广东城区“三旧改造”再造都市 将增加千亿投资

　　3月5日深圳市规划和国土资源委员会公布了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案，89个城市更新单元获公示，涉及面积达6.8平方公里。这则消息在资本市场引发震荡，所涉深圳本地上市公司均受到热钱的追捧。

　　深圳的“城市更新”其实是广东“三旧改造”试点的组成部分，广东正利用先行先试的政策契机，力求通过“三旧改造”拓展城市发展空间，拉动民间投资，推动经济增长。

　　拓展城市发展空间

　　“城市更新”之所以受到市场关注，相关概念个股受到追捧，其原因在于深圳甚至整个珠三角在“城市更新”、“三旧改造”上取得了政策突破，利益格局的新变化带来了新的产业发展机遇、区域发展机遇、企业发展机遇甚至资本市场个股机遇。

　　2009年12月1日正式实施的《深圳市城市更新办法》规定，鼓励权利人自行改造，改造项目无需由“发展商”实施。在改造功能方面实现了突破，可以“工改商”、“工改住”等；商业区、旧城、旧村、旧工业区等均被纳入城市更新。更为重要的是，权利人可以通过协议方式转让土地使用权，而不用一定经过“招拍挂”方式，从而突破了土地必须“招拍挂”的中央政府统一政策规定，降低了更新改造成本，促进了权利人的积极性。这些都是资本市场对相关上市公司青睐有加的重要原因。

　　在经历改革开放30年快速城市化之后，土地市场格局发生了重大变化，旧城改造已成各地方政府寻求土地资源突破、拓展城市发展空间的重要手段。这其中，深圳市在城市发展空间与产业结构调整上所受制约更为严重，政府手中可以利用的土地资源只有140万平方公里，特区内已经数年土地零供应。2007年深圳城市建成区面积占市域的比例已接近40%，远远超过香港25%的水平，更意味着外延式的发展已走到了头。专家们认为，未来深圳的产业转型、城市升级空间只能向“城市更新”要。

　　实际上，深圳于2004年即开始尝试进行“城中村”改造。其在探索中发现，如今深圳城市发展空间受限制，“土地、资源、人口、环境”难以为继，但另一方面，当地工业厂房还存在空置现象。旧改本身蕴涵巨大经济利益，利益博弈非常复杂，在长三角“城市化”当中，政府征地采取“以土地换社保”模式，目前该模式在全国有广泛推广的势头，但深圳等地原住民以其土地资产参与和分享了城市化，利益格局的差异导致城市空间的重组必须要采取有针对性的措施。为此，经过多年反思与谋划，深圳逐步深化了“城市更新”的内涵，一方面通过强化政府规划统筹，避免更新布局失误和过度市场化带来的不利因素，另一方面着眼平衡各方利益，突破原有政策，在土地出让等方面向民间资本让利，力求在城市更新上形成多方共赢的格局。旧改政策可望拉投资

　　统计显示，深圳市需进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村为100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。《深圳市城市更新办法》实施之际，深圳市已列入改造计划的各类拆除重建项目共计202项，3月5日公示2010年首批城市更新单元共计89项，涉及面积6.8平方公里，这些城市更新项目的实施将给深圳未来经济增长带来新的活力。

　　目前，整个珠三角地区也在推进类似深圳“城市更新”的“三旧改造”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）试点工作。珠三角中心城市广州在“三旧”改造上正衔枚疾进，有消息指其上报的“三旧”改造面积就有353平方公里，将力争用10年时间基本完成相关改造工作，用3-5年时间基本完成城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。此外，东莞、佛山等地的旧改工作也在全面推进中。

　　据了解，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》出台后，在国家鼓励珠三角广大地区先行先试的大背景下，经广东省委、省政府与国土资源部的大力沟通，获得了为期3年省部合作共建集约用地试点示范省的先行先试机会。今年初，广东省省长黄华华在谈及“三旧改造”政策时表示，其实现了多个方面的突破，更给全省带来多方面好处。

　　初步统计显示广东省“三旧”用地约175万亩，国家每年下达给广东的建设用地指标是20多万亩，相当于广东8-9年的用地指标，黄华华预计至少可以拉动投资28200亿元。他表示，鉴于“三旧改造”可以带动冶金、建筑、建材、能源、机械、轻工等10多个产业、40多个相关产业的发展，故“三旧改造”每年至少可以实现产值3800亿元，有利于珠三角拉动投资，推动经济持续增长。

　　据测算，新政策令珠三角地方政府在新增建设用地有偿使用费上可节省167亿元，在耕地开发资金上可节省20.7亿元，地方政府集体获得土地出让收入可达4000多亿元，而鼓励原用地者支持改造的优惠政策可为用地者节省成本429亿元，珠三角地方政府在城市化建设方面颇受掣肘的土地资源不足问题也得到一定程度的缓解。

　　广东省委书记汪洋亦在省委会议上指出，2012年广东省城中村改造投资将达1480亿元，“三旧”改造将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。他要求珠三角各地政府抓住难得的商机，创新开发模式和运营方式，引导社会资金进入。