专家预测两会后楼市 3月试探4月跟进5月局势明

摄影 龚星

　　沪专家透析“两会”后房地产市场走势

　　政策“变脸”五月楼市渐明

　　晚报记者 杨冬 报道

　　今年的冬天特别长，楼市亦备感寒意；面对“救市”之后的政策回落，楼市又会如何前行？沪上有房地产研究人士昨天表示，随着全国“两会”落幕，调控方略明朗，市场将迎来一段间歇消化期并走向稳定。除非出现品牌房企率先降价促销，或交易不足迫使大力促销成为共同意愿，价格才会出现松动。

　　3月试探促销，投石问路

　　刚刚结束的全国“两会”对楼市争议颇为激烈，但对楼市的调控力度就如同今年宏观政策取向般两难：一方面高房价蕴涵泡沫风险，严调合情合理；而另一方面经济尚未完全复苏，房地产的支柱地位不允许对其进行深度打压。

　　3月初的新盘放量并未如同预想之中的大量，价格也多保持稳定，小幅促销多建立在明显提价基础上，其目标也多集中在项目热身和推广宣传。据上海中原研究咨询部数据显示，明确打出促销的案例有30多个，初看不少，但与目前在售高达千余个楼盘相比却属九牛一毛，并且不少楼盘还属于尾盘降价性质。

　　促销内容包括总价立减、直接折扣、买房送面积、送旅游、免物业管理费等。从促销力度来看，最高有93折、总价减15万元，乍看非常吸引人，其实这些促销力度大的楼盘多分布在郊区，部分为尾盘销售。

　　“这些折扣或是小恩小惠的‘买房即送’所能省下的银子与曾经高达10%，甚至是20%-30%的涨幅是多么的微不足道。”上海中原研究咨询部经理龚敏认为，3月份僵持观望的楼市格局不会产生实质性的变动。

　　4月闻风而动，随时跟进

　　在“两会”之后，市场普遍认为被认为对高房价最具杀伤力的“物业税”再遭排挤，今年甚至是近几年出台的可能性不大。其他可能出台的新政，围绕温总理在政府报告中提到的四条意见展开，其中还未出台进一步措施但有待实施的政策有：开发商房地产开发项目自有资金收紧，从现在的20%回复到35%；个人贷款从紧，进一步提高首付款比重及房贷利率；公共租赁制度出台及实施。

　　龚敏表示， 4月或是5月将会是楼市心态焦灼期。假设3月供应充足、房价坚定，而交易低迷，会延缓政策出台步伐，延续到4月，但最多到6月促销楼盘自然会增多，促销力度也随之增大。若3月交易量由于供应略为不足而呈现供不应求状，房价继续坚挺，新一轮政策必定及时出台。以万科2008年引领市场降价为参照，除非是品牌房企主动引领大范围促销，或是 “理性”购房者坚定的长期观望，逼迫引领者出现，价格才可能出现明显松动。

　　5月局势渐明，市场分化

　　供求长期僵持，市场必然分化，调整价格迎合需求为唯一出路，2010年的调整很可能要比2008年来的猛烈。

　　有专家指出，想要准确预测后市，有两个核心背景不容忽视：其一，2009年上海全年实现商品住宅成交总金额3047.49亿元，比同期上涨134%，比2007年成交高峰时期上涨35%；其二，结构调控趋紧，而目前还没有关于房企贷款收紧的实质性政策出台，短期开发商资金无忧。房企近期推盘将保持谨慎观望，作试探性促销。

　　“如果调控得力，5月份应该可见到明显的分化现象。 ”龚敏预测。