“新规”能否成为城市改造和房产开发的润滑剂

　　新华网上海1月30日电题：“新规”能否成为城市改造和房产开发的“润滑剂”？

　　新华社记者叶锋

　　29日，备受社会各界关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》正式向公众公开征求意见。征求意见稿亮点颇多，折射了我国法治理念的进步。不少业内人士还关心，《条例》能否成为城市改造和房产开发的“润滑剂”？

　　“取代”折射进步：透视《条例》亮点

　　正在上海“两会”上就拆迁问题提交议案的上海市人大代表、上海市申房律师事务所主任孙洪林律师说，《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》将取代原有的《城市房屋拆迁管理条例》，改名背后，内容和精神上的变化、进步更为明显。

　　比如，征求意见稿对政府征收房屋过程中，最容易引发矛盾冲突的“强制拆迁”问题予以明确规定，只有符合七种“公共利益”的需要，政府方可征收房屋；对非因公共利益需要进行的拆迁，要坚持自愿、公平原则；注重征收程序的公开公正，要求对房屋征收广泛听取并公开公众的意见；对房屋征收过程中断水、断电、断气等做法，予以明确禁止；对政府征收房屋的补偿问题予以专章规定；对因危旧房改造需要征收房屋的，提出了特别的要求，未达到90％被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。

　　此外，实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房，“被征收房屋的房地产市场评估价格，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”。

　　孙洪林说，补偿价格是影响拆迁的关键因素。以前对拆迁房屋的补偿，通常是以《拆迁许可证》核发之日作为估价时间点，一旦拆迁过程较长，后拆迁房屋价格就与之前有所不同，居民和拆迁公司由此就会对估价产生分歧，甚至导致强迁的发生。

　　对于因危旧房改造需要征收房屋的补偿，征求意见稿也特别提出，此类补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

　　“拆迁新规”能否使城市改造和房产开发提速？

　　动拆迁是近年来困扰城市改造和房地产供应的问题之一。不少城市地块“批而未用”，原因就在于土地是“毛地”出让，居民未能按时搬迁，影响开发进度。对此，地方政府和开发商都曾“头疼”不已。

　　此次《条例》的征求意见稿公示后，有一种担心：这会抬高城市动拆迁的成本，从而影响地块拆迁、开工的进度，进而拖累城市的改造和房地产的供应。

　　对此，专业从事房地产法律事务工作的孙洪林说，居住条件困难的居民，对旧区改造和搬迁其实是“望眼欲穿”，关键是要把各方利益处理好。但是，野蛮的强迁后患无穷，有时反会“欲速则不达”；只有房屋征收、拆迁的法律法规完善了、健全了，才能有利于矛盾的解决。他认为，居民、动拆迁公司和政府对新的《条例》都需要一个适应过程，对拆迁方的综合素养、法制观念等都有了更高要求，“哄、骗、吓等做法，肯定是行不通了”。

　　从业多年的上海安佳房地产动拆迁有限公司总经理张国樑说，其实动拆迁公司和居民的利益应该是一致的，“你顺顺利利搬走了，我的任务也就完成了”，如果动拆迁能够更合法、更文明地推进，就更能加快土地的开发和城市的改造。

　　破解动拆迁难题重在依法执行和模式创新

　　专家认为，动拆迁过程复杂，矛盾集中，方法多种多样。将来新《条例》的正式出台实施要求动拆迁“有法必依”。从加快各地城市改造和房地产有序开发的角度看，破解动拆迁难题还需要创新操作模式，以合法有效的方式解决动拆迁矛盾。

　　比如，上海自2009年起推开拆迁之前“两次征询”和拆迁补偿“数砖头＋套型保底”的做法。地块在实施改造前，两次征询居民意见，第一次征询主要是征求居民“愿不愿拆迁”，居民同意改造的比例达到规定要求的，才办理地块改造前期手续。第二次征询则主要征求居民“如何拆迁补偿”，与居民签订的补偿安置协议，在一定期限内居民签约户数超过规定比例的，协议正式生效并履行，并启动改造工作。在补偿上，以被拆除房屋的市场估计为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。

　　于1月22日全部完成动迁任务的上海市区建国东路390地块就是上述“新政”的一次实践。地块上的368户人家，自去年6月8日正式开始动迁。其间，动迁开始后仅仅28天，动迁签约率就突破66．7％，比原计划提前两周达到2／3的签约比例要求。

　　由于全过程都“晒”在了阳光下，早签约、早动迁的居民不仅不用担心自己吃亏，反而实实在在地体会到了实惠。越早签约，除可获得相关奖励外，还可以及早挑选安置住房。结果，动迁安置中，出现了不少居民提早数天排队签约的场景。