来源：瞭望东方周刊
定向招商背后的圈地新术
被冠以所谓复合地产的土地开发一、二级联动式的定向招商模式已经成为地产巨头低价圈地、变相囤地的“必由之路”
《瞭望东方周刊》特约撰稿廖东 | 广东、海南报道
高尔夫、温泉、河涌、湖泊、鹅群、山岗⋯⋯在被轻雾笼罩着的一望无际林野中时隐时现，如梦的仙境在这中国南方的小镇（佛山市三水区芦苞镇）似乎得到了淋漓尽致的“宣泄”。但在这茫茫的林野中一片用简易板房搭建的工程指挥部显得格外扎眼，指挥部门口的保安警觉地看着路边经过的每一个人，几部工程车“懒洋洋”地“趴”在工程指挥部后面。
这里是以折扣店为核心的广东三水世界名牌旗舰店现代服务产业区的工程指挥部，该项目自称是“广东省新十项工程”项目之一。2009年6月28日奠基动工时，对外声称首期工程将于2010年亚运会举办前建成营业。
早于2008年5月，这片近4000亩的土地已经被三水芦苞镇政府全部征收。2008年7月，由法国零售巨头ROSM出资的奥特莱斯名牌折扣店有限公司以2.26亿元竞得了三水区芦苞镇独树岗村委会“九十九岗”979.4亩（652915.2平方米）土地使用权，进行一期项目的开发建设。
相关资料显示，“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译，原意是“出口、出路”，在零售行业中专指销售名牌过季、下架、断码商品以及工厂尾货和名牌专供的系列商品的零售业态。
“九十九岗”巨幅地块，东面是佛山三水高尔夫球场，西面是芦苞温泉度假村。
“除了奠基仪式惊天动地之外，这种情形已经持续很久了，别说亚运会前建成营业了，现在就连全面动工都成问题，反正土地能升值，开发商怎么都是赚。”独树岗一位村民向本刊记者抱怨。
是名牌折扣店还是土地折扣店
一期没有动工，二期却又接踵而至。2009年5月25日，佛山市国土局、佛山市三水区土地交易中心联合发布公告（佛三（挂）2009-012），以捆绑挂牌方式出让“九十九岗”四宗地块，地块挂牌出让起始价为4.40308亿元，竞买人必须满足“已获得世界知名的和具备一定经营规模的世界名牌折扣店管理公司的授权证明文件”的条件。
根据规划，“九十九岗”巨幅地块1000亩用于商业，2000亩为居住及公共设施用地，容积率为1.01。
“看看竞拍条件就知道这是典型的量身定做的定向招商方案，内定的开发商肯定会如愿以偿地以起拍价成交啦。”当地一位地产商用浓重的广式普通话告诉本刊记者。
正如这位地产商所料，2009年6月26日，佛山市三水区土地交易中心发布公告，由世界名牌折扣店亚洲有限公司、奥特莱斯名牌折扣店置业有限公司、奥特莱斯名牌折扣店投资有限公司、奥特莱斯名牌折扣店（中国）有限公司联合以4.40308亿元起拍价竞得。
按照底价4.40308亿元成交加上此前的2.26亿元出让价格测算，“九十九岗”巨幅地块均价仅为20万元/亩左右，仅与当地19.2万/亩的工业基准地价相当。
这种地价在当地地产商看来简直不可思议，因为1.01的容积率显然是类似别墅的低密度住宅，其地价又绝非一般住宅地价可以比拟。
“到底是名牌折扣店还是土地折扣店？按照低密度住宅来算，我看土地折扣最多都不会超过两折。”当地一位地产商对此强烈质疑：我就不相信一个名牌折扣店能用得了几千亩土地。
这位地产商还向本刊记者透露，名牌折扣店的开发商另外还收购了周边几家工厂的土地产权，目前手握的土地已达近4000亩。
武汉市长戳破“奥特莱斯”外衣
这位地产商的疑惑终于在武汉市市长阮成发那里找到了答案。据武汉当地媒体报道，今年1月15日，在武汉市人代会汉南代表团的小组讨论上，当武汉市人大代表、汉南区区委书记曹裕江向武汉市市长阮成发谈到奥特莱斯项目时，“目前，正在洽谈的4个10亿元项目中，奥特莱斯购物广场项目已经进展到供地阶段。”
没等曹裕江继续往下讲，阮成发立即打断了他的发言问道：“这个项目要地多少亩？”
“商业用地1000亩，房地产用地1700亩。”曹裕江回答。
