花园非花园面积有“缩水” 房地产交易三大忽悠

　　中新网3月15日电 眼下，房子几乎成为所有重大场合的焦点话题，两会如此，3·15亦不例外。“诚意金”陷阱、面积“缩水”、广告陷阱……中新网房产频道特在一年一度的3月15日消费者权益保护日，邀请资深律师陈海阳点评房产交易三大忽悠，希望帮助大家在置业中避免类似纠纷发生，减少损失。

　　一、开发商“诚意金”陷阱

　　现在不少楼盘预售前，都面向消费者出售面值1万至5万不等的选房卡(比如北京通州某楼盘，曾被中央台报导)，根据消费者交钱的顺序，确定选房顺序，未选到满意房屋的客户，开发商无条件退款。

　　律师点评：开发商在没有《商品房销售许可证》的情况下，收取消费者的诚意金或者订金，这是一种变相的预售行为，属违法。消费者要求退款时以各种借口尽量拖延，开发商这种变相预售的做法就是在利用消费者的钱赚钱，变相无偿占用消费者资金，不排除非法集资的嫌疑。

　　二、面积误差“缩水”隐瞒，“涨水”补钱

　　不少开发商在实际交付房屋时，没要按照房屋买卖合同约定的面积交付房屋，例如：2009年，家住北京朝阳区的许女士与开发商签订购房协议并实际入住后发现房屋与合同约定不符，并了6个平方，实际误差比超过3%，许女士多次交涉未果，来到律师事务所寻求法律帮助。

　　律师点评：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　三、广告陷阱“精美图片造美丽童话”

　　很多开发商广告号称花园洋房，但实际绿化面积极小，根本无法称之为花园。一些房产广告中往往罗列出许多并不具备或后几期开发尚不明确的配套设施，还有一些发展商为兑现这些承诺，建造的游泳池其实是个小水池，美容室是个出租给个体经营的小发廊，音乐喷泉小如澡盆。北京海淀区的张先生在购房前多次接到某小区开发商的宣传资料，资料中明确说明此小区会建一个幼儿园并在业主入住时交付使用，考虑到自己小孩教育的方便，张先生购买了此小区房产，但实际入住时却迟迟见不到当初约定幼儿园的踪影，张先生每天早晨都会冒着刺骨的寒风将宝贝姑娘送到很远的幼儿园入学，叫苦不喋。

　　律师点评：商品房的销售广告和宣传资料法律上定性为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开放商违反的，亦应承担相应的违约责任。