郑州房价涨幅超市民承受能力 将用土地抑制房价

　　记者王献军实习生张东华　2009年郑州楼市销售情况，可以用4个字概括——一路飙升。

　　从年初的顾客寥寥到年尾月销售16886套，可以说，郑州楼市在这一年发生了根本性逆转。

　　昨天上午，记者从郑州市住房保障和房地产管理局拿到了去年的房地产市场数据，该局局长王万鹏接受记者采访时表示，郑州房价的上涨速度超出了群众的承受能力。王万鹏局长还一一解答了是否取消预售、保障性住房建多少等社会热点问题，并预测了2010年的市场走势。

　　【房价】11月最高，均价4850元/平方米

　　普通购房者最关注的，无疑还是房价。去年，郑州市商品房销售均价达4910元/平方米，同比上涨10%。尽管涨幅低于2007年和2008年，但这一价格与2007年的高峰期相比，每平方米高出近100元。商品住宅去年销售均价为4580元/平方米，与2008年相比，一平方米商品住宅贵了586元，涨幅为14.7%。非住宅销售均价为6939元/平方米，涨幅为1.6%。

　　从数据上看，去年商品住宅的涨幅明显高于商品房整体涨幅，这说明去年房价上涨，更多是商品住宅快速上涨拉动所致。

　　在月度商品住宅销售均价对比中，1月份3908元/平方米的价格是全年最低，这也是去年唯一一个在4000元/平方米“关口”之下的月份。全年价格最高的月份是11月，当月商品住宅均价为4850元/平方米，比去年1月份每平方米涨了942元。去年12月，一批经济适用房集中销售整体上拉低了当月房价，尽管如此，去年12月份商品住宅均价也达4545元/平方米，比去年1月份每平方米高了637元。

　　【销量】商品住宅面积首次逼近千万平方米

　　对郑州楼市销售情况来说，2009年可以用一路飙升来形容。从数据上看，去年郑州市区商品住宅销售面积首次逼近千万平方米，达到998.58万平方米，远超2008年568.14万平方米的数据。从销售套数上看，去年商品住宅销量达112050套，同样创下了年度销售纪录。

　　如果对全年楼市表现划分阶段，大体可以按季度来划分。2009年初，郑州楼市还是一片悲观，可以说是“一片冷清”。到了4月初，楼市迎来了“小阳春”，压抑了一年的刚性需求开始释放。进入7月份，楼市也进入了“盛夏”。最后3个月“恐慌性购房”使楼市销量继续飙升，终于在年底“爆棚”。去年12月份郑州市区商品住宅销量，创纪录地达到16886套。

　　【房源】郑州存量房只剩41946套

　　2009年，郑州市商品住宅投放面积仅为643.59万平方米，同比下降20.4%；销售面积998.58万平方米，同比上涨75.8%。销量与投放量之比为0.64∶1，供销比创下了历史新低。

　　数据显示，去年1月份，郑州商品住宅累计可售面积为689.58万平方米，到8月份这一数据已直线下降至324.66万平方米，减少了一半还多。直到9月份随着供应量的回升，市场累计面积才止跌企稳。

　　另一组数据显示，到2009年底，郑州累计可售的商品住宅套数为41946套，较2008年底减少了36617套。

　　【户型】“90/70”政策影响，超100平方米住宅价格飙升

　　统计数据显示，2009年，郑州90平方米以下商品住宅的销售套数达70850套，同比增长125%，占商品住宅总销售套数的比重也达到63.3%，同比提高了9.2个百分点。在累计可售的41946套商品住宅中，60平方米以下所占比例最高，达36%；其次为80~90平方米的商品住宅，占20.5%，这主要是由于这两个面积段的供应量相对较多。

　　值得关注的是，100平方米以下商品住宅累计可售套数降幅在50%以上，这说明在“90/70”政策影响下，100平方米以上的大中户型的供应量减少，而库存量的减少也使得大户型商品住宅价格上涨。