一个项目需要2700亩土地？“你知道世界上最大的奥特莱斯占地多少亩？”阮成发追问道。
曹裕江解释说，奥特莱斯有意在中国打造5家旗舰店，规模占地都在1000亩以上。
“最大的奥特莱斯有多大？已建成的你们有没有看到过？”阮成发再次问道。曹裕江想了想回答说，“上海有一个已经建成的奥特莱斯项目，占地400多亩。”
“你这里可以做到比目前最大的再翻一番吗？”阮成发又一次发问，“你们一定要弄清楚，不要盲目地招商，现在的土地资源最宝贵，千万别把土地的优惠政策都给了房地产开发商。据我了解，世界上没有占地1000亩的奥特莱斯，已经开展运营最好的也就200至300亩。”
阮成发说，绝不能以奥特莱斯为名，行房地产开发之实，房地产开发一定要严格按照商业模式运行，严格进行土地的招投挂，要防止变相圈地。有的企业一开口就是上千亩的土地，背后都是搞房地产，最后项目做成了，别人还笑我们武汉人傻。
首创置业的低价圈地新术
正如武汉市长所言，佛山本地的一些地产商一开始就隐隐感觉，三水世界名牌旗舰店背后似乎有着同行的影子。因为，在奥特莱斯启动前的两三年的时间里，一个外地地产大鳄频频与当地政府接触，但由于出价太低，当地政府官员一直不太感冒。但当项目被披上“奥特莱斯”外衣之后，项目的命运开始发生转折。
“芦苞镇当时连征地款都是借的，你说领导魄力大不大？”本地一位地产商向本刊记者透露。
2009年11月25日，这个谜底终于解开。作为在香港上市的国企红筹，首创置业2009年11月25日（港股代码：02868）发布公告，称旗下全资附属公司创新建业将与奥特莱斯集团签订一系列协议，以6800万元的代价收购奥特莱斯旗下四间附属企业的股权。收购完成后，首创置业将与奥特莱斯合资创立联营公司，当中首创置业将占四间联营公司的60%股权，年期为40年。
公告还称，首创置业将与奥特莱斯共同开发佛山市三水区项目，用作住宅楼宅发展，住宅项目总面积约163.12万平方米。
佛山三水的首战告捷似乎使首创置业找到了低价圈地的新术，按照首创集团总裁刘晓光的解释,“与奥特莱斯的合作主要采取奥特莱斯输出品牌和管理,首创置业则主导开发。”
有鉴于此，一场携手奥特莱斯、复制“三水模式”的行动悄然在大江南北展开。
2009年8月12日，首创集团总裁刘晓光出现在浙江湖州奥特莱斯世界名牌折扣店华东旗舰中心的奠基仪式上，该项目占地面积达130多万平方米，对外声称首期将于2010年上海世博会期间投入营业。
2009年9月1日，廊坊市广阳区人民政府与奥特莱斯(中国)有限公司签订合作意向书，双方将投资约10亿美元开发建设“世界名牌折扣店华北旗舰中心现代服务产业区”项目。
2月24日,首创置业联手奥特莱斯取得北京房山长阳镇项目，该项目建筑面积约为36万平方米,其中奥特莱斯及其他商业约为15万平方米。
⋯⋯
“目前，首创也正与我们接洽，准备在文昌建立名牌折扣旗舰店。”海南文昌一位官员不无自豪地告诉本刊记者。
无疑，首创置业与奥特莱斯联动所产生的低价效应使其具备了其他地产商无法比拟的优势。2月9日，在香港举行业绩发布会上，首创置业总裁唐军透露，“目前首创置业的土地成本约为每平方米1324元。”
而这种联动集聚的“几何效应”更为首创置业在资本市场描绘了美好的前景。首创集团总裁刘晓光在接受媒体采访时以商业为例说明了这种联动的“几何效应”：“一个奥特莱斯项目每年的净利润或可达到3个亿,首创置业未来将在全国建设超过10家奥特莱斯旗舰中心,仅这一项的利润就能支撑一个市值高达七八百亿元的上市公司。”
疯狂的定向招商圈地潮
不止是首创置业，本刊记者调查发现，被冠以所谓复合地产的土地开发一、二级联动式的定向招商模式已经成为地产巨头低价圈地、变相囤地的“必由之路”，越来越多的地产商正在成为一些地方政府的城市运营商。
在西北，3月9日，广州恒大集团与兰州市党政经济合作考察团在广州签订3个项目，横跨兰州东部、中部，包括体育公园、旅游休闲、旧城改造、时尚住宅小区以及荒山绿化改造等不同主题，其中仅在兰州榆中县建设的时尚小区“城市花园”规模就达10平方公里。
