三亚凤凰岛前传：港口码头变身房地产项目

　　三亚凤凰岛前传：港口码头变身房地产项目

　　李娟

　　Sorry，迪拜！

　　这是凤凰岛曾经的对外宣传口号，在迪拜危机过后，这个口号已经逐渐远去。三亚凤凰岛邮轮发展有限公司董事长曾宪云对《第一财经日报》记者表示，这里不会是迪拜第二。

　　他说的是楼市的泡沫危机，如果换一个角度来说，这个立项于1996年、建成于2004年的项目，是一座在大海礁盘之中吹填出的人工岛，这个最初以“国际客运码头”立项的项目，现在几乎变成了一个纯粹的房地产项目。

　　项目大变身

　　按照设想，这里将有七星级酒店、新联检综合大楼、国际游艇俱乐部、直升机升降坪等一系列岛上服务设施，曾宪云透露，这是三亚，也是中国唯一的专用邮轮港码头。

　　事实上，从初衷来看，作为国际滨海度假城市，上个世纪90年代末，三亚港务局打算在三亚湾对面通过人工填岛的方式建设一个国际客运港。

　　其中的过程可谓艰辛，从1996年到1998年，进行了充分的水文气象环保等方面的论证，凤凰岛起初批复的吹填人工岛面积为1200亩，经过反复论证，2000年9月调整到目前的548亩，并获得了省、市的各级批复，同意建设深水码头、人工岛（当时岛名为白排岛）和跨海大桥。

　　记者手头一份2006年3月份《海南三亚凤凰岛500亩土地综合开发项目》说明书显示，对三亚凤凰岛项目最大的预期效益是：“目前有15个国家的邮轮、8条航线从这里经过。凤凰岛建成后将成为国际化、现代化的大型商务度假平台，将吸引来自欧、美、东南亚等地的国际游客进入三亚旅游、休闲、度假，年接待能力90万人次。”

　　随着项目的开发，凤凰岛在不知不觉中已变身为房地产开发项目。2010年1月11日，凤凰岛的“养生度假”公寓开盘，均价高达7万元/平方米，一期的4号、5号楼共计700套房源在当天销售一空，并因此名声大噪。

　　这座在大海礁盘之中被吹填出的人工岛瞬间打上了许多标签：旖旎的风光、三亚的地标性建筑、开保时捷的售楼小姐。一同出名的，还有凤凰岛的开发商浙江国都控股有限公司。

　　曾宪云回忆说：“最大的难度就是填岛，很多人都认为这是一个异想天开的想法。”更何况，这是10年前的一个设想，连他身边的许多朋友和家人都表示对此不能理解。

　　在填岛当初，这个最初的设想者之一，并没有料到凤凰岛会有今年的盛名，“大概是1999年，很多人对这个项目开始寄予‘厚望’。”海口市规划局办公室一位负责人透露，就在这一年，三亚港务局与众城集团合资成立了三亚众城国际客运旅业有限公司，注册资本1000万元，作为该项目的项目公司。

　　四家具有“国际视野”的开发商

　　但开局并不顺利，“在当初填岛的时候，中途跑掉了两个合作的股东。”看上去，曾宪云满足于现状，“不知道看到现在的盛况，这两个股东作何感想。”

　　记者了解到，为了弥补建设资金的不足，2001年，民营资本通过股权收购的形式纷纷加入到凤凰岛的建设开发过程中，整个岛屿的建设步伐加快。“很多人来跟我们洽谈，想入股。”曾宪云说。

　　他透露：“当初我们的条件只有两个，第一就是不能卖土地，只能是入股的形式合作。第二是开发国际二流的产品不允许，必须具有开发国际高档的项目的经验，必须有国际一流的标准。”

　　听起来标准很高，“我都答应了所有的条件，然后双方以闪电般的速度完成了合作。”2006年入股的股东之一浙江国都控股有限公司董事长柴慧京表示。

　　这家成立于1997年的地产公司，迄今为止，开发的项目有国都公寓、国都发展大厦、凤起都市花园、云栖蝶谷、国都崇文公寓、国都枫华府第、国都阳明谷以及凤凰岛项目，除了凤凰岛之外，其他的项目都在浙江杭州，与当地的开发商绿城、滨江、开元相比，国都并不出名。不仅如此，其国都阳明谷项目也一度被质疑将“旅游项目改为别墅项目”。

　　有意思的是，三亚凤凰岛的另一个股东周霖是以开发三亚当地著名的一个楼盘“香水湾一号”出名的，这也可以解释为什么香水湾一号在凤凰岛上也设了一个售楼处。还有一个股东李树平，开发了北海地区的楼盘“北部湾1号”，这三个股东的共同点是，都不在一线开发商之列。

　　蹊跷的是，他们还符合了“有国际一流的标准”。在这四名股东的打造下，凤凰岛和迪拜越发相似起来，“有一年我去了五次迪拜，就是去取经的。”柴慧京透露。

　　不仅如此，其他的几个股东，也多次奔赴迪拜。只是在迪拜危机被曝出之后，此事才渐渐沉寂下来。

　　“我正在香港开会，讨论国际邮轮母港联合经营的事情。”曾宪云透露，目前全球前三位邮轮公司的豪华邮轮都将凤凰岛选定为长期停港点。

　　但令凤凰岛真正出名的还是其房地产开发，“最重要的国际邮轮母港和七星级酒店，这些都是由我们在做。”曾宪云表示。

　　据了解，四个股东分工各有不同，之间相互约定，在五年内全部完成，整个凤凰岛的投资将超过200亿元。这离当时的初衷已经相去甚远，已经完全从一个港口码头变成综合性的商业项目了。

　　三亚是个遍布着“凤凰”的海边城市，除了棕榈岛、阳光、沙滩外，这里还有凤凰岭、凤凰镇、凤凰村、凤凰机场、凤凰广场、凤凰路，凤凰岛能否真正涅槃，现在还不得而知。