楼市调整几成定局 农业投资机会渐显

　　北京青年报报道　一边是监管亮起黄灯，一边是银行全面收紧。2010年初，房地产信贷无论是开发贷款还是个人零售贷款都面临新一轮震荡调整。在此条件下,商品住宅需求萎缩、房价盘整甚至是下跌，楼市调整看来是注定的了。

　　而自2004年开始，中央一号文件连续7年聚焦农业，虽然短期对农业上市公司经营不会产生太大影响，但会对资本市场农业板块构成利好。长期来看，涉农或俨然已经成为最具投资价值的领域。

　　房贷收紧信号频现楼市调整几成定局

　　日前，中国银行北京分行已下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折降至8.5折，且全面停止与中介的二手房合作。而国内房贷业务市场占有率最大的建设银行，早已于2009年底低调完成房贷利率政策上调。两家银行在住房按揭贷款中占有率合计约40%。更让市场担忧的是，两家银行的上调发出一个明确信号：首套房贷也要进一步收紧。估计还会有其他商业银行跟进。

　　房地产是资金密集型产业，离开银行贷款肯定玩不转。房地产对银行的依赖度不言自明。央行统计数据显示，2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%；其中个人房贷新增1.4万亿元，同比增长47.9%，占全年房地产信贷量的七成左右。所以，如果个贷收紧，则直接抑制购房需求，同时又对开发商资金链形成威胁。

　　受房贷收紧影响，中国指数研究院数据显示，新年第一个月，中国主要城市中约90%楼市成交面积出现下滑。其中，北京1月期房日签量创历史新低，二手房也量价齐跌。

　　1月北京期房住宅签约总量为8732套，其中商品住宅期房日均仅签约208套创2009年2月以来最低，环比2009年12月下降43%，现房日均签约仅73套，环比跌43%。北京1月二手房成交量环比大跌66%，日均成交仅411套；住宅均价13690元，环比下跌2.9%。1月二手房需求量环比下降40%，而在12月占据市场30%的恐慌性需求已经基本离市。

　　尽管成交出现低迷，并没有让国内外机构失去信心，全国工商联房地产商会称，2010年全国商业地产销售价格和租赁价格都将保持平稳，外资投资步伐会加快。同日仲量联行旗下全球房地产基金公司称，今年公司将有20亿美元规模基金寻求优质地产项目。中金公司首席经济学家哈继铭表示，保守估计未来5年中国房价不会跌，未来一线城市的房价没有二三线城市涨得快，而物业税对房市长期影响有限。此外，受国务院批复海南国际旅游岛建设规划提振，海口、三亚逆市上扬。传三亚房价一天涨3000很普遍，几天翻一倍也不罕见。

　　农业投资呈多元化宜放长线钓大鱼

　　至2010年，中央一号文件已连续7年直指“三农”，但每年的一号文件针对“三农”均有不同的侧重点，今年的中央一号文件提出了“稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲”四句话，明确了2010年农业农村工作的基本思路。分析师称，一号文件将农业问题上升至宏观层面，是着眼于长远的“三农”发展规划，提出今年将把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，并通过城镇化找到经济新的长期增长点，短期对农业上市公司经营不会产生太大影响，但会对资本市场农业板块构成利好。

　　涉农领域或最具投资价值

　　银河证券称，一号文件后的一个月内，国家往往会连续出台包括提高粮食最低收购价、提高四项补贴等惠农政策，召开“两会”、或者一系列其他国家层次的农业会议等，这些事件往往都能延续一号文件对农业板块的刺激，从而引发资金对农业的炒作热情。

　　中信证券称，一号文件中，国家启动实施种子战略，把农业科技的重点放在良种培育上，预计拥有技术、营销水平等核心竞争优势的企业有望实现业绩的大幅提升，维持农业“强于大市”评级，种子板块为关注重点。

