支撑力不再3月楼市难绝地反击 抄底者蠢蠢欲动

　　支撑力不再 3月楼市难以绝地反击

　　春节期间楼市清淡，似乎广为人知，但冷到什么程度却有着不同的看法——同比与去年相同吗？环比下降了多少？是否到达了出现拐点的程度？各个机构的数据和看法不尽相同。但确有些人联想到了2009年年初的情形——成交量急剧萎缩，而价格滞涨，而后便是疯狂的绝地反击。3月又逢“两会”，政策调控话题炽热，更成为全年楼市走向的关键时间点。人们有没有理由在这个虎年的初春做重演09楼市“绝地反击”的猜想？本报记者从北京、上海、广州等中心城市采撷楼市些许现象，希望给读者以有价值的参考。

　　3月楼市猜想（一）

    本报记者 张一鸣

　　春节过后的楼市仿佛又回到了2009年年初。一方面成交量巨幅萎缩，另一方面价格却依旧坚挺。今年3月的楼市是否还能重演2009年的绝地反击？

　　接受中国经济时报记者采访的业内人士认为，金融背景和行业形势均不支持房价的继续上涨和大幅反弹，2009年的楼市历史不会在2010年重演。

　　二手房已先行下探

　　二手房市场似乎总要比新房市场更早感受到楼市的冷热交替。

　　进入2010年，成交量锐减正成为楼市的主基调，其中以二手房最为显著。21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示，今年1月份，北京有21．2％楼盘二手房成交均价出现不同程度的负增长，另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。1月份北京二手住宅网签总量仅为12726套，环比跌幅高达67．59％，接近2009年初的水平。

　　类似的情况同样出现在上海和深圳。数据显示，1月份上海二手房成交量环比下降超过四成，深圳二手房成交量环比下降超过六成。

　　降幅还在不断被放大，1月后，北京、上海、深圳二手房成交量下滑的趋势仍未有大的改观，春节期间的成交量甚至回到了去年楼市最悲观的时期，深圳二手房成交量环比降幅达七成。

　　伴随着成交量的下挫，一些二手房业主的挂牌价开始松动，成交价环比下降。据21世纪不动产监测的数据，北京少数区域的成交价环比出现了5％左右的下滑。

　　“目前北京二手房市场许多地方已经出现房源滞销、房价滞涨的情况，而且在3月份以前好转可能性不大。”21世纪不动产分析师孟奇在接受本报记者采访时表示，这种形势要求二手房业主必须以降价让利，来换取成交量回升的空间。

　　孟奇提醒记者，从最近两轮短周期来看，2008年的楼市调整，是从二手房开始的，深圳是其中的先行城市；2009年的楼市反转，也是从二手房悄然发生，深圳、北京、上海是先行城市。

　　“二手房市场的波动必然会对一手房市场形成冲击，从以往的规律看，楼市调整总是从二手房市场开始，大概二至三个月后波及新房市场。”他说。

　　信贷形势不容乐观

　　春节前后的楼市正在不断承受着来自各方的压力，金融监管层短时期内频频收紧信贷。

　　2月12日，央行再次突然宣布，决定从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，这是央行短短1个月内第二次上调准备金率。今年1月12日央行已宣布上调存款准备金率0．5个百分点。

　　业内分析人士指出，两次上调存款准备金率，约冻结资金4000亿元，这不可避免地要对资金需求旺盛的房地产市场产生影响。

　　事实上，房地产信贷全面收缩已经显现。继中国银行宣布取消首套房利率7折优惠并上调至8．5折，首付须达到四成后，光大银行跟进，将调整后首套房利率的两个标准定为7．5折和8．5折，但执行7．5折利率时，贷款客户须付出至少四成的首付比例。

　　虽然其他几大银行尚未明确跟进，但记者采访到的多家中介机构和贷款居民均表示，他们获得银行贷款的难度增加，到款时间较之前放慢不少。

　　被收紧的并不限于买房人，开发商也是收紧的对象。北京地区一位不愿意透露姓名的小型开发商告诉记者，最近已很难从银行获得开发贷款了，即使拿到了额度也被大幅度削减。

　　孟奇认为，房地产开发商去年回笼了大批资金，足以支撑他们几个月的资金需求。但是，任何开发商都不可能坐吃山空，而必须有新的资金来源补充。如果2010年1至2月成交惨淡的形势延续到3月，有些中小开发商尤其是项目公司，就会挺不住。

