福州准地王疑为内定 准入条件苛刻仅一家可竞购

　　福州2800亩“准地王”内定疑云

　　21世纪经济报道 钟良 广州报道

　　2800.55亩的福州“准地王”让所有渴望拿地的开发商垂涎三尺，但福州国土局提出的严苛的准入条件让其中的绝大部分人望洋兴叹。

　　4月6日，潘强卫（化名）发红的眼睛盯着福州市国土资源局在其政务网站贴出的编号为“榕土让[2010]03号”的公告不久，他兴奋的心就渐渐凉了下来。

　　这份福州市国土资源局关于2010年第三次挂牌出让国有建设用地使用权的公告显示，将于4月9日~19日期间挂牌出让一幅2800.55亩超大地块，挂牌起拍价178亿元，竞买保证金为40亿元。

　　这块2800.55亩的福州“准地王”让所有渴望拿地的地产开发商垂涎三尺，但福州国土局提出的严苛的准入门槛又让其中的绝大部分望洋兴叹。

　　“福州市国土局要求竞买人的条件之一是集团（含下属子公司）开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上（含400万平方米）的各类房地产综合项目。满足此条件的全国地产开发商屈指可数。”作为一家极具实力的地产开发商董事长，潘强卫抱怨参与竞拍的条件过高，甚至苛刻。

　　在潘强卫抱怨过后，越来越多的开发商甚至是全国实力靠前的开发商们发现，他们也被此项条件推出竞拍门外。而同时，福州“2800亩土地”出让被疑为“内定”。有市场人士向本报表示，按照准入条件，在国内各大地产开发商中，只有世纪金源集团符合竞买人全部准入要求。

　　福州市国土资源局有关人士向记者表示，2800亩土地竞买之所以设定比较高的门槛，是因为此项目本身就比较大，因而对开发商的资质要求也相应较高，但并不存在“内定”一说。

　　而随着4月9日提出竞买申请日期的来临，越来越多的开发商对未能进入此门槛而郁闷着。

　　苛刻的准入条件

　　根据福州市国土局公布的公告显示，引发争议的“2800亩”土地宗地编号为2010-12号，位于福州市连江路以东、福马铁路支线以西、铁路东站以南、化工路以北，共计186.7万平方米，合2800.55亩，而2009年福州市全年出让土地面积约合1412亩。

　　福州市国土局要求竞得人在出让人提供的土地范围内捐资建设77000平方米的廉租房，并在土地交付之日起一年六个月内竣工交房。竞得人应在该片区内建设250万平方米(3万套)的限价房(每套面积不超过140平方米)，每平方米按7000元价格向市政府研究确定的供应对象出售。

　　根据通告，该地块起拍价178亿元，竞买保证金为40亿元，该地块若成功出让，将突破福州土地出让总价新高。

　　如此大的一块土地，对于现在很多“缺地”的开发商来说无疑是一块“肥肉”，不过，福州市对于由谁来开发这块地却有着近乎苛刻的要求。

　　引发争议的正是福州市国土局列出的竞买人准入条件。

　　公告显示，竞买人必须具备以下三个方面的条件：竞买人必须具有一级房地产开发资质；集团（含下属子公司）开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上（含400万平方米）的各类房地产综合项目；在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米（含2000万平方米）以上。

　　“一级房地产开发资质以及在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米（含2000万平方米），以上这两个条件很多地产开发商都可以满足，但是第二条很明显就是为内定企业量身定做的。”一位有意参与竞买的市场人士向本报反映，全国而言，能满足这一条件的只有世纪金源一家。

　　量身定做?

　　有市场消息称，万科和保利这些大型的开发商均有意向参与该块土地的竞购。

　　该人士分析，作为中国大陆最大的房地产开发商万科，在全国最大的项目是杭州万科良渚文化村，建筑面积也只有340万平方米。

　　而在国内以开发大盘著称的碧桂园，初步统计，也仅有碧桂园凤凰城一个已完工项目达到建筑面积400万平方米。

　　另外，作为国内最大的豪宅开发商世茂集团，其开发的南京世茂滨江新城建筑面积150万平方，武汉世茂锦绣长江，建筑面积为160万平方。而世茂旗下在建规模最大的哈尔滨世茂滨江新城，建筑面积380万平方，且目前开发不到1/3，无法达到已开发两个400万平方以上项目的要求。

　　而作为福建当地最大的开发商融侨地产，其在国内开发的最大项目重庆融侨半岛总建筑面积为350万平方，融侨在福州本土开发过的最大面积项目江南水都，总建筑面积为300万平方。也就是说，融侨地产旗下没有一个项目能达到这块地的竞拍要求。

　　2009年底，广州富力、雅居乐和碧桂园组成的联合体以总价255亿元的总价摘得广州市亚运村地块。但是福州市国土局限定的竞买人准入条件也打消了地产商们联合竞投的想法。

　　世纪金源被疑“内定”就此而发。

　　据介绍，世纪金源在福州有福州金源广场、世纪金源酒店等，1999年金源进京发展，一路顺利，被冠以“地产界福州之王”、“中国大盘之王”的称号，以开发超级大盘闻名。在北京，开发第一大盘“金源世纪城”，面积达430万平方米；在南京开发9000亩大盘长江世纪城；在昆明开发3680亩的昆明世纪城；在长沙开发“长沙世纪城”，总建筑面积达930万平方米；在贵阳开发5000余亩的贵阳世纪城。

　　“这样来看，只有世纪金源一家开发商符合‘2800亩土地’的竞拍人准入要求。” 上述市场人士表示，已有市场消息称，世纪金源有意竞拍此块土地。

　　按照计划，这块土地出让将在4月16日竞拍，最终“这块2800亩的地是被一家大型开发商以起拍价‘0竞争’摘牌，还是将有其他的开发商与其一争高下，将是此次拍卖的最大关注点”。而潘强卫依旧在盼望，竞买人准入条件能否降低一些。