　　华泰证券则认为，2010年一号文件带来的相关农业股投资机会主要集中在以下几个方面：

　　一是种业，一号文件明确提出推动国内种业加快企业并购和产业整合以及转基因品种的培育，同时继续提出要加大良种补贴。对于上市的种业公司，如登海种业、丰乐种业、隆平高科等构成一定的利好，特别是对于具有较强自主研发能力的种业公司将带来良好的发展机遇。

　　二是在养殖业方面，国家鼓励生猪、水产等的规模化养殖，鼓励远洋渔业的发展，相关上市公司獐子岛、好当家、开创国际等有交易性机会。随着通胀预期的明确，家禽饲养业中的民和股份、圣农发展存在一定机会。

　　三是种植业方面，最值得一提的仍然是拥有大量土地资源的北大荒。公司拥有62.4万公顷可耕种土地。公司每年土地租赁收入随着粮食作物价格的上升，保持稳中有升的态势，是农业行业中的标杆企业。其次是两市中唯一具有马铃薯种植的企业亚盛集团，该公司是西北土地资源最丰富的农业上市公司。

　　四是农业服务行业中的龙头企业，包括农产品流通龙头企业农产品；动物疫苗龙头企业中牧股份等。

　　综上所述，越来越多的观点认为，“三农”题材渐渐成为机构资金挖掘强势股的目标，尤其是那些业绩预增的品种更易得到资金的青睐。

　　金百灵投资认为，建议投资者从两大角度寻找优质股，一是产业的角度。既包括从一号文件的产业导向的角度，也包括从目前产业发展趋势的角度，故种业股的丰乐种业、登海种业、隆平高科、敦煌种业等品种可跟踪。而水泥等建材类的福建水泥、北新建材等品种也可跟踪。另外，受益于农村消费增长的养殖业、食品饮料业以及相关疫苗概念股更可关注，对三全食品、得利斯、华英农业等品种可积极跟踪。

　　二是从主题投资的角度。目前A股市场较为突出的迹象就是主题投资，故拥有“三农”主题，也拥有新疆、海南等区域性投资主题的个股近期可能获得更高的收益率，比如说天康生物、新农开发、罗牛山等品种。

　　上市公司土地价值的挖掘

　　此外，在中国股市，土地隐形价值经常会让上市公司的价值出现暴发性的增长，最牛基金经理王亚伟就非常热衷于挖掘此类隐形资产。土地价值增长一般有以下几种情况：

　　一、搬迁补偿或卖地。很多上市公司的土地是许多年前购得的，账面价值较低，如果现在遇到搬迁补偿或出让土地的情况，则土地价值的重估将可能使上市公司的价值大幅增长。

　　二、土地的转性。土地的用地类型，包括工业用地、商业用地、住宅用地和综合用地等几种。其中工业用地如果转性到商业用地、住宅用地或综合用地，其价值往往会出现暴涨。如果有上市公司的工业用地获准转性，则面临较大的价值重估机会。

　　三、农用地估值方法的变化。2008年10月中国出台了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，土地承包经营权流转的出现，让农用地的估值方法从原先的平均租金收益转变成采用承包费收入现金流贴现计算土地价值。当时农业股就出现了一波土地价值重估潮。

　　此外，近期在沿海城市出现了“用工短缺”现象，而与之对应的是中西部地区的“返乡潮”现象。许多农民工在回乡之后，不愿意外出务工。这两种现象的背后是中西部经济逐渐崛起。农民工打工攒下的储蓄，在城市的高成本压力下无法释放消费需求，一旦回到家乡，这些需求将得到释放。这有助于刺激当地的投资需求(比如，回家盖楼)，也有利于消费的增长。

　　总之，“返乡潮”其实是发达地区资本向中西部转移的一个信号，未来中西部的发展前景可能会相对比较乐观，而中西部地区的基础建设、建材和消费类股也因此存在长期的发展空间。（文/毛木子） (来源：新华网综合)