佛山万科城擅改规划建高楼 破土动工前业主不知

煤气管道裸露在草地上，非常危险。

佛山万科城擅改规划让业主很气愤。

隐瞒规划骗买主、交楼标准不达标、虚假口头承诺多等等成为业主投诉较多的问题。漫画：杨兆恩

　　佛山万科城擅改规划建高楼？ 知名房企楼盘成为投诉焦点

　　本版撰文 信息时报记者 徐凤

　　今年3·15，房地产市场并没有因为去年进入“牛市”而使投诉案有所减少。据不完全统计，3月份，《信息时报》就收到400多封读者来信、200多起投诉电话，同比增加一成左右，更不乏有大量网上留言投诉楼市的各种黑暗面。从投诉内容来看，主要集中在开发商货不对板、擅改规划、虚假承诺等方面。从被投诉的开发商来看，过半数是品牌房企。日前，在信息时报与焦点网联合举办的“业主维权沙龙”论坛上，到场的20多位业主，投诉的楼盘近七成是品牌房企所开发。另据信息时报和焦点网的联合调查显示，超过五成业主不愿做开发商的回头客。业内专家指出，为了谋取高利润，开发商“不雅”的行为正使自身遭遇诚信危机。

　　投诉：质量差改规划占半壁江山

　　据信息时报接到的投诉个案数据显示，3月份，业主投诉来信400多封、投诉电话200多起，与去年同期相比增加一成左右。在被投诉的开发商中，除了一些小型开发商外，更多集中在知名品牌开发商。据不完全统计，被投诉的中小型房企占40%，而品牌房企则占60%，有的知名品牌房企旗下多个楼盘同时出现业主投诉的情况。对此，资深房产专家韩世同表示，目前品牌开发商正陷入诚信危机之中。“部分发展商为了控制、节约成本，降低质量要求等，是产生纠纷的主要原因。”

　　上周末，在信息时报与焦点网联合举办的“业主维权沙龙”论坛上，到场的20多位业主，投诉的楼盘近七成是品牌房企所开发，其中，包括房地产龙头企业万科。在论坛上，来自佛山万科城的业主介绍，万科隐瞒规划实情、欺骗业主购房。

　　资深房产专家侯西臣日前接受信息时报记者采访时表示，由于品牌企业过于庞大，在时间、人力、物力、财力等方面难以面面俱到，因此更容易出现多种问题。“房地产在开发、操作的过程中，牵涉的环节较多，如果一个环节没有做到位，就会出现相应的问题。大型房企也不例外，在操作的每个环节中更容易出现监管不到位的现象。”

　　聚焦：货不对板承诺不兑现等

　　房地产业一直是消费者投诉较多的行业，从目前接到的投诉个案来看，内容涉及多个方面，包括开发商更改楼盘规划、宣传内容与实际不符、房屋质量问题、霸王合同、虚假广告和房产商承诺不兑现、隐瞒实情私改图纸或货不对板、物业管理名不副实、售后服务差强人意等。在众多投诉中，开发商货不对板、承诺不兑现、房屋质量不过关等问题成为投诉焦点。

　　据本报和焦点网调查显示，入住小区未到一年的业主投诉占比最高，大约有37%。调查结果显示，一次性完成收楼成功入住的仅占四成，有超过五成的业主通过维权才能入住。但也有逾一成的业主就没那么不幸运，经过多次维权以后，入住的问题至今仍未能解决。

　　在调查的过程中，有不少业主向记者反映，在房价攀升的今天，有房者不再令人羡慕，因为有房者也并代表有房住，更不代表能高枕无忧。有业主称，两年前就买了天河某楼盘一套房，由于质量问题，至今未收楼仍租房住。

　　业主：逾五成选择不做回头客

　　调查显示，在针对小区的质量、物管、配套三方面满意度的调查中，选择非常满意的分别仅占2%、3%及2%，大部分业主选择了“勉强过得去”的选项，分别为39%、35%及42%，而选择不满意的都各超过半数。由此可见，业主对于小区居住满意度比较低。在楼盘质量存在问题调查中，漏水或墙壁渗水的问题比较突出。在安全问题上，多数业主反映小区的安保系统有较大漏洞，其中有28%的楼盘出现了失窃现象。

