京沪烂尾楼趁楼市疯狂死而复生 政策紧缩藏危机

　　京沪烂尾楼起死回生全调查

　　天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。2009年楼市再现疯狂，原本资金链断裂的烂尾项目不但重新吸引了资金进入，还在项目启动后轻易就复制了辉煌。击鼓传花是一个兴奋而又危险的游戏；那么，鼓声会不会在2010年的调控中停下？

　　投资回报率最高达200% 北京烂尾楼全面盘活

　　本报记者 郑盎 北京报道

　　1月16日下午2点，记者在北京朝阳区霞光里中冶霄云中心项目前看到，一幅横幅挂在尚未建成的大厦上。上面写着：“办公司不如办公室。”

　　这一句颇为顺口的广告词引起来大量路人的驻足观望，其隐喻 “办实业不如做投资品”的宣言也让一些人颇为反感。但撇开对于逐利者的义愤，从中冶霄云中心本身跌宕起伏的历史背景来看，似乎也足够诠释这句“办公司不如办公室”。

　　记者了解到，中冶霄云中心所在的霞光里15号，曾是一个烂尾7年的半拉子工程。2009年11月，中冶霄云中心高调开盘，写字楼平均售价28000元/平方米，开盘首日成交额超过4亿。这个烂尾七年的项目，在随后的七周内几近售罄。

　　楼市火热，土地供应稀缺，连无人问津的烂尾楼，也一下子变成了香饽饽。《华夏时报》记者调查发现，进入2010年首月，在京城已基本找不到烂尾的楼盘，在2008年还有的近50个烂尾楼，趁着2009年的楼市疯狂，绝大部分已寻找到了死而复生之路。

　　但是接受本报采访的人士分析认为，当房地产疯狂过后，一旦恢复平静，甚至风向出现逆转，烂尾楼曲折的命运难免会历史重现。

　　死而复生

　　北京市住建委2008年的调查显示，北京全市有“烂尾”历史的项目近50个，其中朝阳CBD区域多达24个。

　　1月18日、19日，记者在朝阳区实地走访烂尾楼项目时看到，大量的烂尾项目均已换上新装，其富丽堂皇让人很难想起曾经的不堪。

　　在朝阳门外，记者看到，两座灰色“城堡”藏于居民楼后，“城堡”的顶端安放着“铂宫”两个字。这就是此前“烂尾”的金菲国际公寓，金菲国际公寓更换操盘手之后改名铂宫，铂宫一上市，新房短时间内被消化完毕。

　　1月19日下午4点，霄云路现代汽车大厦后面，矗立的US联邦公寓像轮船一般将要驶出。US联邦公寓原名为中山大厦，项目因规划问题而停工，导致原开发商出现资金无法接续，最终烂尾。后被新松集团接手，顺利盘活。1月19日，霄云路上的一家中介向记者介绍，US联邦公寓升值速度很快，目前每平方米已经超过3万。

　　朝阳首府可以说是去年最轰动的烂尾楼转身的项目。朝阳首府的前身森豪国际因为假按揭而导致烂尾。去年12月中旬，盘活后的朝阳首府正式开售，其287套房源价格每平方米3万到4万元不等。作为一个烂尾盘活的项目，朝阳首府非但没有被市场冷落，反而出现了近600客户争抢的火爆场面。

　　还有更多，民源大厦早被SOHO中国接手；瑞之杰大厦变身“京泰·自主城”；到2011年，世界风情园还将建成国内最大的水上乐园。

　　解套背后

　　到底什么原因让深套烂尾楼项目里的投资方转眼解套了？

　　2006年，北京市建委、市发改委、市规委、市国土资源局四部门联合启动对“半拉子”工程的整治工作。当时制定的目标是“2008年前必须消灭北京城所有烂尾楼项目”。

　　但受随之而来的房地产业调控高压和全球经济危机影响，效果并不理想。

　　方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘表示，目前烂尾楼项目开发时间多在3年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，投资商往往可以用较低的资金拿下。

　　而随着地价房价的连番上涨，尤其是2009年楼市出现了超常规疯狂，再加上土地供应紧张，投机炒作成风，只是一时资金周转不开的烂尾项目就趁势复活了。

　　位于国贸万达广场后面的泰达时代广场的前身为中国第一商城，由于开发商资金问题以及与业主产生纠纷，最终烂尾。2006年，天津泰达建设集团正式接管中国第一商城，并将该项目正式更名为“泰达时代中心”。记者在光华路的一家中介了解到，泰达时代广场二手房已涨到了每平方米均价25000元以上。

