海南房产成交量春节后大降 房价坚挺却有价无市

　　南方日报记者从南海网获得的一份统计数据可见一斑

　　2月，海口商品房市场总成交量为2150套，平均日成交量约为76.8套，签约总面积为272273.83m2；环比2010年1月海口商品房销量下滑38.75%，平均日销售量环比下滑约36.2套。

　　这份数据中还暗藏了一个细节：海口房产成交量在春节后骤然下滑，甚至在2月13日—16日连续四天销量为零。

　　吊诡的是，虽然成交量在下降，但房价仍然坚挺。海口一位房地产营销策划人士用“有价无市”来形容。海口2月份商品房销售均价8618.63元/m2，环比2010年1月海口商品房销售均价提升34.14%。

　　这份数据也刺激着购房者的神经。在海口某研究机构工作的陈芸在去年11月份以每平方米5000元的价格买下了一套商品房。“现在那个楼盘涨了一倍，价格已经过万了。”突如其来的“身价”暴涨，让长期与书本报告为伍的陈芸非常吃惊。但她还没被“胜利冲昏头脑”。3月2日，在接受记者采访时，她不无隐忧，“我想在近期打算把这套房子卖了，趁着房价高赶快套现撤离。如果将来价格跌下去了，可以再买回来”。

　　有着心理阴影的海口市民，在不断上扬的房价面前选择急流勇退，但海南省的地产开发商对这次地产热潮充满信心。

　　“即使是投机客撤场，也很正常。”海口某大型房地产开发商营销总监沈文建表示海南房地产目前的情况没有外界传言的那么严重，“楼市如同股市，有买必有卖。有人赚到钱选择离场，同时也有新人进场。”

　　南方日报记者独家获得的一份由深圳某基金公司地产研究院所做的海南楼市调研报告获悉，海南房价在经历过一段“猛涨”之后进入一个调整期，将进入稳定、趋向理性的发展阶段。

　　“只是水分”

　　海南省委一位不愿意透露姓名的政策研究官员对国际旅游岛未来的发展非常有信心，热钱和投资者进入岛内说明政策有吸引力。发展初期可能会造成暂时的失序，楼市暂时上涨过猛可以通过市场来调节，达到健康发展。

　　有专家和地产专业人士认为，海南房价被迅速炒高，快速聚积的风险总有一天会释放。

　　说起泡沫，很多人不由自主地联想到发生于1993年那个被吹破的地产泡沫。此后，海南一直背着残留的伤疤，咬紧牙关撑过了那段噩梦般的岁月。

　　当前的高房价是否在“搅局”国际旅游岛计划?海南会否重走上世纪90年代房地产泡沫的覆辙?

　　对于疯狂的房价，国际旅游岛的重要策划者迟福林教授也表示“非常担忧”。他坦言，海南的房价尽管存在泡沫，但出现像上世纪90年代泡沫的可能性不大。

　　虽然两次房价上涨的速度都让人惊讶，但是有着本质的区别。迟福林教授认为，首先是背景不一样，上一次是海南特区政策在趋向淡化，但此次国际旅游岛还没有完全执行，存在上涨的空间；其次需求也不一样：上次泡沫留下的烂尾楼主要是写字楼，但现在全国人民有到海南投资地产的需求；最后结构也不一样，因为投资需求变了，整个地产结构也开始变。老人有老人的需求，上学有上学的需求，度假有度假的需求。

　　“这次猛涨属于‘补涨’。”包括迟福林教授在内的岛内多名专家和业内人士如此评价。3月4日，海南省副省长林方略接受媒体采访时称，“不是海南房价太高，而是之前的房价太低!”

　　“泡沫不会再发生，过去开发房地产的资金九成来自银行，而现在的购房者多是一次性付款，不存在系统性风险，也没有虚拟经济在楼市。”对于房地产开发商李芝来说，国际旅游岛的大业才刚刚开始，等待了近20年的海南，不会错失这次难能可贵的机会。目前的高房价最多只能算是提前透支国际旅游岛未来几年市场价格的涨幅空间。“无论是炒客还是购房自住，首先要对海南有信心。毕竟，中国13亿人口就这么一个海南岛。”

　　不过，经过了上世纪90年代地产泡沫的林可并不是太认可李芝的观点。在那场惊心动魄的世纪地产大泡沫中，炒房上瘾的海南商人林可既有过两小时赚200万元的疯狂，也有过欠下一屁股债遭银行追讨的惨痛经历。