　　而针对“如果您再购房产，是否还会选择您所在目前小区开发商开发的其他新楼盘？”逾五成业主选择不做所在小区开发商的回头客，反映了目前业主对开发商品牌的忠诚度仍处于较低的水平。业内人士认为，主要的问题在于小区所提供的服务或房屋质量仍未能达到业主的预期。

　　满堂红研究部主任肖文晓表示，过去几年开发商过惯了有楼就能卖高价的好日子，在提升住户的居住满意度方面所做的努力确实不够，服务质量的提升明显不如房价的提升快。过半业主表示不会再选择做回头客，应该说给包括品牌房企在内的所有开发企业都敲响了警钟，特别是品牌房企，应当反思其在不断扩大市场占有率的同时，为什么无法提高客户的忠诚度。“房企作为住房产品的供应商，如果其产品以及产品背后的品牌无法得到客户的信赖，想要在未来成为一家基业长青的企业是很难想象的。”

　　记者亲历

　　开发商面对投诉态度不一

　　针对购房者的投诉，开发商表现不一。相当一部分企业持逃避态度，还有一部分企业把责任完全推卸给业主，只有极个别房企积极地配合买家解决问题。

　　如在广州科学城某龙头企业开发的楼盘，记者采访时亲眼看到业主投诉，称该盘交楼货不对板，当记者致电该楼盘开发商相关负责人时，却被冷言回绝，并表示“不发表任何观点”。相反，个别中小房企针对投诉态度较好。白云区某知名楼盘同样出现货不对板的问题，开发商却能积极应对，顺利解决业主遇到的问题。

　　资深房产专家侯西臣认为，作为一个有责任、有实力的开发商，就应及时发现问题、解决问题。同时，解决问题不能治标不治本，要从源头抓起，首先要重新使用自己的施工队，或找大型知名建筑公司；其次，监管公司要更加认真履行自己的责任；第三，要保证正常的成本支出，不能以削减成本的做法来节约用材。

　　信息时报联合焦点网调查情况

　　●对于朝夕相对的房子，你满意吗？

　　1.您入住了该小区多长时间？

　　1.不到一年 37%

　　2.一年以上至三年 26%

　　3.五年以上至十年 30%

　　4.十年以上或更长时间 7%

　　●当初收楼的过程是否顺利？

　　1.顺利，一次性完成收楼 41%

　　2.一般顺利，整改成功后入住 32%

　　3.不顺利，并为此进行了维权 10%

　　4.非常不顺利至今仍在维权中 17%

　　●你是否组织维权或参与维权？

　　1.有 34%

　　2.没有 48%

　　3.本来有或参与的意愿但未实现 19%

　　●您对小区房屋质量情况满意程度如何？

　　1.非常满意 2%

　　2.满意 24%

　　3.勉强过得去 39%

　　4.不满意 19%

　　5.非常不满意 15%

　　●您对小区房屋质量不满意的原因？

　　1.漏水或墙壁渗水 24%

　　2.墙壁开裂 20%

　　3.隔音功能差 25%

　　4.面积结构不符 10%

　　5.其他 21%

　　●您对小区物管工作满意程度如何？

　　1.非常满意 3%

　　2.满意 24%

　　3.勉强过得去 35%

　　4.不满意 24%

　　5.非常不满意 14%

　　●您对小区物管工作不满意有哪方面原因？

　　1.物管费太高难以承受 19%

　　2.小区安保系统缺陷太大有失窃现象 28%

　　3.小区卫生环境太差 16%

　　4.公共设施坏损严重无人整改 19%

　　5.物管人员或保安素质太低 18%

　　●如果您再购房产是否还会做回头客？

　　1.会 18%

　　2.不会 55%

　　3.看情况 36%

　　佛山万科城擅改规划建高楼？为何破土动工前业主一无所知！

　　近几年，部分开发商为了谋取高利润，在项目规划、产品质量、营销策划等方面下足了“手脚”，甚至不惜采取违规、违法等手段进行暗箱操作，让购房者的利益受损。

　　从近期信息时报接到的业主投诉情况来看，内容涉及多个方面，包括开发商更改楼盘规划、宣传内容与实际不符、房屋质量太差、物业管理名不副实、售后服务差强人意等。在众多投诉中，开发商货不对板、承诺不兑现、房屋质量不过关等问题成为市民投诉的焦点。

