港人眼中的2010京城楼市：后泡沫时代终于来临

　　当地产大腕潘石屹和任志强都开始哭穷拍不起地的时候，也许，后泡沫时代终于来临。

　　2010年，京城楼市终于进入了后泡沫时代。这是一个泡泡已经吹大，但还未破灭的时代。

　　新的时代来临，楼市准备好了吗？买房人准备好了吗？更为确切地说，所有来到北京的投资者和置业人士，是否已经准备好迎接泡沫破裂的那一天了吗？

　　中国的资本市场，有一个对小投资者“很不公平”的规律。就是当一种资产，一旦转移到全是“散户”持有的时候，绝对价格就开始下跌了。股票是这样，房产也是这样。后泡沫时代的最终结局，就是当“有钱人”的“闲钱”都被一项资产吸尽的时候，只有一个结局，就是：拐了……

　　本期《财道》采访的，既非地产专家，也非知名投资人，而仅仅是一位来自香港的普通置业人士。他用自己体验过的常识和朴素的逻辑来讲述自己的置业经：

　　“楼市泡沫的特征很明显：身边的人都在讲买楼，人人都相信楼价涨了还能再涨；而买楼的人，月收入大部分都用在供楼上，更恐怖是家庭收入的大部分都用在供楼上；同时楼价疯涨，脱离股市，两者不同步……”

　　对话:崩盘记忆

　　《财道》：香港楼市的周期如何，你对楼市暴涨的印象有无形容，当年火爆的情况达到了什么地步？

　　纪墨：暴跌之前很疯狂，根本看不清市道。印象里最疯狂的是一天之内上午买楼，下午转手就卖这样的事情。

　　香港在1984年中英联合声明签署后，到1998年亚洲金融风暴前，楼价不断狂涨，虽然香港一半的人住在政府的廉租房或购买政府建的低价楼，但因为地少人多，政府一直控制土地的出售，炒楼情况严重。

　　严重的时候只要新楼盘出售，排队的人拿到预售号，就可以赚一万元，所以吸引黑社会介入，出现过“白手套党”、“饮管党”，排队买楼。他们嘴里叼着饮管，又或手戴白手套，整班人走在一起，确认为友，霸占各大楼盘开售前头位炒筹。这种情况直到后来政府实施七成楼宇按揭措施，加上地产商改以抽签决定买楼次序，“饮管党”及“白手套党”才随之消失。

　　《财道》：你记忆中的泡沫破灭后的情形如何？

　　纪墨：1998年金融风暴发生后，楼价一直在跌，到2003年非典时，楼价较高峰期跌了六成。因为很多人都是贷款买楼，当中不少是炒楼，所以产生一大批负资产族。现在内地人都知道负资产就是即使把楼卖掉，也还不清贷款。

　　到这种时候，除非申请个人破产，不然就只有“死供”到底了。所以买楼最大坏处是跌了还会再跌，附“上身”。香港不少中产1997年以1000万元购入“千呎豪宅”，付出首期300万后，欠银行700万，经过三年半供楼后，楼价跌到只值450万元，但欠银行还近700万元。首三年半的供款中，93%用做还利息。一年利息59.5万元，夫妻年薪即使有100万元，供完楼交完税后也就剩不下什么了。

　　我那时还没有买房，但我有个朋友，因为不想申请破产，跟银行商量把房子卖掉，再分期还钱给银行，还了好几年。那些还不了贷款给银行的房子，银行会拿回来拍卖，这种单位称为“银主盘”，一般都比市价低，因为银行只求尽快套现，差价由业主承担，就是成为欠银行的款。

　　另一个朋友是在1999年买的房子，当时楼价从1997年的高峰已经下跌了差不多四成。500呎(约为47平方米)的房子卖方亏了差不多100万，到手只用200多万港元，他开始还觉得自己赚了不少。但那个时候利息很高，每个月还银行的贷款差不多要2万港元，而且还要20年的时间。更恐怖的是楼价并没有到了谷底，后来不到4年的时间，房子跌到100来万。结果他也成了负资产，最惨的是到现在还在给银行打工。

　　《财道》：目前港人对香港楼市有何判断？

　　纪墨：香港的情况是，豪宅回报率低，租金上不去，只有3厘(年租金为总价的3%)左右。但“细价楼”，就是总价在三四百万港币以下的房产，回报率高，因为比较好出租，一般在5至6厘。

　　本地媒体有一个判断，就是租金的走势还是可以延续的。因为受惠于落成量创新低及经济复苏，加上去年楼市交投旺盛，导致房源变少，今年香港楼市租金上升势头预计可能跑赢楼价，回报率仍然可达5%。

　　租金追上楼价，是因为今年银行利息可能上调，压制楼价上升势头。去年香港楼价上升了27%，而租金上涨迟缓，所以推测今年租金上涨可能较大。如果租金升15%而楼价升10%，租金回报就有望达到5%。

　　我看到一个数据说，2009年平均租金支出仅占家庭收入35%，香港已经连续10年处于低过40%的健康水平了。

　　名词：千呎豪宅

　　今年40岁的纪墨上世纪90年代曾在京居住3年，后回香港发展，是一位媒体供职的普通香港人。

　　3月，在两会召开期间，纪墨用闲暇时间故地重游，“考察”了北京楼市的情况。在惊叹北京房价上涨的同时，他很自然地得出了一个结论：北京楼市已经开始接近香港了。

　　纪墨在北京见到一位朋友家接近128平方米的房产时，不住口地连称“豪宅”，搞得朋友一头雾水。他解释说，很多香港年轻人的最大愿望是拥有自己的一套房产。香港的房子小是出了名的，香港电视剧中很多市民的居家背景，明显是过于夸张了。大部分所谓的豪宅，也就1000平方英尺。千呎豪宅，只相当于93平方米，还不到100平方米。

　　而香港的房子公摊面积又大，所以真正的大小其实可能和北京的80多平方米相当。如此算来，所谓的豪宅居然就相当于北京的“小户型”。不过，价格确实是豪宅的价格，一呎(约为0.093平方米)一万，千呎就要1000万了。至于一般人家住的，几百呎，也就几十平方米，仍然可以养一家子了。(丁文亚) (来源：北京晚报)