开发商扎堆城中村改造 广州“三旧”改造成香饽饽

　　1月15日，随着广州市政府最新公布的《广州加快推进“三旧”改造工作的意见》文件再次明确相关细则，“城中村”的模式将在未来10年中逐步从广州消失，取而代之的是便捷的生活小区和现代化的商业楼群、中央CBD等。

　　据广州市常务副市长苏泽群透露，“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地。优质的土地资源令不少开发商趋之若鹜，其背后利益博弈将会如何？对市场将会带来怎样的冲击？

　　10年将盘活土地74平方公里

　　15日，广州市政府公布最新的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(以下简称《意见》)，《意见》明确提出，要用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造，在未来3~5年的时间基本完成位于城市重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还等优惠政策，吸引社会资金参与。

　　据广州市国土资源和房管管理局的初步统计，未来10年时间，“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，仅未来5年就可以腾出28平方公里低效用地，这将超过广州十年的住宅土地供应量。

　　“这次政府仅用3~5年的时间就要完成中心六区的城中村改造，开发时间短，任务急，压力大。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，由于城中村改造必然会涉及大量房屋拆迁和村民安置等工作，这势必将更积极地鼓励开发商参与进来，一来缓解政府的财政压力，二来使得拆迁工作更为顺利。

　　“目前处于改造范围的城中村均位于中心六区，就算当地村民要价很高，开发商也会买单。”黎文江指出，目前中心城区土地供不应求，房价很高，随着未来的城市化发展，配套的完善，开发商会获得更高的利润，也将进一步推高房价。

　　广州市房管局公布的最新楼市数据显示，广州一手住宅均价已达1万元/平方米，中心六区的一手住宅均价高达1.3万元/平方米。去年一年的住宅供应量超900万平方米，创历史新高，但中心区域的一手住宅供应连续数月趋紧。“这就是为什么这么多开发商会积极参与旧城改造”，黎文江说。

　　开发商扎堆“城中村”改造

　　记者注意到，诸多开发商介入的广州旧城改造项目主要集中在“城中村”上。

　　去年8月，由富力、合景泰富以及新鸿基三家地产大佬联手打造的猎德城中村改造正式动工，标志着广州首个由开发商投资的城中村改造进入实质性的工程阶段。该项目投资高达100亿元，由富力和合景泰富在2007年9月以46亿元的天价拿下；此后新鸿基加入，三家各占1/3的股份。该项目涉及大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼及服务式公寓等商业项目。

　　在猎德项目开工前，富力于6月初同广州市同和实业公司签下了“合作改造同和城中村”项目框架协议书，这是富力继猎德城中村改造后，参与的第二个城中村改造工程。

　　去年10月，保利以1.42亿元的底价拿下广州市琶洲地区4块城中村用地“旧城改造”项目，总建筑面积达104万平方米。其中，可建不限户型的住宅40万平方米，其余64万平方米全部为商业金融用地。尽管以底价拿下，但保利还将投入城中村改造成本和配套综合费用约44.7亿元，提供政府琶洲地区综合整治费用3亿元。该项目实际楼面地价为4714元/平方米，而如今该区域普通酒店公寓的售价已达到2.3万元/平方米。

　　在去年土地市场表现平平的合生创展，在今年初也传出将涉足广州越秀区登封村的改造，初步估算改造资金将超过26亿元。该项目建筑面积达16万平方米，包括居住和商业金融用地，但由于该区域城市规划限高，使得这一项目搁置。

　　据北大公共经济研究中心研究员韩世同介绍，上述猎德和保利琶洲两个项目中，猎德项目是由开发商支付的地款作为村民安置以及相关的拆迁费用，开发商再在原地点修建商业项目；而保利琶洲村项目由开发商全盘负责，与当地村委会直接谈判，政府仅是一个土地出让的平台。

　　19日，《每日经济新闻》记者致电保利地产，该公司相关负责人表示，琶洲村项目各种拆迁、安置工作以及项目规划在持续进展中。富力地产相关人员也向记者表示，目前同和改造项目在持续进展中。据悉，由于涉及村民的小产权房，村民的赔偿问题至今具体方案也未定下来。

　　政府开发商村委会三方博弈

　　广州市中心旧城改造过程中，由于较低的补偿金额及较低的回迁率损害了部分居民的利益，广州市政府曾一度禁止开发商参与，旧城改造经历了从“拒绝开发商”到“接受开发商”反复的过程。

　　“这主要涉及到代表村民利益的村委会、开发商以及政府三者之间的利益博弈”，韩世同表示。

　　他指出，曾经有一个时期，政府提出不允许开发商参与旧城改造和旧厂改造，认为开发商利字当先，不顾城市规划的要求。政府甚至还划了一个旧城保护圈，圈内的拆迁补偿要比其他的标准高出20%，让不少开发商旧城改造项目“流产”。

　　在琶洲城中村改造前，广州市城中村改造可谓步步艰难。猎德村改造项目由政府先行垫资进入，适逢市场转向，开发商资金紧张，一度遭遇风险，不得不推迟两年到去年8月才正式进入开工阶段。

　　年初市场传出即将颁布的一号文件重点强调了“城镇化”，表示将推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力。不少业内人士担心，旧城改造开门放闸后，会成为开发商抢食土地的盛宴，农民的利益有可能得不到保证。

　　对此此次旧城改造，广州市政府表示，将以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。旧城改造后，当地居民可享受社保等保障。

　　《意见》还明确，各区政府是“三旧”改造的第一主体，采用政府、市场、改造主体等多元化的资金筹措渠道，在财政扶持和税费减免方面，实行市权限内税费减免返还、重点改造区域土地出让收益市区以8∶2分成的优惠政策。

　　黎文江表示，此次广州旧城改造，只要90%以上的居民同意，就可以启动改造，这比以前的拆迁工作更为容易。旧城改造重要的是后期居民的安置工作，居民可以通过出租自家房屋的方式获取稳定的收入，或是靠当地村委会的酒店、旅店项目出租，获得一定的分红。

　　“应该由政府起主导作用，掌握各种共建设施的配套规划，再联合开发商一起合作。”韩世同认为，政府不能将城市发展的规划、配套主导权拱手相让，导致城市的规划发展和配套不完善，另外旧城改造是一项长期的工作，不能一蹴而就。 (来源：每日经济新闻)