　　在被投诉的开发商中，除了一些小型开发商外，更不乏不少知名品牌开发商。其中，被投诉的中小型房企占35%，而品牌房企则占55%，有的知名品牌房企旗下多个楼盘同时出现货不对板、产品质量不过关的现象。

　　信息时报记者 徐凤

　　1.楼盘质量

　　除了没塌 质量装修总有问题

　　日前，在广州市消委会和广州市工商局12315消费者权益保护中心发布的十大行业消费潜规则中，房地产“潜规则”首当其冲。广州市消委会投诉部主任王月表示，房地产投诉一直是一个“老大难”问题。去年，广州市工商局和市消委会共受理商品房投诉119宗，“迟交楼、迟出证、房屋存在质量问题等，依然是房地产行业投诉的热点问题。”

　　据悉，房屋质量投诉可谓五花八门，比如因偷工减料、设计不合理、“超期服役”等而导致主体结构承载力不足，电气、护栏、玻璃幕墙、电梯不安全，渗水、漏雨、排水不畅等等。信息时报记者 罗莎琳

　　案例

　　四季花园：拖延整修时间

　　业主担心90天不收楼后果自负

　　刘小姐夫妇于2008年11月购买了芳村四季花园一套单位，按照合同约定，于今年1月25日交楼。但至今，他们仍没有领取新房的钥匙。

　　刘小姐对记者表示，收楼验房时，他们发现房间大理石普遍都是裂开的，还有消毒碗柜的装饰是生锈的。“当时物管公司说，一个月内帮我们修复整改并要求我们先收房，说这样会整改得快一点。但我们拒绝了，要求先整改完再收。”一直至今，房子几乎还是原来的样子。

　　“我们曾找某电视台对事件进行投诉曝光，当时物管就拒绝放我们进去，说房子我们还没收，就不属于我们的物业，要求我们离开。”在此之后，开发商才开始修复工作，但至今也仅是更换了两块大理石，其他的则以“更换会影响房屋结构”、“没有材料”等理由推托。

　　刘小姐在气愤之余也感到一点担忧，因为购房合同上有这么一条协议：“如果90天内不收房，是业主违约，须赔偿给开发商。”

　　对于刘小姐的投诉，开发商相关负责人对记者表示，该房子在装修上确实有一点“瑕疵”，但并不影响房屋结构，没有达到拒绝收楼的条件，公司也答应给予整修，但需要一定的时间。该人士表示，90天的收楼期限其实已放得很宽了，如果是达到拒绝收楼条件的质量问题，这一时限会适当延长。但为何会存在这一条款，他没有作出进一步的解释。

　　而对于“物管人员拒绝刘小姐夫妇进入房子”的问题，该人士表示，物管公司回复的情况是：当时刘小姐要搬东西进新房，而在未收楼的情况下，这是不允许的。

　　信息时报记者 李东元

　　案例

　　木地板有空响

　　物管称用家具压压就行

　　萝岗区某楼盘业主李先生向信息时报投诉称，他于2008年买下了该房子。按照商品房买卖合同，2008年12月就应收楼了。但时至今日，由于房屋质量问题没有得到解决，李先生仍不能入住新房。

　　原来，收楼时，李先生看到交楼标准远远达不到当初的样板房标准，便与物业管理公司再三交涉、整改。根据李先生的描述，目前最重要的问题是地面，在这种“回南天”特别严重，地面和墙壁都在冒水，同时墙壁也都起霉了。据悉，该套房整个房间是木地板，不仅木地板踩上去发出响声，瓷砖、墙壁砖用手敲也全都是空的。

