抢地大战月月上演 北京地王一半背着“国字号”

　　抢地大战月月上演地王纪录屡屡被刷新其中近半数被央企斩获周边房价被不断推高——

　　北京地王一半背着“国字号”

　　2009年的北京土地市场犹如战场，开发商玩了命地争夺自己的一席之地。而在这场没有硝烟的战役中，央企无疑是最有战斗力的一匹马。亚豪机构统计，2009年北京全年诞生的单价最高、总价最高、区域价格最高的11块地王中，其中近半数被央企斩获。

　　与此同时，在央企的参与下，2009年土地开发投资总额超过了40亿元，创5年来历史最高水平，而地王的频频出现，预示房价今后步步走高。

　　地王·特点

　　潘石屹感叹：央企拿地不算账

　　自2009年5月以来，蛰伏了近一年的央企突然揣着鼓鼓囊囊的钱袋子一路扫荡土地市场，从此一发不可收拾。到了年底，当有政府背景的大龙地产以2.3万元/平方米的京城住宅最高楼面价斩获顺义后沙峪地块，再次刷新京城双料地王的纪录时，所有民营企业彻底被折服了。

　　“他根本不算账。别人都是举牌之前拿着计算器低头算成本，方兴的人看都不看，多高的价也是高举号码牌。”在败给央企中化方兴之后，极具娱乐天赋的SOHO中国董事长潘石屹在博客中还不忘调侃。不过，谁都看得出，这调侃中透着一股“酸劲儿”。

　　值得注意的是，该地块40.6亿的总地价款不仅成为北京总价地王，而且中化方兴还要一次性付款，处变不惊的央企实力已经超出常人想象。

　　地价被推高“面粉比面包还贵”

　　一开始，国企进军房地产市场被看做是国家要控制房地产行业、规范房价的信号，但很快，人们却看到了地价一步步被推高、“面粉比面包还贵“的残酷现状。

　　亚豪机构以及北京土地整理储备中心数据显示，2009年，北京市住宅类土地共成交77宗，成交面积只比2008年上涨五个百分点，但土地成交金额却达到708.48亿元，同比上涨六成，土地平均溢价率为91%，比2008年上涨了七成。

　　地王的“含金量”也越来越高。2009年5月，富力地产以1.5万元的楼面价拿下广渠门10号地时，业内还在唏嘘不已。而到了年末，大龙地产以逼近3万的楼面价拿下顺义后沙峪地块时，土地市场的疯狂更加暴露在世人眼中。

　　亚豪统计数据显示，2009年住宅楼面价达到了5915元/平方米，相比2008年同期上涨57.41%。

　　楼面价高了，就意味着这块地上建的房子会更贵。虽然土地成本是最终房价的组成部分，但开发商一向都是“就高不就低”，也就是说，成本低不表示售价也低，而成本高却一定会让售价走高。

　　北京2009

　　地王回顾

　　5月21

　　富力地产以10.22亿元获得广渠门外10号地，平均楼面地价15141元/平方米，成为2009年首块地王

　　6月25

　　北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿获得通州区九棵树地块，平均楼面地价6259元/平方米，创造通州区最高楼面地价

　　6月26

　　中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，楼面地价15217元/平方米，刷新地

　　6月30

　　中化集团旗下的中化方兴以40.6亿元获得广渠路15号地块，平均楼面地价高达16000元/平方米，再次刷新地王纪录

　　7月6

　　上海绿地以30.25亿获得大兴区黄村19号、20号地,楼面地价达6605元/平方米，成为大兴地王，开启大兴房价暴涨之门

　　9月7

　　中粮万科以22亿元拿下房山长阳镇起步区1号地，平均楼面地价达6470元/平方米，将房山区地价推上6000元/平方米大关

　　11月20

　　有着顺义区政府背景的大龙地产以50.50亿力克群雄，将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/平方米

　　12月3

　　远洋地产以48.3亿元获得东南五环外的亦庄新城三羊居住区地块，平均楼面地价高达18000元/平方米

　　地王·影响

　　地王周边房价跟风暴涨

　　据记者了解，商品房的最终销售价格由土地成本，建安成本，运营成本以及开发商预期获得的利润四个部分组成，而在2009年，土地成本的提高必然带动房价的上涨，目前前者已经占到后者30%—50%的比例。

