广州实施商品房预售计划申报制度 遏制捂盘惜售

　　楼盘预售计划首次大摸底

　　广州实施商品房预售计划年度申报制度遏“捂盘惜售”

　　通知要求

　　今年的楼盘预售计划必须在2010年3月31日前上交；从2011年开始，各房地产开发企业应于每年1月31日前向房管部门申报本年度商品房预（销）售计划。

　　本报讯 （记者蒋悦飞）记者昨日获悉，各房地产开发企业必须在3月31日前将年度商品房预（销）售计划报给广州市房屋交易监管中心。这是广州首次对楼盘预售计划进行摸底调查。

　　房管局要求，各房地产开发企业应根据本企业商品房项目的开发建设情况，如实填报《2010年度商品房预（销）售计划表》。各房地产开发企业还应将下属公司开发的商品房项目一并列入计划进行申报，列入商品房预（销）售计划的项目应严格按申报计划的时间申请办理相关预（销）售手续。计划包括，开发商计划销售的楼盘、套数、面积和预售时间等。

　　在市场上，“捂盘惜售”一直是顽症，只要市场上地价、房价步步高涨，一些开发商就会故伎重施，造成人为的供应紧缺，为房价步步高升推波助澜。这一次，广州开启商品房预售计划年度申报，能否在一定程度上遏制开发商捂盘惜售的行为？

　　广州市房屋交易监管中心主任史小明表示，这是广州首次要求开发商申报商品房年度预（销）售计划，目的主要在于提前获知房地产市场上的产品数量，做到心中有数。而专家表示，具体效果还有待观望。

　　南沙一商业地块昨流拍

　　继上月从化住宅地流拍之后的再一次流拍

　　本报讯 （记者蒋悦飞）相对于前天六家公司抢拍一幅市区地块，昨天南沙地块的拍卖非常冷清：一幅商业地块遭遇流拍，一幅住宅用地底价成交，还有一幅地块举牌一次便成交。或者这可以看作是近期楼市政策，特别是土地政策产生的效果。

　　昨日的拍卖现场相当冷清：南沙金洲村2010NJY-1地块被广东省肇庆市第二工程集团有限公司以2580万元的价格轻松收入囊中，折合楼面地价仅1193元/平方米。

　　南沙街芦湾村2010NJY-3地块只有一家开发商参与竞拍，以挂牌起始价5874万元被广州市时代宏泰投资有限公司夺得，折合楼面地价1527元/平方米。该地块再一次重提70/90政策：90平方米以下住房面积所占比重须达开发建设总面积70%以上。按照建筑面积38462.675平方米计算,该地块至少可提供299套90平方米以下的中小户型。

　　令人大跌眼镜的是，南沙龙穴岛海港大道拐角处一幅面积近6000平方米的商业用地遭遇流拍。这是继上月广州从化住宅用地出让流拍之后的再一次流拍。

　　国土资源部日前出台了19条土地调控新政，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”。拿地成本的增加，旨在为2009年过热的土地市场降温。诸多政策出台之后，广州的土地市场有降温迹象，上月广州从化住宅用地出让就出现2008年以来首次流拍。

　　业内预测

　　房价回落　可能性大

　　按照往年经验，广州一般在五月份之后才会大规模推地，而今年特别需要关注的是“三旧”土地进入市场。按照计划，“三旧”改造腾出的28平方公里的低效用地，相当于广州正常近12年的土地供应规模。

　　“广州今年房价飙升，炒地王的可能性不大。”中原地产项目经理黄韬表示，土地拍卖遇冷应与近期调控政策及土地本身条件不好有关。目前，广州已经出现量跌价稳的情况，七八月份后可能会出现降价。

　　地产专家韩世同预测，目前楼市的观望情绪非常重。今年广州房价回落可能性非常大，上半年就可能回落。即使目前真的进入了负利率的时代，也大可不必急于买房。

　　部分楼盘空置率高

　　专家表示炒楼风导致空置率高企

　　高房价时代，有的人拥有多套房产，有的人连租套房都困难。记者调查发现，在广州一些区域，房子的空置率着实不低。比如在珠江新城，不少楼盘的亮灯率仅有五成。在番禺一些楼盘，虽然已经很成熟，但是入住率并不高，空置率在三成以上。按照国际惯例，空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　文/记者 蒋悦飞

　　日前，为摸清住房空置率情况，记者进行了踩点探访。3月13日晚上8时半，在珠江新城西区某楼盘，记者从上往下数了26层，一边是15处亮灯，一边是10处亮灯，粗略计算，亮灯率不到5成的样子。在旁边一个楼盘，记者从上往下数27层，一边是13处亮灯，一边只有4处亮灯，亮灯比率不到三成。另一个以中小户型为主的楼盘，记者细数了264套房，亮灯率大约在两成五左右。在较迟开发的东区，黑灯率更高。

　　珠江新城、番禺别墅区空置率高

　　前晚，记者在位于番禺的一个大型小区看到，小区的房子约有1/3是黑灯瞎火的。这里的房子是2007年前后收的楼，相对已经成熟，但业主陈小姐告诉记者，平时空置的房子比较多，只有周末的入住率才会高些。

　　华南板块的高级经理袁诚林告诉记者，在番禺，锦绣香江、星河湾的入住率是最高的，而另外几家楼盘的空置率会高一些，特别是一些别墅区，“当年都是买来投资的，很多空置率在5成以上。”

　　一般来说，一个楼盘在收楼两年之后，入住率才会比较高。中原地产天河区高级经理杨穗娟告诉记者，相比去年，珠江新城的入住率高了很多。东区以自住为主，西区多是投资性公寓，以出租为主。

　　据了解，空置率较高的区域和投资的关系很大。作为广州楼市标杆的珠江新城，投资风非常盛行。杨穗娟告诉记者，珠江新城的很多大户型是买来自住的，但是公寓的投资型投机性就非常高。

　　“出租房子不如坐等升值”导致空置

　　自己不住，用来投资为何不选择出租？是租不出去还是不愿租？

　　记者调查发现，相对珠江新城和番禺来说，老城区的入住率要高很多，不管是新房、旧房、老房还是城中村的房子，入住率都非常高。那么是什么原因导致了这些区域的房子的空置率？

　　在珠江新城，一部分原因是相对众多的房源，租客并不多。杨穗娟表示，在珠江新城一房一厅的房子，租金是3500~4000元/月，相比市区要高不少。而在番禺楼盘，相对市区的租金要低不少，但是因为离市区较远，所以客源也不多。

　　此外，对于一些投资者来说，买房是为了房子升值之后再转手，“一点点的租金并不放在他们眼里。”在珠江新城，若以出租投资回报率来说，不过3%~4%，低于市区。

　　住房空置率

　　住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%~20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。