　　在这一年多里，李先生找了无数次物管，但物管却总是找各种理由搪塞过去；找到维修部门，维修人员又要李先生让物管先下整改通知。最后，李先生甚至还找到了开发商，位于珠江新城的某大楼。尽管开发商和物管公司都是同一家，但开发商表示，收楼问题应由物管公司来解决。

　　该楼盘物管负责人告诉记者，李先生的收楼问题一直在跟进，针对木地板空响的问题，是因为木地板原来的装修标准是底下打胶，现在为了环保，不打胶了，所以踩上去有空响，只要把家具压在上面应该就没事了。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　律师：质量官司难在取证

　　广东佳思特律师事务所律师王美舟律师表示，现在广州市最高法院对待房屋质量的态度是，如果是主体性结构问题，可要求退房；如果不是主体性结构问题，或导致业主无法入住的严重质量问题，可延迟交楼，而一般性质量问题则是先收楼再整改。

　　在广州法院看来，收楼有两个条件，第一要有备案表，如果没有，就可告开发商延迟交楼，而且只要一天不修，业主就可一天不收；第二是如果出现严重质量问题，导致业主无法入驻，就可不收楼，这个弹性很大，需要专业的鉴定，而且大多数判决对业主不利。

　　如果确实要上诉到法院，业主可在起诉当天向法院申请证据保全，另外可找公证处公证。但都比较麻烦，而且鉴定和公证收费也较高。信息时报记者 李东元

　　2.乱收费用

　　代收契税、收订金

　　处处要收钱

　　中山市不少开发商“年违规收‘测绘费’数百万”、湖北某开发商违规强收“有线网络建设费”……对于这种开发商乱收费的问题，在早期的广州楼市也曾频频发生。在相关主管部门的三令五申之下，这一现象在最近几年得到了收敛。

　　但是，开发商没有收取“违规费用”，并不代表没有“违规”收取“应缴费用”。如提前代收“契税”、楼盘为开售就收取“订金”并享受有限选房权和折扣优惠、签订购房合同律师费用不保障自身利益等，不少业主表示，担心开发商在收取费用之后挪作他用。信息时报记者 李东元

　　案例

　　珠光新城御景：

　　提前收取业主契税

　　去年，罗小姐在珠光新城御景买了一套房子，今年5月交楼。去年开发商在收取房款时，按3%收取了14万元契税。而按照国家规定，契税应在交楼时才交付。

　　针对业主的投诉，珠光集团营销中心总监刘刚表示，这种做法完全是为了方便业主，契税预先收齐，办理房产证时更方便。据他解释，新城御景的业主都是高端买家，经常不在广州，所以当时公司就要求契税连同首期一并交纳。“二期才180套单位，即使交了全额契税也不会给开发商带来多大的好处，一家上市公司不可能贪慕这点小钱。”

　　据他了解，楼盘在和业主签约时还给予了足够的选择空间，业主除了可让开发商代交外，还可自己去交契税。据透露，二期业主有一半以上都选择了自己交契税。信息时报记者 罗莎琳

　　律师：拒让开发商代收费用

　　王美舟表示，对这一方面的问题，广州市财政局曾多次提醒，不要让开发商代收契税。因为广州就曾出现过开发商代收契税后没有上缴相关部门，而是卷铺走人的情况，导致业主无法办理房产证。虽然说一些大公司出现这种情况的几率很小，但业主还是要多留心。

　　同时，根据现在的规定，业主可以自己去交契税。如果开发商借此刁难，业主可到物价局投诉。

　　信息时报记者 李东元

　　3.虚假承诺

　　卖楼时说得天花乱坠 收楼后无一实现

　　在竞争日趋激烈的房地产市场，开发商虚假承诺几乎成了一个见惯不惯的现象。据记者了解，目前经常出现的一些虚假承诺有：所谓“酒店式服务管理”，实则服务质量很差；承诺开通多部楼巴，实际上一拖再拖；承诺小区将有大面积的娱乐配套，但实际上并非如此。

