南风窗：“一月春潮”为谁涌

　　“一月春潮”为谁涌

　　文_本刊记者 陈统奎 发自海口

　　2月4日，国务院发布海南创建国际旅游岛战略决策满月，海南日报以《一月春潮》为题、以一整版的篇幅综述“海南国际旅游岛建设上升为国家战略满月大事记”。16件大事中，有两件是省委书记卫留成部署房地产调控和保障性住房建设，本岛居民住房问题成为“一号民生工程”，卫指示要“下大力气、花大钱”解决，安抚岛民之心。

　　以“国际旅游岛”概念轰动全国的海南岛，迎来千军万马般的“炒房客”，房产“一日一价”，短短一个月房价暴涨40%左右，个别楼盘甚至暴涨数倍，成为全国焦点新闻。一幅“富地产，穷岛民”的景象瞬间投射到全国，囊中羞涩的本岛人目瞪口呆暗自伤神的表情被媒体刻画得入木三分。客之阔，主之窘。卫留成不得不亲自出面稳定了。

　　岛民们顾虑的是：“国际旅游岛”会否变味为“国际房地产岛”？

　　紧急“踩刹车”

　　海口南海大道，道旁椰树成行，道中央已经架起一条轻轨高架，2010年底，游客可以从这里乘坐时速250公里的观光列车前往海南岛东部各旅游胜地。1990年代南海大道建设之初，原名“工业大道”，现如今道旁工业痕迹难觅，一路铺开的是楼盘、酒家、宾馆、写字楼，实为海口一条新兴的“服务业大道”。一月春潮涌动，此前商业平淡的南海大道，宾馆也都一下子客满了。

　　在南海大道一家宾馆的咖啡厅，海口市某区的一位常委赵开明（化名）为记者讲了一则小故事：他的一位北京朋友加入“炒房客”行列来到海口，早上看上了一套海景房，开发商出价1.2万/平方米，朋友嫌贵，到别处再看，下午再杀回来准备买下，可令他大跌眼镜的是，才半天功夫，房价已涨至1.9万/平方米，朋友饮恨付款，眼睁睁看着100万元“不翼而飞”。这是一个海口海景楼盘书写的神话，半天暴涨58%。房地产开发商成为“国际旅游岛”战略的首批大赢家。

　　对当地政府而言，暴涨的房价，则意味着“暴涨的税收”。海南省财政厅喜洋洋地公布了1月财政收入“开门红”的消息，2010年1月，全省地方一般预算收入完成26.45亿元，同比大增10.18亿元，增长62.6%。在推动“开门红”的三大因素中，排第一位的是，“国际旅游岛建设上升为国家发展战略带动了房地产市场成交活跃，推动了房地产营业税及相关税收大幅增长”。海南省各级政府也成了“国际旅游岛”战略的首批大赢家。

　　赚得盆满钵满，开发商笑了；财政收入“大增”，财政厅也乐了。然而，由房地产交易火爆带来的这个“开门红”，是喜，是忧？赵开明并不乐见此景，他向记者强调，如此大的利益推手，如何来得及改进土地供给模式，如何来得及调整开发模式，如何来得及保障本岛岛民的利益？“如此下去，海南岛人要被赶到五指山上刀耕火种了。”记者发问，你能做点什么改变这个局面吗？他摇摇头说，一己之力太微弱，撼不动已经形成的利益格局，利益的黑手不允许“不同政见者”。

　　“太累了，很想歇一歇。”赵开明一声叹息。事实上，这种全岛房地产遍地开花的模式，也已经把海南这块土地累着了。海南也需要歇一歇了。企业家出身的卫留成对此看得很清楚，他在1月中旬下了一道特殊的政令：到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。媒体称之为“两个暂停”。卫留成称，海南“一房难求，一地难求”，喜忧参半，他亲为苗头初现的海南房地产热潮踩了一记“刹车”，并提醒海南官员，必要时要大胆“踩刹车”。

　　“一个人在非常兴奋的时候，开车速度容易很快。”卫留成说，“这个时候怎么办？那就踩刹车或把车停在路边休息几分钟，总比撞人或翻车了好。”

　　卫留成直言，海南呈现出了省委、省政府始料未及的开发建设热潮，尤其是大量热钱涌入海南买房买地，引发了公众对海南将重现房地产泡沫的疑虑和担忧，因此海南省委、省政府雷厉风行，“两个暂停”“切实为海南发展负责，为国际旅游岛健康发展负责”。