　　【二手房】税费优惠，价格涨幅高于商品房

　　去年，郑州二手房销售同样十分“火爆”，全年二手房交易面积达265.77万平方米，同比增长141.9%。二手房交易量大幅增加得益于二手房交易税费减免的优惠政策，这些政策的实施，使得连续两年下降的郑州二手房交易量，得到了明显的上升。

　　在成交价格方面，自2002年以来，郑州二手房的价格一直呈现上涨之势，特别是2005年之后，年度涨幅都在12%以上。去年，郑州二手房交易均价达3331元/平方米，同比上涨12.7%，高于商品房价格涨幅2.7个百分点。

　　【观点】房价涨幅超出了市民承受能力

　　“郑州房价涨幅高于全国平均水平，这种情况是由多方面原因造成的。”王万鹏分析，一是刚性需求集中爆发，二是市场投放量不足导致市民恐慌性购房，同时，地价上涨、投资性需求入市、建筑材料和人工成本上涨等也对房价上涨有助推作用。

　　在与太原、西安等8个周边省会城市对比中，郑州房价位列倒数第三，但相对于郑州市去年上半年房价上涨幅度还是快了一些，超出了群众的预期，也超出了群众的心理承受能力，包括经济承受能力。

　　将用土地、金融、税收手段抑制房价飙升

　　郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏（左图）预测2010年郑州楼市走势时说——郑州不会取消预售制度；政府将用土地、金融、税收手段抑制房价飙升；2010年郑州整体销售将保持或低于去年的水平。　记者王献军实习生张东华/文袁晓强/图

　　【政策预测】郑州短期不会取消预售制度

　　网上报道广西南宁要取消商品房预售制度，推行全现房销售，解决房屋质量、延期交房等问题发生，郑州会不会采取这种措施？

　　王万鹏表示，商品房预售制度是中国房地产业快速发展的一项重要举措。当然，预售标准低的话，会带来开发商挪用资金、资金链断裂等隐患。不过，不少专家也认为，取消预售会造成大企业市场垄断，短期内供应量大幅减少，反而会助推房价上涨。

　　针对房地产预售，郑州也刚刚出台了预售资金监管办法，通过专用账户、政府审批的方式监督开发商使用预售资金，确保楼盘交房前预售资金不被挪用。“如果国家没有专门的政策，郑州短期内不会取消预售制度。当然，郑州也会对南宁的做法进行调研”。

　　【房价预测】不会像去年上半年那样快速增长

　　王万鹏认为，去年，郑州楼市销售火爆而供应量明显不足，供求失衡现象严重。随着市场形势好转，政府各部门督促力度加大，预计未来几个月市场投放量将稳步增长，强势的卖方市场格局或将出现松动，市场供求失衡状态将大有改观。

　　同时，随着政府对房地产业调控力度重新加大，预计投资和投机性需求将得到抑制，但受宏观经济好转、消费结构升级以及刚性需求居高不下的影响，商品房消费仍会保持一定数量。这会给今年的楼市带来变数，预计像去年销售爆发性增长的场面不会再出现，整体销售将保持或低于去年的水平。

　　王万鹏表示，今年郑州市的房价以企稳为主基调。政府将综合运用土地、金融、税收等手段，抑制投机性住房需求，抑制房价再次出现像去年上半年那样快速增长。

　　【保障性住房预测】今年推出公共租赁房试点

　　解决低收入家庭住房困难问题也能抑制房价快速上涨，郑州今年准备采取哪些举措？

　　王万鹏介绍，一是要加大对保障性住房的供给力度，明确提出要开工建设经济适用房150万平方米，竣工100万平方米。同时，将符合条件的廉租房住户补贴标准，按人口每月再提高6元。

　　二是积极探索限价商品房问题。

　　三是推出公共租赁房试点。在刚就业的大学生和产业功能比较集中的地区、外来务工人员较多的地区，由政府和大企业投资，提供土地建设。建设完以后以低于市场租金高于廉租房租金的形式，提供给刚就业的大学生和外来务工人员居住。