　　业内资深专家韩世同表示，开发商这些虚假承诺的影响肯定是很不好的，会严重影响开发商的信誉和品牌。

　　信息时报记者 张金娜

　　案例

　　泓景花园：车位只临保不租

　　郭小姐2005年在泓景花园买了一套房子，当时想在小区也购买一个车位，但开发商说，“车位只租不卖”。无奈之下，郭小姐只能租了一个车位，每月400元。

　　没想到接近2009年，开发商却开始销售车位了。“已卖了两三批车位，每个车位基本在20万元以上，隔了几年再卖车位，价格肯定高了很多。”郭小姐称，不少业主觉得这样的价位太高，所以都没有买。可之后物管又称，小区的车位不可月租，只准临保。

　　郭小姐表示，虽然临保一个小时仅2.5元，24小时内7.5元，但一天内小车总不能停一次，开进开出，成本自然就高了，现在她每个月的临保费用在500～700元不等。不少业主纷纷找物管讨说法，物管表示，卖车位是开发商的行为，但对于只能临租不能月保却没有合理的解释。

　　信息时报记者 张金娜

　　律师：注意保存证据

　　王美舟表示，对付开发商的虚假承诺，首先要证明其有这样的承诺，比如通过录音等方式；其次是证明其没有实现承诺，存在违约行为。比如楼巴迟迟不开通，可要求开发商按照合同履行责任，否则业主可告开发商。

　　信息时报记者 张金娜

　　4.擅改规划

　　罚得少赚得多 开发商自然肆无忌惮

　　小区草坪变成停车场、绿化用地起高楼、羽毛球场转眼变会所……近几年，开发商擅改规划的现象屡见不鲜。

　　据了解，开发商更改小区规划有很多种情况。在当前的开发模式下，公共配套建筑查无对证造成质量等问题，项目售罄后更改绿化、会所等配套设施用途（绝大部分是建房），配套严重缩水等问题，颇有点让业主无可奈何的味道。

　　大部分业主告诉记者，业主找开发商“理论”时，开发商往往理直气壮：规划更改是获得相关部门批复的，并且经过了公示。知情人士透露，开发商就算违规罚款，与售楼获得的高额利润相比，也完全可以忽略。

　　信息时报记者

　　徐凤

　　案例

　　佛山万科城：联排别墅变高楼

　　别墅规划用地建起了28层高楼。近日，在信息时报和焦点网共同举办的“业主维权沙龙”论坛上，佛冈万科城的多名业主投诉称，200多万元买的别墅前面的别墅规划用地正在建高层楼房。

　　2008年底~2009年3月，26位消费者先后在佛山南庄万科城购买了三区的别墅。业主代表罗女士告诉记者，在签合同时，部分业主担心该区正南方“规划用地”将来会建高层，将影响采光。万科相关人士一再承诺，该规划用地将建两排联排别墅。

　　没想到的是，签合同不到半年，万科销售代表逐一电话通知每位业主，那块规划用地由联排别墅改为4栋28层高楼，与别墅错位形成45度角排放。近期又再次给出变更的信息，这块地要建设5栋28层高楼。

　　据罗女士透露，万科城客户关系中心黄汝彬代表万科向业主承认，当初的确承诺别墅3区正南方某块规划用地盖别墅，只是规划最终未通过政府审批。罗女士表示，这样重大的规划调整，作为直接当事人的业主之前一无所知，万科也没有以任何形式与业主进行过听证、沟通、协调便破土动工。

　　针对业主的投诉情况，信息时报记者特致电黄汝彬核实情况，但其手机处于关机状态。随后，记者致电给佛山万科副总经理邱翊，他表示，对业主投诉情况仅略知一二。他认为，首先，那块规划用地本来就是建高层，万科没有理由不建；其次，万科并没有欺骗购房者，业主的投诉之语也只是单方面之词；第三，目前万科相关负责人员正在努力与业主交流沟通，至于采取什么处理方式尚不能透露。

　　信息时报记者 徐凤

　　案例

　　南沙区海力花园：赠送花园面积缩水

　　购买了南沙区海力花园三街一楼某单元的周先生（化名）日前向记者表示，他2008年底所购买的房产，原定要赠送一个花园，但在1月收楼时发现，花园面积缩水了近1/4，与规划图纸上的间隔有较大出入。