　　“‘两个暂停’就是不让乱动了，杜绝全国人民来炒房，卫留成不想让海南的土地变成一场博彩游戏。”一位不愿透露姓名的专家对记者分析。记者获悉，海南省委一位常委正在构思推动岛民土地自主开发模式，通过政府贴息贷款的推力，让海南贫穷的乡村农民自主开发乡村生态游、农家乐，“让最贫穷的海南岛农民直接享受到国际旅游岛大开发的大蛋糕”。

　　“强岛富民。”这是最近海南省高层不断阐述的开发愿景。

　　房地产，要高端的

　　旅游房地产，这是海南岛前几年不断努力开发的一项支柱产业。一月春潮，乃春华秋实，汹涌而来的热钱把前几年开发的楼盘扫荡一空。其实，海南岛期待这一天的到来久矣。让海南措手不及的是，浪头太高，惊心动魄。

　　政府热衷“旅游房地产”开发，房地产商们蜂拥拿地，吹响了进军号角。海南的“旅游房地产”，自诞生的那一天起，就将客户定位为岛外市场，并打着这样一个如意算盘：开发中低价位房产，以此为诱饵，吸引购房者，再用房子套住一个个家庭，让他们成为“候鸟一族”，每年来海南岛过冬，拉动消费，则百业兴隆。这个逻辑为“旅游房地产”开发戴上了一顶“正确的光环”，各市县政府争相上马，做着繁荣海南的美梦。

　　2009年初，记者曾环海南岛东部各市县走访，所到之处，无不是大兴土木，除了楼盘开发，还是楼盘开发。据说，后来国务院调查组看到这个景象，惊讶连连。

　　文昌市清澜港，有一片美丽的港湾被房地产开发商们打上“白金海岸”的概念，在这里大肆开发房地产项目。这片美丽的公共海湾，用于大型旅游景点开发方为正道，但文昌市1990年代以来，旅游发展乏力，旅游开发无人问津。以白金海岸为例，当初开盘价，不过4000元/平方米上下。文昌市教育局长曾告诉记者，这般美景、这个价格吸引了几十位清华大学的教授在那里安下“冬日之家”。每逢春节，他这个“父母官”还特别买文昌鸡去慰问。“每个家庭送两只，他们高兴得不得了。”

　　巧合的是，记者在海口入住的宾馆，前台服务员是一位文昌姑娘，叫阿玲，就是从“白金海岸”那一带的村子里出来的。谈起“白金海岸”开发，她说家乡除了变漂亮，当地人并没有获得多少利益，农民或渔民的土地被政府以几万元一亩，甚至有些是几千元一亩的价格征走，她们这些年轻人纷纷外出打工，自谋生路。家乡起楼盘变成了“引凤巢”，失地农民的子女却只能生活在别处——这是这一波海南“旅游房地产”开发普遍制造的“社会病”：让农民洗脚离田，却不管他们洗完脚干什么，迟早会带来社会问题。

　　从文昌再往南走，就是琼海市，其下博鳌镇因博鳌亚洲论坛而名闻四海。原先，高速公路琼海市出入口一带，绿野葱葱，椰树成林，这些年“旅游房地产”也将这里变成开发地带了，新冒出一栋栋高楼，成为海南岛东线高速公路上的一道“新风景线”。去年记者专访琼海市委书记祝春荣时，问他：“搞旅游房地产，会不会跟当地发展相矛盾？”祝春荣正色奉告：“我到琼海已经两年半了，到现在一分地都还没卖。”

　　“城市的发展要协调可持续，所谓可持续就是让比较好的土地资源能充分发挥它的价值，土地是按照规划有节制、有步骤地向社会放开，不是一下子全部铺开。”祝春荣还告诉记者，琼海市的度假房地产主要是面向高端人群。原来，这位书记宁缺勿滥，他属意的是“高端项目”，以便让有限的土地充分得到回报，并让城市发展有步骤。

　　无独有偶。毗邻三亚的保亭县，副县长王文平诉苦了：前几年保亭县在县城里开发中低端“旅游房地产”，每平方米3000多元，一售而空。买房子的是一群东北老人，一幅有趣的场景出现了——早上，一帮东北老头老太哼着曲儿步行上七仙岭，一袋面包一瓶矿泉水，就在雨林里闲逛一天，下午又哼着曲儿步行下山，晚上再到县城文化广场扭秧歌。王文平叫苦连天：“免费享受自然资源，免费享受公共设施，连车都舍不得坐，我们不敢再搞这种低端旅游房地产！”