　　3月难涨价

　　二手房市场清淡，新房市场也是门庭冷落，深圳楼市首现“零成交”。

　　数据显示，春节期间的2月13日至2月18日，深圳未成交一套新房。在此之前的2008年春节，深圳新房成交36套；2009年春节成交20套。

　　这样的降幅超出了开发商的普遍预期，一些在售楼盘已经以打折或变相打折的方式降价，以回笼资金。

　　深圳当地媒体报道，溪山以低于周边房价的9000元／平方米入市，而定位高端的星河丹堤高层楼房也急降价四成。

　　“我能明显感觉到深圳的房子有降价的迹象，但是现在还只是一些户型比较大、位置不大好的楼盘，我想再等等看。”深圳市民张先生自从去年将手头的小户型房子出手后就一直在观望，他向记者表示，相比居民的购买力，未来深圳房价还有降价的空间。

　　事实上，新房市场正承受着来自二手房降价的压力，21世纪不动产深圳地区的一位门店经理告诉记者，他们的二手房挂牌价向下松动后，对周边拟售楼盘的定价已经产生了影响，有的楼盘比原来预测的定价每平方米低了几百元。

　　孟奇表示，开发商和二手房业主主动降价，以换取成交量的回升，是明智之举。假如3月过后房价仍在继续上涨，不排除决策层出台更加严厉调控政策的可能。“2008年的楼市调整，深圳有些楼盘价格降幅高达50％——这样的历史完全可能重复。”

    抄底者蠢蠢欲动 揣测春节后楼市走向

　　3月楼市猜想（二）

    本报记者 王松才

　　亚豪机构统计数据显示：春节期间，北京普通商品住宅的整体成交均价为17312元／平方米，环比上涨了1393元／平方米，涨幅为8．76％。

　　二手房方面，从2月13日至19日春节七天长假期间，北京二手房交易量较为清淡，成交量与2月初的第一周相比，下降了70％，而与去年同期相比则基本持平。

　　抄底者蠢蠢欲动，看房者增多

　　靳先生是一名楼市短线投资客，对楼市变化节奏一直把握得很准。他于去年4月份购入一套位于北京亚运村的房产，当时市场刚回暖，价格也基本上算是最低的，当时总房价为120万元左右，他于12月中旬将该房产出手，净获利超过100万元。

　　“手上现在没有多余的房子，去年由于做生意手头比较紧张，只投资了一套房产。”靳先生告诉中国经济时报记者，去年底他看到国家开始出台一系列的调控措施，就预计楼市价格应该会出现一定的调整，就及时把手上的房产出手。现在他又想等房价下调到一定程度后，再找准机会入市抄底。

　　去年的成功抄底让靳先生今年更有自信，他认为，货币政策近期也有收紧的迹象，这将对市场的资金充裕性产生影响，房价也将会有一定幅度的下调。不过，他认为房价不会有过大的调整，现在要做的就是等房价下调到适当的时机，他就会入市抄底。

　　中国经济时报记者接触到的看房者中，近期开始频频出动，利用春节假期看房选房，虽然还没有明确的强烈的购买欲望，但不少看房者都表示：“只要有低于市场价的房子，户型和位置都不错，我就会选择出手。”

　　小王是个典型的刚性需求者，他错失了去年最好的买房时机，后悔不已。不过，当他看到楼市调控措施频繁出台后，觉得好机会可能很快就要来了，政策对房价的打压对自住者来说影响不大，影响最大的就是那些投资投机者，这部分人的嗅觉很灵敏，一旦政策出现变化，他们可能就会选择舍弃部分利润而尽快将房子出手。

　　小王等的就是这些着急出手的投资客的房子，近期他在密集地看房选房，他对本报记者表示：“不能再等待了，再等下去我还是会后悔，只要有合适的房源，价格能低于市场价一些，我就会出手。从长期看，房价上涨的趋势不会改变。”