　　据了解，一楼所有住户都有赠送一定面积的花园，但相互之间并没有用围栏隔起来，仅在间隔的位置种植了几个小植物。而小植物所“间隔”的位置并非是图纸上规定的位置。于是，就造成了他们家的花园面积缩水，而邻居的花园变大。

　　“我们把情况向开发商反映，他们竟然说‘花园都是你们几户的，商量着怎样去间隔就行吧。’我当然想整个一楼的花园都是我的，这样能行吗？”在多次争取之下，他家的花园终于恢复到了应有的面积。“但还有一个问题，就是相互之间的间隔，开发商仅仅是在地面放了一排砖头，还有多条裸露的煤气管道，既难看也危险。”

　　除了花园外，周先生表示，新房尚未入住，天花也已出现大面积发霉的情况。

　　该项目管理处工作人员告诉记者，天花板发霉的情况已向工程部反映了，由于最近天气潮湿，不适宜做这方面的整修施工，需要等到天气稍好一点才能去整修。而对于花园的问题，该人员则没有做出回应。信息时报记者 李东元

　　案例

　　嘉富广场：

　　擅改规划业主不知情

　　刘先生2002年时在位于水荫路的嘉富广场买了一套房，房子前面有一个大花园，环境非常好，视野也宽阔，但去年开发商突然建起了两栋几十层的大高楼。

　　“我们买房子时，开发商并没有说过前面的花园要建高楼。”刘先生说，这个大花园是以前业主们活动的地方，建起高楼后，业主们连活动的地方都没了。

　　对于刘先生的投诉，该盘开发商回应称，按照之前的规划，这块空地就是要建楼的。业主可去广州规划局翻查资料，包括查以前的旧规划资料。之前开售嘉富广场时，开发商也是出于好心，将空地建成绿地，给业主提供一个活动场所。可能是当时业主没有查阅规划公示，也不懂看规划图所致。

　　律师：

　　规划更改业主有知情权

　　广东佳思特律师事务所律师王美舟认为，从法律的角度来看，开发商更改规划，业主有知情权。

　　首先，开发商一旦售房给业主，土地使用权则成为开发商和业主共有，业主有知情权，所以开发商申请更改规划需要全体业主的同意。否则，可以告开发商违约，并追究其违约甚至侵权责任。还有一种情况是，开发商未经批准就擅自变更规划，这种情况开发商还要承担对政府欺诈的更为严重的违法责任。

　　一般来说，业主可到有关部门查阅规划文件。如果开发商更改了规划，业主还不知情，可提起行政复议或行政诉讼。信息时报记者 徐凤

　　5.交楼猫腻

　　先签字再验楼

　　发现问题也没辄

　　开发商交楼，业主收楼，本应是一件令人开心的喜事。但近几年来，随着房屋质量问题日益严重，这原本应喜庆的日子却让业主变得忧心忡忡。

　　据记者了解，有些开发商为了逃避责任或少些麻烦，往往会要求业主在验收前就先签收房合同。当业主发现问题后，开发商便以拖拉的态度对待。

　　信息时报记者 张金娜

　　案例

　　东方名都：先交钱再看楼

　　本应是先看过楼，业主才能在收楼书上签字。但日前，东方名都的业主梁小姐却碰上了离奇的事情，收楼时物管公司要求她先交清收楼费用，并在收楼书上签字后再带上去看楼，这种“被收楼”让梁小姐气愤不已。

　　2009年4月，梁小姐买了东方名都的一套房后，好不容易在今年1月8日迎来了收楼的日子。但让她意想不到的是，物管公司却表示，要先把所有收楼费用交清，并在收楼单上签字、领了钥匙，办完一系列收楼程序后，才允许梁小姐去看楼。更没想到的是，收楼过程发现了一大堆房屋质量问题，包括墙壁冒水、瓷砖开裂、房门锁关不了等。梁小姐表示，与物管沟通了数次，但房屋问题一直都没得到解决，物管与维修部门一直互相推诿。