　　本质上，去年底以来的这波抢购潮大多属于“中低端”，只有少部分“高端”产品。把多年发展的中低端旅游房地产消化得差不多了，海南是该收紧“地根”了。未来之路，在高端，以最少的土地博取最大的回报，这不仅是海南官员的共识，也已被市场认可。比如三亚“凤凰岛”一楼盘，虽然房价被爆炒到7万元/平方米，但700多套房子仍被抢购一空。

　　“我们的目标是高端客人。”这是一个新共识。

　　不做“别人的掘金地”

　　车轮滚滚，尘土飞扬，海南岛四处满载的工程车都在诉说着开发热潮。

　　去年，三亚市副市长李柏青曾对记者说，国际旅游岛开发，“必须服务于自身的发展目标和需求，不能成为一个简单的招牌——别人的掘金地”。那么，重要的是，3月，“两个暂停”取消后，海南重新供地，政府、开发商、“地主”，三者怎么分新蛋糕？

　　对于不久前三亚出现1500万/亩的新地王，卫留成坦言，“我不主张土地拍卖价格越高越好”，原因是“政府从拍卖土地当中得到的收益一时看起来是高的，它会给后续的很多工作造成麻烦”。就是说，这位省委书记清醒认识到，本质上这是一种政府“与民争利”行为，埋下的是隐患，为后来施政者设置高门槛。

　　接受央视《面对面》栏目专访时，卫留成被提问：按理说，对地方政府来讲，拿土地出让金是最短时间内能见到最大效益的方式，您也是企业家出身，难道您不喜欢这种很快可以抓在手里面的真金白银吗？卫答：君子爱财取之有道。何解？卫解释说“就是通过你的真正的策略，真正的实干，真正的发展去不断地取得这个收益”，否则一届省委和政府就把海边地都卖光了，这是“一个很不负责任的政府”。这位省委书记在借央视镜头向全省干部敲警钟。

　　卫承诺，海南“财政增长部分要拿出55%用于民生”。由此而言，在如何分蛋糕这个大是大非的问题上，海南主政者理性而清醒，而创新土地开发模式，也已经摆上省委主要领导的议事日程。这次在海口，记者便闻知了一种新型的开发模式：海口市琼山区大坡镇田心村，以“企业家+农民”的模式，成立“海南思乐生态农业合作社”，整合全村集体土地，由企业家投资，利润分成，企业家和农民二八分，“让利于民”。

　　田心村坐落在海南龙湾国际休闲中心之侧，后者拥有9个高尔夫球场，5个高尔夫会所，是一个大型休闲度假胜地。田心村接受其辐射，以开发水上高尔夫训练场、山坡别墅、休闲农业等为主打产品，将一个落后的农村直接打造成大休闲度假景区的“后花园”，成为第一批享受到国际旅游岛“大蛋糕”的土地所有者。如今，农民将自己的房间整理成“民宿”，已经接客。未来，山坡别墅造成，农民还将分享到更多红利。据悉，“田心模式”已获得区、市、省三级政府赞赏。

　　不改变土地所有性质却能为民谋大利——这是田心村的样本价值。

　　回望本轮海南“旅游房地产”热，由资本追求利益最大化所引发的三大病变一一显现，对自然的毁坏——海南岛东海岸海湾几乎被卖光；扩大不平等——岛外人阔绰的购买力令囊中羞涩的本岛人消费能力降低；挫败幸福指数——眼见他人进高楼进别墅，本岛人独自伤悲。在海南省委“博鳌国际旅游论坛”办公室，一位年轻的女公务员告诉记者，她早上付了订金，下午房地产开发商却毁约，她付不起暴涨后的房价，只能望楼兴叹。民心之不安即在此。

　　有人提出的对策是，海南一面开发高端旅游地产“大收割”资金，一面“下大力气、花大钱”解决本岛人的住房，平衡岛内岛外人的利益，如此海南不仅是海南岛人的海南，而其也能真正成为祖国人民的四季花园，何乐而不为？从记者与海南各市县主政者的对话中来验证，此策“正中君怀”，加之市场认可，有可能成为海南房地产的大方向。

　　早在2008年10月，全国政协副主席孙家正率领15部委官员组成“海南国际旅游岛建设专题调研考察团”来琼时，明确提出：“建设海南国际旅游岛根本目的是‘造福全岛人民，泽被子孙’。”一月春潮涌动之后，这个使命比任何时候都更沉重地压在海南执政者的肩膀之上。而海南，还未给出具体可行的答案。

　　接下来的问题是，“田心模式”能否被推广，“为民谋大利”如何被普遍实现？