　　本报记者了解到，近期有和小王想法一致的看房者不在少数。据北京中原三级市场研究部统计数据显示：在春节七天长假中特别是正月初三到初六的三天时间里很多分行都有不少客户预约看房，130家分行登记的需求达到1000组，而在牛年春节七天假期中新增需求仅为600组。同比需求上涨了67％。七天中北京二手房市场达成成交意向的总成交量在200套左右，相比2009年春节的80套左右上涨了150％。

　　北京链家地产业务员小李告诉中国经济时报记者，七天春节假期中，看房的人比往年春节有所增加，他自己还成交了一单120万元的房产。据小李介绍，这套房子是一位投资客手中的，去年12月份他错失了最好的出手时机，到2010年，由于手中积压的房子还有5套，这位投资客着急了，表示只要能赚钱就可以出手，于是把这套原本标价140万元的房子调低到130万元，后来，在小李和买房者的努力下，最终以120万元成交。

　　春节后北京楼市走向

　　进入2010年，北京楼市成交量会不会继续下跌呢？

　　“可能性不大，春节后的北京楼市比节前更热闹。”北京中原地产市场研究部研究员张大伟告诉本报记者，在今年北京春节前的二手房市场处于消化政策的阶段，而且在2009年4季度的疯狂成交也的确透支了一些需求及房源，才使得节前市场一直处于盘整。但是从一定程度上这也给节后的市场积累了部分需求及房源，使得一旦市场消化了政策的影响，很可能会继续恢复上行。

　　目前市场的交易量和交易价格相比2009年高峰期都有了下调，随着时间的推迟，市场的背景因素也在逐渐明朗化，由于市场不确定因素带来的观望情绪也会逐渐减弱。

　　那么，春节后一段时期内北京楼市价格是否会下调？

　　张大伟认为，从目前市场的情况来看，北京楼市未来一段时期内很难出现像2008年那样长时间调整的情况，从1月份全国贷款总量接近1．4万亿元的情况来看，房地产只要不收紧贷款，很难出现明显的下调，而目前的经济发展依然需要房地产的拉动作用，这使得房价明显调整很可能只是一个传说。从全年来看，在市场多种因素的相互制约下，虎年的北京二手房价格水平可能处于盘整状态。

　　另外，影响楼市价格的商品房市场并没有明显降价，开发商的资金面依然非常宽裕，这使得已经在2009年市场赚得盆满钵满的开发商很难在需求依然很多、通货膨胀明显的情况下降价。而依托商品房定价的二手房市场目前虽然议价空间明显出现，但是实际成交均价依然比较稳定。

　　“楼市的政策已经基本稳定。股市下跌严重，而楼市依然是最好而且唯一的投资渠道。”张大伟表示，虽然从房价上涨速度看的确已经有泡沫化，但是针对大规模投资以后不可避免的通货膨胀来说，房产的保值因素已经获得了大部分人的重视。

　　广州房价创新高 抛盘与捂盘对弈

　　3月楼市猜想（三）

   本报记者 欧阳艳琴 陈显玲

　　1月份，广州房价同比上涨22．4％，这是近日国家发展改革委、国家统计局发布的数据。这种涨幅仅次于海口、三亚。而在此前的2009年下半年，广州房价已经连续4个月领涨全国。

　　而据广州房管国土局数据，2010年1月，广州市十区新建商品住宅均价为11577元／平方米，超出2007年最高位11574元／平方米，创历史新高。

　　2月22日，本报记者走访广州珠江新城、金沙洲等区域部分楼盘时发现，虽然有的开发商依然看好市场，有限的楼盘“吊着”卖，市区价格也依然坚挺，但一些投资者和消费者已经开始观望。

　　部分楼盘“吊着”卖

　　“珠江新城已经没有单价低于2万的楼盘了。”广州天河区珠江新城“丽江花园”项目的销售人员对本报记者说。她介绍，“丽江花园”现在正在出售的是去年开盘的“楼王”，最高单价逼近3万元／平方米。

　　珠江新城，被认为是广州楼市的一个标志性区域，因为该区域的楼价是最高的。

　　搜狐焦点统计数据显示，“丽江花园”2007年开盘后，历史价格低位曾只有15000元／平方米。

　　在这次广州房管国土局公布的数据中，2010年1月整个天河区新建商品住宅均价19709元／平方米，属全市最高。

　　同在珠江新城的“嘉裕·丹顿阳光”，目前在报价在23000—25000元／平方米之间。据销售人员介绍，该楼盘去年开盘，当时售价18000—22000元／平方米，上涨幅度为四五千元。

