《瞭望》文章：房价暴涨逼房地产税改革

　　《瞭望》文章：房价暴涨逼房地产税改革

　　物业税出台的阻力，主要不在于这些条件是否具备，而是各种集团利益所使然，并且越晚出台阻力越大

　　文/安体富（中国人民大学财政金融系教授、中国财政学会副会长）

　　2003年召开的十六届三中全会指出，要“实施城市建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。现在，六年多过去了，只在部分地区进行了开征物业税的“空转”试点。最近，房价暴涨又把改革现行的房地产税和开征物业税问题推到前台。应当指出，物业税的主要功能并不在于平抑房价，但规范合理的物业税制，确实能在这方面发挥重要作用。

　　开征物业税，是完善地方税制的重要内容，对缓解基层政府财政困难，规范政府行为，提高基层政府提供公共服务能力有重要意义。

　　物业税，即指房地产税(亦称“不动产税”、“财产税”)，它与流转税和所得税一起是世界各国普遍开征的三大税类。物业税(房地产税)更是地方政府的主体税种和主要收入来源。例如，房地产税在地方财政收入中的比重，英国和澳大利亚近乎为100%，美国为50%～80%，法国为69%，加拿大为85%，日本为32%，菲律宾为53%，印尼为37%，南非为57%，等等。

　　而目前在我国，现行的房地产税征收范围很窄，只对经营性房地产征收，个人所有非营业用的房地产都不征税。并且，在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在保有环节税种较少，税负较轻，这使得目前我国的房地产税在地方财政收入中所占比重很小，只有6%。

　　如果通过改革现行的房地产税，改征物业税，使其成为基层政府的主体税种和重要收入来源，从而有利于规范地方政府行为，提高其提供公共服务的能力。

　　在税收方面，调节贫富差距需要建立一个税收体系，包括：个人所得税、社保税（费）、财产税（主要是房地产税）、遗产税和赠与税等。其中，个人所得税和社保税，属于调节当年收入流量的税种；而房地产税和遗产税与赠与税，属于调节收入（财富）存量的税种。相比起来，房地产税调节财富存量，力度更大。房地产价格是年收入的几十倍，甚至几百倍。

　　同时，物业税是调节房地产供求和结构的重要手段，从而可以影响房价。其基本原理在于，通过增加住房的未来持有成本，降低对住房的需求，从而降低房价。

　　住房的未来持有成本＝买房成本＋养房成本。“买房成本”，即购买房屋的价格；“养房成本”，即保有房屋需要交纳的物业税。目前由于在保有环节不交纳房地产税，使住房的未来持有成本只包括买房的价格，从而会扩大对房产的需求，助长房价上涨。反之，开征物业税，增加养房成本，则可以降低对房产的需求，抑制房价上涨。

　　根据这一原理，可以通过对不同类型的房产，区别对待，制定不同的税率和优惠减免办法，调节房产供求结构，从而影响房价。这主要包括以下内容：

　　通过对住房和投资（投机）性房产制定不同的税率，抑制投资性房产的需求；通过对小户型房和大户型房，一般性住房和别墅制定不同税率，抑制对大户型房和别墅的需求；通过设立土地和房地产闲置税，减少囤地、囤房现象，比如对开发商在一定时期内（例如半年）没有将土地用于开发或没有实现销售，即可征收闲置税。对购房后长期(例如半年)没人住的房屋也可征收闲置税，从而抑制炒房和促进房屋的有效利用。

　　开征物业税需要具备一定的条件。比如，要有产权登记，要建立公开透明的产权信息体系，要有不动产评估机构和人员(评估师)，需要加强征税机构的征管能力等。应该说，上述条件，有的已基本具备，有的可以在开征物业税的过程中逐步完善。

　　例如，新购房屋要进行房产登记，填写相关信息，并颁发产权证；旧有房屋，行政事业单位在房改过程中，将住房作价转归居民支配，单位的房管部门都有相应的资料记载。至于建立全国房屋产权信息的联网，从技术上说是不难做到的，只是需要政府作出相应的制度规定。关于对房地产价格的评估，需要有评估机构和人员，但这要有个过程，开始可以用简单便利的办法，比如对新房和二手房来说，可以按市场价打一定比例的折扣。

　　开征物业税，面对千家万户，征税的工作量会大大增加，税务机构需要增加人手是难免的，但也可以考虑借助相关单位的力量。比如，可以委托物业公司和行政事业单位的房管部门代收税款并付以委托费用等。

　　综观之，征税条件的完善是相对的，并且只能在物业税方案出台和开征过程中逐步完善，否则，再“空转”10年，这些条件可能还在原地踏步。应该承认，物业税出台的阻力，主要不在于这些条件是否具备，而是各种集团利益使然。目前我国房地产规模已经很大，并且增长很快，物业税越晚出台会阻力越大，尤其在当前房价暴涨的形势下，应抓紧研究开征物业税。