地产大鳄抢滩郑州城中村改造 争分2000亿大蛋糕

　　郑州市建成区内共124个行政村，占地近10万亩，可以建起4000万平方米的房屋，满足郑州市4年的开发需求。除去已经开发过的，最少还有2000亿元的份额。

　　——郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟

　　【开篇语】

　　若是在5年前，你恐怕不会想到，脏乱差的城中村，居然会变成一块极富魔幻色彩的财富蛋糕。

　　郑州土地投放市场，“地荒”不仅是“狼来啦”，而是现实的威胁，城中村作为为数不多的土地，受到开发商的热捧。郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，郑州市建成区内共124个行政村，占地近10万亩，可以建起4000万平方米的房屋，满足郑州市4年的开发需求。除去已经开发过的，最少还有2000亿元的份额。

　　2000亿，让各路“诸侯”虎视眈眈。目前，郑州市40%的城中村改造项目被福建商人占据，郑州本地大鳄也不甘示弱，从不介入城中村开发的建业集团公开表示，今年要做两个城中村改造。

　　拆迁改造面前，一栋栋高楼拔地而起，让村民们一夜暴富。有的人家分到近6000平方米的房子，折合财富2000多万。

　　带着城市的变迁赋予他们的巨额财富，昔日的村民生活将发生怎样的改变？他们的子女，那些隐藏在普通人家的“富二代”，又能否凭借这些财富，从此融入主流社会？

　　财富前传

　　2000亿元的高利润“蛋糕”

　　“郑州市建成区内共124个行政村，含228个自然村。这些城中村占地近10万亩，近70平方公里，占建成区面积的1/4，涉及常住人口近30万人。”郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟介绍，“按升龙投资燕庄50个亿产值，就算平均下来一个村有20个亿，124个村，就有2500亿元，除去现在已经开发过的，最少还有2000亿元的大蛋糕。”

　　曹庆伟说，这些土地可以建起4000万平方米的房屋，按郑州市区去年开发量998万平方米、销售额500亿元计算的话，仅城中村的土地，就可以满足郑州市4年的开发需求，“你想想，这个大蛋糕多诱人啊”。据介绍，在目前的城中村改造中，大部分都是商业项目，只有一小部分是住宅项目。而在房地产开发中，商务项目的利润高于商业项目，商业项目的利润高于住宅项目，住宅项目利润是最低的，难怪城中村改造如此吸引本地地产商。

　　江湖传说

　　建业开始进入城中村项目

　　最近，一个消息在郑州的房地产开发商中流传：从不介入城中村开发的建业集团也开始操作城中村改造项目了。

　　建业集团董事长胡葆森于3月17日表示：今年建业要做两个城中村改造。据记者了解，其中一个项目在郑州西郊。

　　胡葆森介绍，原来建业没有及时介入城中村改造，主要是作为一个上市公司，对城中村改造中土地获取的不确定因素顾虑过多，介入时机有点晚，“现在，我们有一个城中村改造已经公示了，今年如果理想的话，会拿到两个城中村”。

　　业内认为，建业以前从来不做城中村改造，它的进入，意味着城中村改造的竞争将越来越激烈。

　　不只是建业，郑州市的龙头开发企业正商、鑫苑都进入了城中村开发。2008年，正商置业6.4亿元拿下郑州市管城区芦邢庄城中村340多亩地的土地使用权；在小杜庄城中村改造项目竞标中，河南鑫苑成功中标；郑州亚新和河南中联创联合“摘下”二七区佛岗村900.26亩城中村改造土地，成交价9.181亿元。

　　城中村改造对企业的资金要求比较高，少则三四个亿，多则三四十亿。省房地产业商会秘书长赵进京介绍，目前，进入郑州城中村改造市场的本地房地产商有20家左右。

　　利润逼人

　　城中村跃跃欲试自行开发

　　诱人的利润空间，让城中村自己也跃跃欲试。“通过开发商介入一起改造，开发商肯定要拿走一部分利润。”宋砦村委会办公室主任林文阁介绍，“我们自己改造建设，利润也是村民的。”

　　和全国各地城中村改造不同，宋砦独创了自己的改造模式，宋砦村党总支书记宋丰年介绍，1997年，宋砦村所有土地全部由耕地转为国有工业用地，这为宋砦村民获得房产证创造了条件。宋砦村向郑州市房管等部门提出申领房产证的请求，最终获批。“这种模式我们是全国唯此一家，别的村想学也学不来”。

　　燕庄城中村改造项目，通过改造打开了金水路至郑东新区的瓶颈，打通了未来路南段，建成了商业、餐饮、服务综合体“曼哈顿商业广场”，国际零售业巨头“沃尔玛”超市已开业，有“旅店帝王”之称的希尔顿酒店已开工建设。