　　 2008年，朝阳首府的前身森豪公寓被公开拍卖。龙洋地产以5.6亿取得该项目，楼面价格约1万元。到了现在，朝阳首府每平方米售价飙到了3万。”

　　戴德梁行一份数据报告表明，如果处置策略得当，在房地产牛市下，企业收购烂尾楼项目的回报率将高达150%-200%。

　　 北京住总集团的一位人士向记者介绍，对于房地产业界来说，并没有烂尾的项目，只有找不到利润平衡点的项目。

　　 他向记者透露，住总集团在南二环有一个办公楼项目，由于销售不畅，一直被搁置。今年酝酿把写字楼转成酒店公寓项目，没想到，“原来1.4万的写字楼没人关注，转成2万的酒店式公寓，购房者却趋之若鹜。”

　　易居中国分析师薛建雄向记者表示，商业地产收益高但风险大；而住宅项目如果策划得好，就可以在楼市火热的当口全部卖完。据悉，火热的朝阳首府项目，正是由酒店改成住宅。

　　而写字楼和住宅价格倒挂，从一定程度上更助推了办公楼转为住宅。中冶霄云中心的一位销售人员向记者表示，以燕莎商圈为例，目前住宅方面均价在3.5万-8万元/平方米，远远高于写字楼2万-3万元/平方米的价格。

　　“罗生门”

　　既然原本烂尾的项目能集体趁着楼市疯狂死而复生，那么当楼市温度调头下降时，原本拿地成本过高，而市场价量又难保证的项目会不会再次出现资金链紧张，从而陷入烂尾“罗生门”？

　　事实上，从2009年最后一个月开始，中央和各地对楼市过于疯狂的判断就基本形成了共识，调控房地产的决心更是达到了前所未有的强度。本报记者获得的信息是，在本轮调控中，上下一致的决心是把房地产里的问题重点放在民生上考虑，让虚高的房价挤出泡沫成分。

　　薛建雄对记者分析认为，在政策紧缩的今天，不排除出现大量新的烂尾楼。因为烂尾楼形成的外部机制和内部原因和几年前比并没有什么变化。

　　房产中介机构安居客此前曾有一份统计表明，近期被盘活上市的一些前“烂尾楼”项目则是2007年底那轮紧缩性调控的产物。

　　 亚豪机构市场总监郭毅称，开发商一直以来跑马圈地的模式，可能为新烂尾楼的产生埋下伏笔。

　　一位地产界人士向记者表示，相当多的开发商只有前期的开发资金，后续资金基本没有，玩的是空手套白狼，也就是先拿到土地和项目，然后再去融资。几年前如此，现在还是如此。

　　“一旦碰见信贷紧缩，出现大量新烂尾楼并不是不可能。”国巨投资有限公司董事长孙飞博士表示，北京开发商开发一个项目得到的利润和投入成本基本相等。少量自有资金、施工企业垫资、银行贷款、项目预售款和大多数房地产开发企业的资金都是如此。

　　上述地产界人士质疑，地王频出，在目前楼面价如此之高的情况下，房价未来要飙到多高才能为今天产生的新烂尾楼解套？

　　十年烂尾楼一朝还魂 上海楼市暗藏新风险

　　本报记者 王海春 上海报道

　　位于上海市南京路与黄河路的万象商都楼盘与上海知名的大光明电影院相连，黄金地段，却烂尾了近十年。就是这样一个在上海知名度相当大的“半拉子工程”，如今却起死回生了。

　　一位业内人士接受本报记者采访时指出，由于2009年上海土地价格飙升和房产价格飞涨，这些烂尾楼被投资者看成了香饽饽。

　　这并不是个案。本报记者调查发现，在上海近十个规模较大的烂尾楼项目中，有4个项目是在2009年复工的，包括万象商都、雅居乐国际商业广场、浦东华夏旅游开发区主题公园和申大商厦。