　　地王所建的商品房价格本身就贵，这并不足为奇，但其带动周边商品房以及二手房价格飙升的衍生力也不容忽视。

　　就在富力地产拿下广渠路10号地一周后，富力城二手房单价竟然涨了5000元。多个新盘价格也跟风上涨。

　　美联物业数据显示，2009年地王对周边二手房价的提升最少在30%。就这样，地王一个接一个地产生，而其带动周边房价暴涨之后，则换来购房者一声接一声的叹息。

　　供应萎缩房价想降都难

　　一方面是地价、房价不断被推高，一方面却是商品房供应不足，在这种情况下，房价下降已经难上加难。

　　2009年前三季度，北京市房地产开发投资比2008年、2007年同期分别增加了56.0%、43.4%；商品房销售面积比2008年同期增长了1.3倍，并超过了2007年的水平，增长了13.4%。

　　在货币流动性过剩和政府一系列刺激楼市的政策下，开发商的投资热情明显上扬，需求经过2008年的压抑后，也开始集中释放，于是出现了投资、消费两旺的态势。然而，竣工面积却继续小幅下挫。

　　多位业内人士认为，2009年商品房住宅消耗量过大，而2010年上半年，新盘供应依然跟不上，在强劲需求与供应不足的失衡下，房价下降的可能性微乎其微。

　　地王·推手

　　北京卖地收入突破900亿元

　　在央企被确定为推高地价的幕后黑手之后，我们也看到，政府的卖地收入大幅增长。

　　往年北京制定的土地供应计划很少能够完成，但是2009年，土地管理部门却打了个漂亮的“翻身仗”，把大块的土地分成小块来卖，总价降低的情况下就有更多房企具备了“游戏机会”，接着，小块地的价格也被炒高。

　　来自北京土地整理储备中心数据显示，2009年，北京市共成交243宗地块，成交金额达到928.05亿元。而北京2009年GDP总额为1100多亿元，由此看出，卖地已经成为北京财政收入的主要来源。

　　信贷宽松热钱流向土地市场

　　央企为什么对拿地分外感兴趣？华远集团董事长任志强表示，央企之所以有相对较高的成本承受能力，也是因为其贷款成本比民营企业低。

　　而用潘石屹的话说：“目前流动性充裕，加上银行信贷的支持，央企和很多国有企业取得资金的渠道更容易。目前整体宏观经济处于产能过剩的状态，这些企业不愿投资实体经济，便拥入了房地产市场。”

　　正是由于央企在获得信贷，政府帮助以及其他降低成本增加收益方面有着民营企业无法比拟的优势，他们才可以付出比民营企业更多的成本在京“称王”。

　　不仅如此，楼市的疯狂以及信贷政策的宽松让很多行外人垂涎于房地产市场的暴利。一时间，电子业、纺织业、钢铁业等不少企业纷纷成立房地产公司参与拿地。

　　记者在一个拍地现场就“邂逅”了专门做厨卫的乐华梅兰公司负责人，该负责人毫不忌讳地表示要观摩拿地现场，不排除今后进军房地产市场的可能。

　　地王·预期2010年土地市场依旧饿得慌

　　北京市国土局日前发布，2010年北京将继续加大住宅用地特别是保障性住房用地供应，拟供应的住宅用地面积将不低于2500公顷，规划建筑面积3000万平方米以上，与2009年成交量相比供应将翻番。

　　从这段数据上看，好像土地供应是上来了，但是仔细一琢磨，商品房供应却和2009年相差无几。

　　华远地产总裁任志强对此分析，2010年的2500公顷土地供应中，公开面对社会供给的住宅用地约为1250公顷，而2009年面对社会供给的建设用地总量为1457公顷，其中住宅建设用地为1072公顷。与2009年相比，预计2010年的土地供给确实有所增加。但增加的确实有限。

　　不仅如此，2009年之前土地供应十分紧张，仅完成了计划供给量，换句话说，土地市场处于一种饥饿状况。因此，虽然2010年的“粮食”供给量在增加，但仍然不能让饥饿的开发商吃饱肚子。

　　地王争夺战中的精彩“表情”

　　当广渠路15号地被中化方兴叫板到40亿之后，潘石屹激动地起立转身对其伸出大拇指：“你牛”！

　　在广渠路15号地的拍卖现场，即将到万科赴任的地产名人毛大庆面对不断被推高的价格摇头说“疯了”。

　　全年总价地王顺义后沙峪地块诞生时，现场被前来观摩的记者和业内人士围了个水泄不通，记者们想去卫生间都怕一会儿挤不进来，只好憋着等到拍卖结束。(张媛） (来源：法制晚报)