　　先收楼再验楼，这种程序是否合理？日前，记者采访了该楼盘副总经理陈志锋，他表示，目前广州大多数开发商都是这样操作的，虽然不合法，但这样收楼效率可得到很大提高。至于房屋质量问题，他表示，会在保修期内帮业主全部维修好，“10几万平方米的楼房，有极个别房屋的质量出现问题也是很自然的。”

　　律师：业主要懂得保障自己权益

　　广东佳思特律师事务所律师王美舟表示，收楼前如果业主没有拿房屋的钥匙，出现质量问题，导致无法入住，可按照合同第13条的延迟交楼条款来执行；如果是收楼后发现存在严重质量问题，导致无法入住，则要按照房管部门评估租金标准让开发商赔偿损失。但现在开发商总是反其道而行之，第一天先拿钥匙、先缴费、先验收，再拿钥匙，再带业主上去看楼。

　　他建议，业主尽量不要签字写东西给别人，而是要别人签字写东西给自己。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　6.物业管理

　　这个管家很“牛气” 业主惹不起

　　目前小区物管矛盾很多，广东省业主委员会协会主任孙威力表示，双方矛盾主要表现在三个方面。首先是对公共设施的使用问题，不少小区不经过业主或业委会的同意，就擅自将小区公共部分租出去，收益却被物业公司独吞，而业主也失去了本该享受的公共娱乐设施。比如会所被租出去变成餐厅、地下停车库被卖给非业主的人。

　　第二，物业管理没有做到位，第三是维修基金、物管灰色收入等让业主蒙在鼓里，这为日后的矛盾埋下了很多隐患。信息时报记者 罗莎琳

　　案例

　　馨怡花园：被邻居骚扰物业不管

　　馨怡花园位于天河北龙口东路、万家超市后面，楼盘周边配套齐全，住在这种黄金地段的业主也有着意想不到的烦恼。

　　叶小姐向信息时报记者投诉称，自从她家楼上的邻居把房子租出去后，两家的矛盾就没停止过。原来，楼上租户家的窗户有一天突然脱落了，打到叶小姐家的雨棚。叶小姐向物业管理投诉后，物管在将近一年时间里却一直没出面，并称“没人看到是谁家掉下来的，没办法解决。”

　　随后，叶小姐家的另外一个雨棚又被楼上租户掉下来的东西打烂了，当时叶妈妈正好看到了事情的经过。事后，叶小姐一家找到业主评理，对方才答应找人来看并修理雨棚，但到现在事情还没有得到处理。

　　自从雨棚事件后，楼市的住户不知道是否有意报复，每天晚上半夜三更，总是几声巨响地撞击地面，“每天晚上到那个时间就醒，一年多时间每天定时醒，都快逼疯了。”后来叶小姐才知道，上面住的是保安，三班倒，有足够的精力和时间来折腾。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　案例

　　海纳天河：霸道搬运队垄断小区

　　此前，吴小姐在海纳天河买了一套房。收楼后，2009年底，吴小姐开始准备装修，并从外面订购了水泥、沙、瓷砖、木板等装修材料，对方包搬运到家。可是，当吴小姐带领这些搬运工到达小区时，却遭到小区内搬运队的阻止，“不准外面的搬运工将材料搬进去，只能由我们搬上楼。”经过了一番争论，业主只好让步。

　　在搬运过程中，吴小姐发现，这班搬运队的收费比外面高，而且还几次乘电梯上楼，只有一些实在进不了电梯的大件材料才由楼梯搬上去。而该小区有规定，搬运材料不能进电梯。之后，吴小姐向物管人员反映这个情况，物管人员说，“原则上这是不可以的。”

　　随后，记者联系了该盘的开发商，对方称已在调查此事件，具体的详细情况会在本周末给业主一次正面的答复。

　　信息时报记者 张金娜

　　律师：协商不了可成立业委会

　　王美舟建议，类似叶小姐家遭遇的这种情况，物业公司应出面协调。另外，王律师还建议叶小姐，可与楼上的业主协商一下。

　　此外，广东省业主委员会协会主任孙威力还建议，业主要维护自身权益，可申请成立业委会。成立业委会只需满足一个条件就可开始运作：一是两成以上业主联名，二是已交付使用的物业建筑面积达物业管理区域建筑面积50%以上，即可向所在的街道办提出成立业委会书面要求。接着成立筹备组，街道办事处在接到书面要求后30天内会同市物业管理所指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。最后投票选举委员，业主委员会候选人可由业主联名推荐、业主自荐等方式产生，人数不限。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　7.二手纠纷