　　“海南不可复制，多少钱都不算贵等等说法，我们在上次海南大开发时就已经用来包装了。”林可深有感触，他认为这次房价猛涨可能让长期在海南从事房地产生意的开发商始料未及，涨速像坐火箭一样。“泡沫肯定存在，即使是民间资本，房价下跌，投资者肯定要忍痛割肉兑现，到时候泡沫就表现出来了。”

　　在林可看来，这一轮房价上涨和上世纪90年代初的地产疯狂期的表现具有一定的相似性。“房价都炒得离谱，投机者过多，海南本地人肯定承受不了如此高房价。”

　　“只是，这次让人欣慰的是，商业银行在海南此轮房产上涨过程中较为谨慎，并未深度参与。炒房的钱大多来自民间而不是银行，所以这样的泡沫危害不大。”林可表示，政府可以引导热钱进入更多投资领域，给予更多的优惠，共同建好国际旅游岛。

　　海南省委一位不愿意透露姓名的政策研究官员对国际旅游岛未来的发展非常有信心，热钱和投资者进入岛内说明政策有吸引力，把这里看成是一座机会之城。发展初期可能会造成暂时的失序，楼市暂时上涨过猛可以通过市场来调节，达到健康发展。“我认为前期的楼市上涨不是泡沫，只是水分而已。水分的话，挤挤就没了，随后进入健康发展轨道。”

　　本次“两会”期间，海南省省长罗保铭接受媒体采访时亦认为，现在房价已经逐渐平稳，以后主要靠需求来拉动海南的房价。

　　谁的海岛？

　　“住房的人买不起，买房的人不住。”让匡明心里不平衡的是，海南有至少一半的房产空置。“房子空在那里，无法带动消费和就业，甚至会拖垮经济。”

　　对于岛上的居民来说，这场地产狂欢和他们似乎没有什么关系。

　　海口市民匡明称，第一时间得知国际旅游岛获批的消息后，他非常期待，但是期待过后即是迷茫。至今为止，国际旅游岛带给他们最直接的感受，除了四处矗立的地产户外广告外，还有就是疯涨的房价。

　　海南究竟是谁的海岛?岛民作为海岛的主人，他们一年的收入，仅仅相当于海南中档别墅一平米的价格。据海南省统计局显示，全省职工2008年平均工资只有2.28万元。

　　海南陵水黎族自治县是全国唯一的沿海国家级贫困县，正是这样一个GDP刚超过35亿的小县城，如今的一手商品房均价已经突破每平方米1.8万元，远超广州市中心城区的平均房价。

　　这个贫困县的县长、全国人大代表王雄坦言自己买不起房，县里百姓只能承受2000元/m2。

　　海南省副省长林方略心里也明白，海南的房子有50%以上都是外地人在买。“别说1万元/m2，即使之前的房价在每平方米5千元左右，还是很多海南人买不起!”

　　“岛民已经不关心房价了，反正也买不起，1万买不起，10万也买不起。”瘦瘦高高的匡明博士毕业3年，每月可以拿到5000元，这在岛内已经算是“高薪”。但是，他和刚刚结婚的妻子却不得不在单位分配的简陋房子里“蜗居”。

　　“住房的人买不起，买房的人不住。”让匡明心里不平衡的是，海南有至少一半的房产空置。“房子空在那里，无法带动消费和就业，甚至会拖垮经济。”

　　“北京高官多，江浙炒家多，东北老人多。”在海南，岛民如此形容源源不断涌入岛内的购房者。

　　海南人怎么解决住房问题?中国(海南)改革发展研究院海南研究所所长夏锋称，海南在国际旅游岛规划之初就已经考虑到了这个问题，将学习广州、深圳、北京等大城市建设保障性住房来解决。

　　岛民“望房兴叹”引起社会普遍忧虑。南方日报记者获悉，此前海南省政府对楼市推行的是“双轨制”，商品房的价格交给市场来决定，政府主要集中精力解决保障性住房问题。

　　近日召开的海南省保障性住房建设工作会议宣布，海南省决定今年开工建设

　　10万套保障性住房，来缓解岛民住房需求。海南省委书记卫留成公开表示，今年保障性住房是头号工程，也是应对房价最有效的手段之一。

　　10万套保障性住房的消息又让匡明有了少许期待，他希望在国际旅游岛这方热土上拥有一套属于自己的房子，一个属于自己的家。

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　　他也指出，海南房价再上涨，风险就越大，可能真的会出现泡沫。海南楼市跟其他任何城市都有区别，像北京、上海的楼市都是硬消费，而海南楼市是属于度假型消费，宏观调控政策一旦特别收紧，海南楼市将首当其冲，到时波动会很大。