　　但接受记者采访的大多数人士均认为，一些开发商可能会因为去年的过度扩张，在今年政策调控下导致资金周转不顺畅，进而使一些项目出现新的烂尾。

　　十年烂尾

　　万象商都位于上海市最繁华的南京路上，原本是被业内非常看好的一个商业房产。可这个房地产项目却烂尾了近十年，在去年才有了“重生”的机会。

　　“现在已经开始对外招租，估计今年上半年就可以营业了。”世茂股份相关人士告诉记者。

　　记者在万象商都项目现场看到，曾罩在万象商都上多年的绿纱网被撤掉，门帘、窗户布置一新。该商场的外立面已整修一新，内部铺设了地板并安装了新的手扶电梯，一些工人正在商场内排布线路。

　　这个烂尾近十年的项目背后有着怎样的故事，又为什么在今年才投入使用？

　　万象商都原是上海万象（集团）股份有限公司旗下项目，总建筑面积约8.4万平方米。但万象商都的开发却因资金短缺及企业重组在2000年8月歇业。2000年8月，许荣茂旗下的世茂股份购得万象集团26.43%股份，成为万象集团第一大股东，万象商都也归于世茂股份名下。

　　世茂入主万象商都后，并没有立即改变其被闲置的命运。

　　2004年世茂集团方面曾透露计划与华纳合作盘活万象商都，但之后一直没能成功启动。在采访中记者了解到，世茂集团在2007年楼市行情大涨时曾计划投资这个项目，但之后适逢2008年房产遇冷，项目便再次被搁置下来。

　　借“势”还魂

　　记者采访发现，万象商都烂尾项目的转机出现在2009年。

　　中原地产研究部经理庄巍指出，如果没有去年房地产销售价格的大涨，以及世茂在资本市场上的融资行为，万象商都可能会继续烂尾下去。

　　“我们去年下半年重新启动了对这个项目的投资。”世茂股份相关人士告诉记者，去年公司资金比较充盈，也加大了对商业地产的投入力度。

　　世茂股份2009年7月通过定向增发方式融资近20亿元，这是世茂集团对世茂房产和世茂股份完成地产整合后第一次在资本市场上融资。

　　“世茂股份的主要业务是做商业地产，而世茂房产以开发住宅为主。这个项目被列在投资对象中。”易居分析师表示。

　　对于万象商都的起死回生，有知情人士透露这其中与项目的地理位置和世博会的举办有一定关系。“恐怕与政府的督促开工也有一定关系。今年世博会举办，将有大量游客要到上海来。这个商业项目在人民广场边上，处于全市的中心交通枢纽范围，在去年开发商赚了不少钱的情况下，如果继续烂尾下去也说不过去。”这位人士说。

　　据了解，由于去年持续向上的房地产行情，世茂集团开始了新一轮的扩张，万象商都的复活不过是世茂集团扩张中的一部分。2009年世茂集团在武汉、厦门、成都、沈阳、杭州等地大量圈地扩张。

　　而世茂股份人士也透露，万象商都的启动与公司扩张有一定关系。“公司在资金周转方面空间较大，在此情况下重新启动了该项目。”上述世茂股份人士说。

　　暗藏风险

　　被闲置十年的项目突然之间却被投入使用，如此令人眼花的迅速转向，在一些专业人士看来，这完全是去年上海疯狂的房地产市场行情下的产儿。

　　世邦魏理仕董事陈炜告诉记者，去年上海房价上涨近70%，第四季度中心区域高档房的涨幅甚至达到了两位数。

　　“去年有很多投资机构看中了烂尾楼。除了国际投资银行，国内的投资机构、民企和开发商对上海的烂尾楼也非常感兴趣。直到现在还有不少收购烂尾楼的案例在谈判中。”第一太平戴维斯董事朱兆荣告诉记者。

　　据了解，位于黄浦区的金昌摩尔综合项目于2005年开工建设。其间由于资金原因停工建设，2007年3月雅居乐以17.53亿收购了该项目，更名为上海雅居乐国际广场。雅居乐原计划在2007年启动该项目，2009年年底完工。但该项目之后也因遇到2008年楼市寒潮而搁浅。上海雅居乐广场也借着2009年房地产走势而再度启动。有知情者透露，该项目将在2010年二季度竣工。

　　对这种“借势还魂”的现象，盛势投资合伙人简宏洲指出，烂尾楼重生的背后固然有商机，可其中的风险同样不小。“如果银行资金收窄，加之销售市场不旺，一些项目可能会继续烂尾。”

　　“不少迹象均表明，今年房地产的形势不容乐观。去年过快上涨的价格已经透支了未来的增长。”陈炜表示。

　　1月26日，上海市委书记俞正声明确表示：“上海住宅不是提供给投资客的。”