　　在已完成土地出让的25个城中村改造项目中，规划建设商业面积约303万平方米。根据郑州市相关规定，三环以内的124个城中村将逐步拆迁改造，也就是说，未来若干年内，城中村将不复存在。在这些城中村里，除有少数自然村已经规划改造成居民小区外，大部分城中村由于建设布局混乱、建房密度过大，成为城市规划改造的重点和难点。

　　抢滩登陆

　　福建商人曾占据了半壁江山

　　其实，在2008年以前，郑州城中村改造项目近半江山被福建商人占据。“差不多有40%，总共将近20家。”上官同君介绍。

　　2005年初，厦门宝龙集团率先“杀”入郑州市场，入驻商业前景广阔的郑东新区，以25万平方米体量打造宝龙城市广场，并首次将SHOPPINGM的商业模式引入郑州。同年，福建中天策马中原，一举拿下素有郑州城中村改造“桥头堡”之称的燕庄改造工程，以每亩600万元的改造成本，130万平方米超大体量同时开工建设曼哈顿广场，引发全城瞩目。

　　良好的市场反响、强劲的购买力、广阔的利润空间，令无数闽资地产企业跃跃欲试，擅长对成功样本进行复制，并且注重政策方向的闽商自然不会错过这难得的发展机遇。

　　福建宜发集团投资8亿元改造王砦北环路以北江山路两侧空闲土地，规划建筑面积18万平方米；福州市建盛房地产开发有限公司投资3亿元，用于南阳寨西湖花园二期高层建筑项目建设，占地65亩；金水区岗杜村城中村改造项目，福建厦门宏益华集团有限公司投资12亿元对其进行改造……

　　河南宏益华房地产开发有限公司总经理陈顽强认为，雄厚的资金实力保障了拆迁安置的顺利实施，动辄几亿元的改造保证金让实力雄厚的闽资地产商在城中村改造中脱颖而出，另外，东南沿海已经经历过城中村改造这个过程，闽商拥有丰富的城中村改造经验，郑州市良好的招商引资政策同样必不可少。

　　河南省商业经济研究所所长张进才分析，以前，房地产公司宁可跑到郊区开发新地块，也不愿意和村民打交道，但现在开发商开始热衷于城中村改造。河南新田置业有限公司投资十几亿元，对西关虎屯进行城中村改造。郑州土地投放市场，开发商“地荒”不仅是“狼来啦”的口号，而是现实的威胁，城中村作为为数不多的土地，就当仁不让地受到开发商的热捧。“河南的民间资本很雄厚，但不善于合作共事。而沿海民间资本比较雄厚，心态开放，加上好的资产配置方式，做什么事情就容易了。”张进才表示。

　　华丽转身

　　郑州投入258亿改造城中村

　　“2000年郑州城中村改造开始启动，最近两年加快了进程。”郑州市城中村改造指挥部办公室副主任张庚仁介绍，现在，38个村（组）（含55个自然村）已开工建设，占批准实施改造村（组）的40%。“今年，还将有十几个村开工建设，仅金水区的14个城中村改造项目就引进投资360亿元。”他说，更多的“城中村”将华丽变身，成为城市的新亮点。

　　“截至目前，总投入资金约258.46亿元。”张庚仁介绍，郑州市共批准95个村（组）（含144个自然村）实施城中村改造。2009年，二七区王胡砦村、路砦村，管城回族区七里河村，金水区燕庄村沈庄等50个村（组）（含82个自然村）颁发国有土地使用证，占批准实施改造村（组）的52.6%。规划方案已批复49个村（组），占批准实施改造村（组）的51.6%。已全部拆迁或部分拆迁村（组）规划方案全部编制完成。

　　任砦村、王庄村、凤凰台村、十二里屯村、白庙村白庙、燕庄村沈庄、管城回族区的弓庄村、七里河村等25个村（组）（含40个自然村）完成土地拍卖、挂牌出让，占批准实施改造村（组）的26.3%。共盘活土地11472亩，出让土地总面积约6032.34亩，出让土地总价款约121.17亿元，这25个村（组）完成改造预计总投资约605.6亿元。

　　“根据今年1月4日郑州市政府出台《郑州市政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》的调整补充意见，以推动城中村改造开发为分水岭，未来10年中，城中村将加快改造开发步伐，来弥补土地供应的不足。”上官同君介绍。

　　现在，政府对城中村改造的支持力度也在加强。在满足郑州市总体规划需求的前提下，可以适当照顾和支持；可免除配套费，服务费用减半等。“未来3年到5年，郑州三环以内及其他一些城中村将嬗变为‘城中城’。”上官同君表示。