记者李红实习生王磊
核／心／提／示
2009年，郑州楼市从刚开始的“冷清”，经历了“小阳春”、“盛夏”、“金秋”到年底的“爆棚”，房子价格和成交量一路飙升，双双创下历史最高纪录，超过了房地产“巅峰期”的2007年。而销售火爆的市区商品住宅，有52％被“外地人”买走。
关键词
房价
商品住宅均价高涨
2009年，房价涨了多少？这无疑是老百姓最为关心的。去年，郑州市商品房销售均价达4910元／平方米，同比上涨10％。尽管涨幅低于2007年和2008年，但这一价格与2007年的高峰期相比，每平方米高出近100元。
其中，商品住宅去年销售均价为4580元／平方米，比2008年涨了586元，涨幅为14．7％。非住宅销售均价为6939元／平方米，涨幅为1．6％。
分析：从数据上看，去年商品住宅的涨幅明显高于商品房整体涨幅，并高于全国的平均水平，这说明去年上涨的房价，更多是因为商品住宅快速上涨拉动所致。
在月度商品住宅销售均价对比上，1月份3908元／平方米的价格是全年最低，这也是去年唯一一个在4000元／平方米“关口”之下的月份。全年价格最高的月份是11月，当月商品住宅均价为4850元／平方米，比1月份每平方米涨了942元。12月份，一批经适房集中销售拉低了当月房价，尽管如此，当月商品住宅均价也达4545元／平方米，比1月份高了637元。
两个价位段最受欢迎
从不同价位商品住宅的销售情况看，每平方米4000元～5000元的销售比重达到43．4％；其次是每平方米5000元～6000元的商品住宅，其销售比重占到23．8％。这两个价位段的商品住宅的销售套数占到商品住宅整体销售套数的2／3，是郑州楼市的主力成交价格。同时，这两个价位段的销售比重均较前两年有较大提高，其中前者同比提高了8．9个百分点，后者提高了6．6个百分点。
关键词
销售
商品住宅销售突破10万套
郑州楼市去年的销售出现了前所未有的火爆局面。可以说是从“寒冬”走到了“盛夏”，12月份更是创下历史新高，达到16886套。
从数据上看，去年市区商品住宅销售面积首次逼近千万平方米，达到998．58万平方米，远超2008年568．14万平方米的数据。从销售套数上看，去年商品住宅销量为112050套，同样创下了年度销售纪录。
从各月的销售情况看，去年年初，楼市还是“门前冷落鞍马稀”；2月份“小阳春”行情显现；3月份商品房销量创单月纪录，首次突破万套“关口”；4月、5月是高位调整阶段；6月再度突破万套，进入“盛夏”行情；进入7月份，投资性需求的购房者加入了购房大军，商品住宅销量首次突破万套；最后3个月，在“恐慌性购房”气氛的蔓延下，楼市销量继续飙升，终于在年底“爆棚”，12月份，市区商品住宅销量创纪录地达到16886套。
分析：郑州商品住宅销售占比在持续两年下降之后，2009年出现了止降回升，在商品房销售的份额达到86％，同比提高了2．6个百分点，这说明2009年房地产行业的恢复首先是从商品住宅开始的，拉动2009年房地产市场的力量也来源于商品住宅。
小户型商品住宅销量大增
2009年，郑州90平方米以下商品住宅的销售套数达到70850套，同比增长125％，高于商品住宅整体增幅32．6个百分点；90平方米以下商品住宅的销售套数占商品住宅总销售套数的比重也达到63．3％，同比提高了9．2个百分点。
分析：郑州市住宅与房地产业协会新视野工作室有关人士分析，90平方米以下商品住宅销量大增不仅是由于“90／70”政策执行后，市场上所提供90平方米以下商品住宅数量增加，同时也是由于2008年年底市政府出台的90平方米以下商品住宅契税减收政策，这对90平方米以下商品住宅市场的需求有所刺激。这表明2009年的自住性购房需求是支撑房地产市场快速复苏的强劲主力。
