土地市场地王频出 青岛楼市影响几何

　　土地市场地王频出

　　1月22日，青岛2010年首场土地拍卖会上，来自浙江的地产大鳄绿城斥资40亿元拿下市南前海钻石地块(原青岛市市南法院)，楼面地价达到17800元/平方米，成为青岛新地王。

　　近年来，青岛房地产市场格局变化巨大，地产大鳄疯狂进驻青岛。在刚刚过去的2009年，岛城房地产市场创下了多个纪录。不仅全年卖出86354套住宅，创下有统计以来的最高纪录，土地出让数量、总价更是创下10年之最。

　　据了解，从1999年起，青岛市开始实行国有储备土地出让招拍挂制度，而2002年玺景园项目被公认是岛城首个地王，截至目前，岛城共出现比较轰动的地王12个。

　　土地市场是房产市场的风向标，青岛的土地市场用一个个地王印证着市场的活跃，地王的频繁出炉同样也成为楼市火爆的一个佐证。从2007年开始，青岛的地王似乎成了国内大地产商的专利，大鳄们在土地市场上继续制造着大动静，而他们在焦点地块上挥舞的大手，也显示着青岛这个地产方面的二线城市，愈发成为大地产商心目中的好地方。

　　地王影响力多大

　　从2002年开始，青岛的土地市场屡现地王身影，地王对于房价影响有多大？

　　“山东路地块拍卖后的第二天，周边的楼盘就调整了价格，开发商反应也太快了！”1月29日，在山东路某楼盘看房的市民王先生回忆说。据了解，2007年9月5日，青岛国有土地使用权拍卖会上，在经历了280多个回合的激烈竞拍后，山东路地块被中海地产以楼面地价8330元/平方米，总价16.1826亿元的天价收归囊中，而当时周边楼盘的售价也不过每平米8000元左右。

　　这在当年轰动一时，山东路地价从此开始迈向每平米万元大关，同时直接刺激了山东路周边良辰美景等楼盘销售价格上涨，在后来短短几天内上涨了数百元。

　　“如果按照现在的地价建筑成本计算，中海山东路项目开盘时的销售价应为每平方米1.5万元以上。”房产专家龙江分析说，由于“地王”的出现，人们有了一个更明确的标尺去衡量未来投资房产收益的预期，而房产预期收益的增加必然会助推房市投机。

　　“由于地王项目楼盘多与周边住宅明显不在一个档次，房价带动影响也就比较有限。”太平洋房屋不动产置业顾问王菲菲认为，如果地王项目周边新楼盘扎堆，那么该地段市场预期就会上升，地王将带动周边楼盘提价。但如果说周围都是住宅，而地王是酒店式公寓，或者说周围都是高层，地王是多层或者别墅，那么影响程度就比较有限。

　　不可忽视的风险

　　开发商在高价拿地的同时风险也同样存在。

　　尤其是2007年底房地产市场出现拐点，2008年一度新房滞销、房价回落，山东路地块也因为超高的地价，让开发商不敢轻易动工，一直闲置。直到去年11月份项目启动，山东路地王闲置两年后有了动静。

　　因此，业内人士建议，在地王风起云涌、普通消费者“望房兴叹”的情况下，地方政府应加强调控政策的执行力度。“政府不仅仅是土地市场的组织者，更要规范市场发展。土地拍卖出去并不意味着供地结束，还要看土地价格是否合理，最终能否形成有效供应。这才是进行土地交易的目的。”业内人士如是说道。