在海南，2月20日，地产巨头雅居乐与海南省澄迈县政府签订了棚户区改造项目框架协议，获得2195亩土地。这意味着，在海南土地暂停审批的背景下，雅居乐却绕道通过旧城改造曲线获取了巨量土地。
而此前地产巨头富力已经在澄迈圈地6700亩，在海南已经手握近2万亩土地。知情人士向本刊记者透露，目前还有一地产巨头基本与澄迈县达成协议，目标也是6000亩的大盘。
海南现有多少土地掌握在地产商手中？海南国土环境资源厅厅长严之尧的回答是13万亩左右。但一位业内人士向本刊记者透露，在海南手握成千上万亩土地的开发商，能数得出名字的就不下10家，包括雅居乐、富力、万科、鲁能、海航置业、新世界、中信集团、中粮集团、华润集团，而自称在清水湾一地就拥有1.5万亩土地的雅居乐的土地储备似乎还入不了前三甲。业界流行的说法，鲁能置业在海南拥有19平方公里土地（约2.9万亩）。
本刊记者在海南调查发现，由于海南地方财政基础较薄弱，海南此前在房地产开发中基本上是通过定向招商的方式将大片土地交给开发商进行一级开发的整体运营，海南一级土地市场的格局已经基本被地产巨头垄断。
在业内人士看来，这也是导致海南各级政府难以对房价精确调控的一个重要原因，因为此时政府已经失去了对房价调控最基本的物质资源——土地，据说目前海南全省各市县政府手中尚未供应的存量建设用地也仅有约17万亩。
继而，地产巨头在土地一级开发后，土地拍卖款扣除一级开发成本后与地方政府一般按7:3比例分成（地产商占70%，地方政府占30%），这种方式即使在海南一些地方官员看来也是导致很多土地被贱卖的原因。据此测算，如果地产巨头采取土地一、二级市场联动的独立开发模式，其获取的整体地价不会高于当地地价的30%，最大的赢家还是地产商。
相比海南，珠海横琴岛的一幅巨幅地块拍卖的定向之精确更是令人“震撼”。
目前，珠海横琴新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个由国务院批准的国家级新区。然而，在横琴开发集结号吹响的前夜，一则巨幅地块的拍卖显得格外引人瞩目。
2008年11月15日，珠海市国土局网站发布公告：珠国土储2008-04地块——横琴岛富祥湾超过132万平方米地块拟挂牌出让，这是有史以来横琴透过拍卖出让的最大单幅地块。
公告显示，这是一个被定位为熊猫大型主题旅游公园的项目，同时还具有度假、会展、文娱综合开发的功能。该地块起拍价为1.25亿元人民币，折合为每平方米94.5元。
对于粤港澳的投资者而言，在寸土寸金的横琴岛，每平方米94.5元的价格绝对是一个不可思议的价格。
再看竞买人所需资质，更是令人不可思议：所列7项条件必须全部符合，才可参加竞价，竞买人条件由珠海市旅游局核准。首当其中的是，竞买人或其股东或股东控股的公司必须拥有“国家5A级旅游景区”资格，同时拥有经营四所以上大型主题公园的经验。另外，拥有《国家重点保护野生动物驯养繁殖许可证》、《水生野生动物驯养繁殖许可证》及十年野生动物驯养繁殖的经验，拥有饲养、展出大熊猫、树熊的资格及经验，拥有经营野生动物园及夜间动物园的经验，拥有经营管理大型旅游项目达十年以上的经验，同时还需拥有经营管理超大型马戏场馆和表演的经验。
“即使和四川卧龙熊猫保护区组成联合体也绝不会满足竞买资质，显然珠海市政府已经有了‘心仪对象’——广州长隆，不过这样做也太不避嫌了。”一位港商对此感到失望，从规划上来看，广州已经有了一个长隆野生动物园，这种规划是否经过严密论证？还是另有隐情？
2008年12月25日，珠海市国土局发布公告，珠国土储2008-04地块由珠海长隆投资发展有限公司以起拍价竞得，广州长隆如愿以偿。
本刊记者驱车在横琴看到，近两平方公里的土地虽然已经被圈成了工地，但除了戒备森严的保安外，周边还是一片寂静。
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