　　中介违规操作

　　占近三成投诉

　　据广州市房屋交易监管中心统计的数据显示，2009年广州二手房成交量高达111451宗，受理投诉133宗。另据广州市消委会统计数据显示，2009年度市消委会共接到消费者对房地产中介公司的咨询案件258宗，投诉案件191宗。据介绍，投诉问题主要集中在合同纠纷、中介违规操作、吃差价、服务质量差等6大方面。其中，中介机构或经纪人违规操作的比例占到27%，成为投诉最多的问题。合同纠纷在投诉中所占的比例也高达21%。

　　信息时报记者 徐凤

　　案例

　　房没买成反被追中介费

　　叶女士去年通过中介看中了番禺华南板块某大型楼盘的一套单位，在中介工作人员再三保证“番禺不会建垃圾焚烧厂”的情况下，叶女士签订了购房合同。但叶女士经多方了解发现，垃圾焚烧厂还有可能落户在番禺，于是决定把房子退了。但没有想到的是，退房之后中介仍索要中介费用。

　　据叶女士介绍，中介经纪人一再向他强调，该楼盘附近肯定不会建焚烧厂。于是，在口头承诺下，叶女士签订了购房合同、交纳了2万元定金。同时在中介强调是独家代理的情况下，叶女士预交了3万元中介费用中的1万元。

　　没有想到的是，没多久，多个媒体报道该楼盘附近将建垃圾焚烧厂。叶女士认为，中介纪经人隐瞒了房屋的情况，要求合同作废。据叶女士介绍，在和业主多次协商下，最后成功退了房。但定金最终未能要回，中介还一再向她追讨剩下的2万元中介费用。

　　信息时报记者 徐凤

　　律师：中介口头承诺不可信

　　就目前二手中介市场来看，利用欺诈骗取成交及高利润的中介多不胜数。部分中介为尽快成交赚取中介费，向买房人介绍房龄、房屋产权等情况时，往往与真实情况不一致，从而引起纠纷。

　　“隐瞒房屋情况”主要表现为不如实告知房屋面积、户口、学位、环境等情况。消费者在购房过程中，一定要警惕中介的口头介绍，或将之写成文字并要求对方签字。同时，应尽量争取与原房东面谈，以书面证明为依据，中介不让见房东这一规定，不应成为中介购房中的“潜规则”。

　　另外，从法律上讲，意向金只是委托预付款性质，中介未促成交易，意向金没有转变成定金之前，委托人可随时解除委托，此时意向金应全额退回，而不是作为中介的委托费用予以扣留。

　　信息时报记者 徐凤

　　律师建议

　　可借鉴香港模式

　　找律师“陪购”

　　王美舟表示，在香港，置业者中意哪个楼盘，就会找到律师委托其办理从“落定”到购房的一切手续，因此很少见到业主维权案例。

　　而目前在内地很少见到“律师陪购”的现象。即使有，购房者也仅仅是问一些问题，真正与律师签订委托协议的并不多，“律师陪购”成了“律师导购”。事实上，目前国内房地产市场尚存在一些管理不到位的地方，合同陷阱、房屋资质欠缺等等都给置业者们出了一道道难题。因此，在购房前找具有律师资格、又对房地产市场颇为熟悉的专业人士，更有利于保障自己的权益。

　　在具体操作上，作为一种法律手段，置业者在聘请“律师陪购”时，首先要与律师签订委托协议，里面注明律师的职责范围及委托权益，具体内容可由双方自行约定。一般而言，“律师陪购”包括从签订认购书到买卖合同的全过程。与此同时，受聘律师还会留意收集该楼盘的有关资料，一旦出现问题对业主是非常有利的。

　　信息时报记者 徐凤