　　而销售人员介绍，该项目一两百套房，分成了几次开盘，直到现在，仍有几十套可能要一两个月以后才推出。

　　是因为看好市场升值空间，日后再出手吗？该销售人员笑着表示默认。

　　北京大学公共经济研究中心研究员、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同接受本报记者采访时说，广州市本轮房地产热中，珠江新城是涨幅相对较小的区域。2007年下半年，珠江新城的房价曾从1．6万／平方米左右上涨至28000元／平方米左右。

　　他介绍，相比珠江新城，海珠区、荔湾区、越秀区等上涨幅度大。在海珠区，2007年，房价通常在15000元／平方米左右，而2009年以来，海珠区滨江路，已经出现单价超过2万／平方米的楼盘。

　　另一个被认为对广州楼市有一定标志意义的区域——白云区金沙洲，是近几年广州市规划的居住新城。

　　2月22日，本报记者在金沙洲大桥附近的万科金域蓝湾采访了解到，该楼盘目前仅剩少数楼房，单价为13000—15000元／平方米。

　　根据广州市房管国土局数据，2010年1月白云区新建商品住宅均价为10455元／平方米，低于天河、越秀、萝岗、荔湾、海珠、番禺等区域均价。

　　“我们处于金沙洲的‘龙头’，单价要比其他楼盘高出三四千元。”该楼盘销售人员介绍说。

　　有投资者抛盘

　　珠江新城某楼盘的销售人员表示，春节期间，看房的人不算少，但是买房的却不多。

　　“都说要再看看。”她说，“有的投资者说要再看看时机对不对，有的自住的呢，也说要看看现在这种价格是不是合适。”

　　此外，本报记者在金沙洲的美联物业了解到，尽管万科金域蓝湾尚有部分新房在出售，但一些投资者已经将自己持有的楼房登记在中介机构，正在以12000—13000元／平方米的单价售出。

　　有相关机构统计，春节期间，广州楼市7天成交仅35套，仅相当于去年春节一天的成交量。仅有处于远郊增城的碧桂园·豪园逆市飘红，以4600元／平方米单价推出的洋房，成为“日光盘”，是广州今年春节楼市的例外。

　　“从目前情况来看，节后也未必会有好的成交表现。”韩世同对广州楼市做出这样的判断。

　　他认为，目前广州的房价已经远超出购房者心理认同的极限。

　　“实际上，2009年下半年，就已经出现价涨量缩的现象，但没有得到政策的适当引导。”韩世同说，广州楼市已经出现类似“堰塞湖”的情况，需要泄洪了。

　　还有土地在闲置

　　据金沙洲某楼盘销售人员介绍，去年以来该区域房价上涨的原因，是正在建设的地铁和新金沙洲大桥以及市场供应量少。

　　“其实金沙洲几乎没有新地了。”韩世同说，前几年招拍挂，金沙洲的建设用地大部分已经到了开发商手里。但与此对应的是，上市楼盘却有限。

　　“一部分原因是前几年拿地价格太高，保利曾经以8000多元／平方米的楼面地价拿地。”

　　韩世同所说的，是保利地产于2007年9月以42亿元夺得的金沙洲B3701A02和B3701A04两幅地块，其楼面地价分别为8769元／平方米和8112元／平方米，比底价分别高出158％和157％，成为当时的“地王”。

　　但后来，这两幅地块因“地王晒太阳”而闻名，保利也因两地块未动工欠缴出让金而受罚。

　　“当时这里拿地的，单价还有4000多元，也有1000多元。除了楼面地价过高的土地没有开发，实际上还有一些拿地价格很低的也还没有开发，我也搞不清楚是为什么。”韩世同说。

　　他认为：“有一些地早就该收回了。”

　　在广州，如果市民在新开发区买房，教育、交通、商业等配套还难以得到较好保障，制约了这些新区商品住房的良性发展，不利于缓解老城区的居住压力。

　　韩世同说，广州的城市规划和土地供应方式有待反思。