关键词
购买人群
市区商品住宅超半数被“外地人”买走
2009年，郑州来自“本省其他地区”购房者的比例首次超过郑州市商品住宅销售总套数的一半，达到52％，同比提高6．3个百分点；其购买套数达到58285套，同比增长118．9％，高于全市商品住宅销售套数92．4％的增幅。同时，来自“外省市”、“本市郊县”购房者的比例也都有所增加。
分析：这一方面说明随着城市的建设和发展，郑州正焕发出“城市魅力”，在郑州工作、生活的外地人日益增多，他们对住房有着更迫切的需求；另一方面，作为区域性的中心城市，郑州已成为周边郊县及省内富裕人群置业的首选目标，而且郑州作为二三线城市，也成为一些“炒家”的投资目标，这可以从来自“外省市”过万套的购买量中得到印证。
关键词
二手房
价格涨幅高于商品房
去年，二手楼市同样“火爆”，由于营业税优惠政策终止的影响，二手房年底更是出现了高潮。
去年全年二手房交易面积达265．77万平方米，同比增长141．9％。二手房交易量大幅增加得益于二手房交易税费减免优惠政策，这些政策的实施，使连续两年下降的二手房交易量得到了明显的上升。
在成交价格方面，自2002年以来，郑州二手房的价格一直呈上涨之势，特别是2005年后，年度涨幅都在12％以上。去年，二手房交易均价达3331元／平方米，同比上涨12．7％，高于商品房价格涨幅2．7个百分点。
分析：二手房价上涨的原因主要有四点：一是新房价格持续走高，带动二手房成交价“水涨船高”；二是卖家看市场形势好“坐地起价”，惜售心理推高售价；三是观望气氛被政策打破，需求大幅增加；四是地铁等一批大型工程“上马”，使沿线二手房售价集体看涨。
记者对话房管局局长
昨日，对于房地产市场的一些热点问题，记者采访了市房管局局长王万鹏。
记：能不能预测一下接下来郑州房价走势怎么样？
王：房价是由很多因素造成的，和一线城市和部分二线城市相比，郑州泡沫的成分相对较小。鉴于国家最近出台的关于加大保障性住房和土地的供给等举措，包括去年拿了很多地的房地产企业，今年的销售量会多一些，可能不会出现快速增长，应该是小幅攀升或局部调整。
记：最近，广西南宁取消商品房预售制度，推行全现房销售，郑州会不会推行这种措施呢？
王：最近专家对是否取消预售争议非常大，有很多专家认为取消预售制度并不能拉低房价。因为开发商现在通过预售，取得了资金，加快了房屋建设，本身就降低了运营成本。如果取消预售制度，完全从金融市场获取资金，开发的成本就会提高，最后还是要转嫁到消费者身上。
去年，郑州出台并实施了商品房预售资金的监管办法，把预售资金监管起来，确保业主的利益。目前我们正在探讨逐步提高预售的标准。
记：现在经适房以高层为主，价格在2600元／平方米左右。一些够条件买经适房的人觉得有点贵，觉得便宜的市民又不够条件，造成了能买的买不起，想买的不够资格，这种问题怎么解决？
王：经适房要首先保障最困难群体。新经适房管理办法也提到适时对收入标准进行调整。目前我们是把相对比较困难的群体先涵盖，然后逐步向比这些人收入稍高的人群逐步延伸。
经适房价格在2600元／平方米左右，一个月收入在3300元～3400元的家庭，还是可以买得起的。不符合经适房条件，又买不起商品房的“夹心层”，将来还可以购买限价房。
记：不少人热盼限价商品房，今年有没有可能推出？
王：限价商品房的政策现在正在酝酿。在做决策前，要看需求量有多大。
政府现在要对土地进行调查，到底有多少土地能够拿来做住宅的建设，尤其是保障性住房的建设。在摸底调查的基础上，才能制定出符合实际的各种政策。
2007年～2009年商品住宅购买对象情况
来源：大河网
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