来源：荆楚网
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武汉高档房标准被指落伍 50平蜗居小房变豪宅
去年1.8万套房子“升档” 武汉高档房标准被指“偏低”
“高档房”已遍布武汉城区
荆楚网消息 (楚天金报)（文/本报记者黄振琳 图/记者万多） 单价达7000元/平方米，就算高档房！房价上涨而标准未变，导致武汉不少普通住宅摇身一变成为高档房。虽然2008年11月武汉市曾对普通住宅标准做过调整，但经过去年一轮上涨行情之后，普通住房大面积“被高档”。有人戏言，如果房价继续上涨，而标准还不调，武汉将“满城皆豪宅”。
涨出来的高档房
上月，在汉口某楼盘买了套50平方米小户型的程先生办理房产证时被告知，需要缴纳总房款3%的契税。原来，这套房子因单价过了7000元/平方米而被定为“高档房”。这让他哭笑不得。原本是为了工作方便而住市中心，财力有限只能买个最小的户型。哪里想到，这都成了豪宅。
其实，像程先生这样的抱怨不少。目前，武汉城区不少楼盘均价越过8000元大关，万元楼盘也超过30个。今年2月份，汉口二环线内的成交均价已经突破9000元/平方米，武昌中心区楼盘成交均价也达到8677元/平方米。购房人抱怨房价上涨的同时，也对是否该相应提高高档房标准发出争议。
在买房前，程先生并不知道“被高档”对自己意味着什么，当时他还在为“低于90平方米以下的首套房能享受7折利率”而偷着乐呢。
同样，吕先生在武昌买一套59平方米的房子办证时也发现，由于单价超过了7000元，他的房子也被划入高档房之列。他介绍，之前只听说90平方米以下的房子可能享受契税1%的优惠，却忽略了单价超标这个问题。
武汉市房管局发布的数据显示，2009年武汉市商品住宅销售12万套，其中7000元/平方米以上的房子1.8万套，这些房子均被划为高档房。中国指数研究院华中分院提供的数据也显示，上月，武汉市单价7000元/平方米及以上的商品住房，其销售套数占到了33%。有业内人士甚至断言，若今年房价继续保持目前的上涨态势，届时很可能再度出现“满城尽是‘高档房’”的情形。
不断“落伍”的标准
普通住房的概念出现于2005年。当年5月，建设部等七部委共同发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，首次提到了普通住房。建设部对普通住房提出了3个原则性条件，如：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地方政府可根据当地实际情况制定具体标准。
武汉市则从2004年开始区分普通住房和高档房。2004年3月1日起，武汉市别墅、房价超过5500元/平方米或总价超过70万元的商品房，被划归高档商品房之列，其交易契税为4%，比普通商品房高2%。
2008年1月8日，高档房标准有所提高，即别墅、房价超过5700元/平方米或总价超过80万元的商品房，被划归高档商品房之列，其交易契税为4%，比普通商品房高2%。这个标准执行到了2008年10月24日。但其实，当时的市场上就有颇多怨言。在2008年，二环线内已经难以找到6000元/平方米以下的房子了。
2008年11月1日起，武汉市再次调整了高档房标准。中心城区（七个中心城区、东湖开发区和武汉开发区）普通住房应同时满足：小区容积率在1.5（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；单价7000元/平方米以下，总价不超过100万元（含）。反之即为高档住宅。从2008年11月1日起，购房契税分为四档，首次购买90平方米以下普通住房的，契税为1%；别墅类契税为4%；非普通住房的契税为3%；普通住房（90平方米及以上）契税为1.5%。
但从目前的房价来看，上述标准明显落伍了。
亿房网友“咖啡VS茶”认为，经过了去年房价猛涨后，高档房单价的标准还停留在7000元/平方米上，但现在汉口中心区几乎所有的在售新项目都在10000元/平方米以上，连金银湖一些房子都要接近这个价格了，总不能把城区所有的住宅项目都列为高档房、都翻倍征收契税吧。
最受争议的单价
举个例子，就可以直观地看出“被高档”的尴尬。比如普通职员程先生为上班方便买了个市区小户型，单价7500元/平方米，面积50平方米，总价375000元，按豪宅标准他买这房子要负担3%的契税，即11250元。而另一购房者购买一套135平方米三房，6900元/平方米，总价931500元，却只需负担1.5%的契税，即13972元。两者缴纳的税费只差2722元。从市民负担能力上看，现在的标准有其不合理处。
一些市民反映，上述高档房标准太复杂，一般人根本不了解，也给中介制造了忽悠普通购房者的机会。王女士去年在汉口阳光花园购买了一套二手房，当时中介告诉她这房子属于高档住宅，建议她采取佣金包干制，但没有给她契税发票。后来，王女士才知道，她的房子评估价并未达到豪宅的标准，中介从中多赚取了2万多元。后来，不得不求助相关部门才把多余的费用要了回来。
中国指数研究院华中分院首席分析师李国政介绍，目前市民对高档房标准争议最大的就是价格，普遍认为7000元/平方米的标准偏低了。他认为，国家近几年的调控，都遵循了要求多建中小套型商品房的思路，就该鼓励中小户型房的消费。但是，市区的中小套型房子，一旦单价超标，就成为高档房，按较高的比例征收契税，有不合理的地方。
业内人士建议，普通住房标准应该简化点，规定总价达到多少就是高档房，如果硬性要求单价和总价，就会导致一大部分市区的单价高、总价低的小户型被迫多交税。另外，容积率等指标一般市民难以了解。
也有一些购房人反映，高档房意味着要缴纳更多的税，无疑加重了购房者的负担。既然国家鼓励小户型消费，比如对90平方米以下的小户型，高档房标准不应“一视同仁”。
他山之石 武汉可鉴
其实，与武汉不同，外地有些城市的普通住房标准更细化。比如天津市，其普通住房标准每个城区都不同。比如，最高的城区普通住房单价上限和最低的城区相差达5800元/平方米。而且，今年初，天津市又提高了普通住房的价格标准，提高幅度超过10%，基本抵消了去年房价上涨带来的影响。
南京市则只保留容积率和面积两个限制条件，面积低于144平方米、小区容积率高于1.0的均是普通住宅。这样避免了某个片区因价格较高，不管户型大小均被列为高档房的尴尬。
武汉市房管局市场处处长赵泽山介绍，去年武汉房价涨幅较大，现有普通住房标准确实覆盖了很多城区,但标准的调整涉及到多个部门，目前房管部门也在对现有标准是否过低进行调研。
有专家建议，政府部门应根据市场实际变化，及时调整标准。如果房价出现较快上涨，可考虑每半年调整一次，这样才能减少“普转高”现象的发生，而且也能保证自住消费享受到优惠。
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各地普通住宅标准
天津：3月1日起上调普通住宅价格标准，普通住宅价格标准每平方米平均上调545元。普通住宅需同时满足以下三个条件，即住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；各区县自定的普通住宅范围内的价格。各区指导价：和平区12200元/平方米、河西区9900元/平方米、河东区8400元/平方米、红桥区8800元/平方米、河北区8000元/平方米、西青区和东丽区6300元/平方米，北辰区6100元/平方米。
据悉，此次提高普通住宅价格标准是近年来该市提高幅度最大一次，位于市中心地段普通住宅每平方米单价提高800至500元不等。
南京：单套建筑面积在144平方米以下，容积率大于1.0，满足这两个条件的为普通住宅。
上海：单套面积不超过140平方米，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下均为普通住房。
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