广州楼市疯狂九成烂尾楼复活 最高单价达八万元

　　广州九成烂尾楼“复活” 最高单价达八万

　  每经记者 朱玲 发自广州

　　楼市疯狂侧面

　　“烂尾楼重生”系列报道

　　2010年，3月，沉寂数月的房地产市场突然再度发力。

　　北京、上海、广州、杭州等城市频繁出现“抢房”潮。

　　伴随楼市的再次疯狂，与现房市场息息相关的烂尾楼也开始进入表演时刻。

　　《每日经济新闻》在各地调查发现，今年年初以来，一线城市的烂尾楼开始集体“复活”，其中不乏休克10年之久的“烂尾楼王”。

　　在这一现象背后，是资金对房地产的疯狂追逐，也是资本挖掘价值洼地的另类眼光。

　　4月，《每日经济新闻》房产周刊将从本周起推出烂尾楼重生系列报道，从另一个侧面直击当下楼市。

　　烂尾楼盘就像一个城市疮疤，孤立于城市角落。而日前，随着楼市突然出现回暖迹象，广州已有九成烂尾楼盘成功“复活”，其中有的楼盘售价已高达8万元/平方米。对此，业内人士表示，在目前广州市区地块资源稀缺的情况下，烂尾项目已成为不少开发商圈地的目标。另据有关人士透露，此次大量烂尾楼“复活”与即将在今年于广州举办的亚运会不无关系。早在2006年，广州市政府就表示广州在册烂尾地块及楼盘要力争在亚运会前夕全部“复活”。

　　“复活”烂尾楼售价过万

　　广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市房管局）今年1月发布的数据显示，广州市在册的烂尾地块达141宗，在册的烂尾楼盘有57宗，涉及临迁户16165户，人数49062人。近期，广州市房管局最新公布的数据显示，目前在册的烂尾项目中的120宗已得到解决，烂尾楼盘也已解决了53个。这意味着超过九成以上的烂尾项目得以“复活”。

　　据广州地产专家谢逸枫介绍，目前广州大概还有21块烂尾地以及4个烂尾楼尚未盘活处置，比如业丰大厦和多次入市仍没有找到接盘者的新中国大厦等。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，广州烂尾楼盘主要集中在商用物业方面，由于去年楼市向好，不少烂尾楼盘相继入市拍卖，其中不少楼盘在被盘活之后，售价每平方米过万元。

　　前身为大鹏国际广场的合银广场地处广州成熟商圈，总建筑面积12万平方米，因金融危机导致开发商资金链断裂，项目建设断断续续，曾两次烂尾。该项目目前已被广州市正佳企业有限公司输血两亿元成功盘活。据谢逸枫介绍，预计今年5月合银广场将开售，均价约1.8万元/平方米。

　　据谢逸枫介绍，去年“五一”期间，原万新大厦烂尾楼“变身”敏捷国际公寓后，价格达到14000元~18000元/平方米；原保华广场“变身”的达镖国际中心在2009年10月开始销售，平均价格在20000元/平方米。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，前身为京光广场的烂尾项目，由万菱实业有限公司入驻，改名为万菱汇-君临国际，推出的酒店式服务公寓目前售价已高达8万元/平方米。

　　据该楼盘销售人员介绍，目前该楼盘中小公寓户型单价在3万元，复式的公寓住宅价格为8万元/平方米，“不讲价”。

　　或有政府部门协助

　　谢逸枫认为，在目前土地供应紧张、地价高昂、建设资金要求提高的情况下，位于繁华地段、交通便利的烂尾项目前景被普遍看好，在亚运前夕，剩余的烂尾楼盘将再度掀起入市潮，而这些项目只要后期营销手法得当，比投资新楼盘更加有利可图，其回报率可达15%至20%。

　　据广州市房管局相关人士介绍，一些市场价值不高、项目债权债务关系过于复杂的烂尾项目处置仍存在困难，相关部门将采取 “肥搭瘦”的方式解决。但对于已通过司法途径处理的烂尾地块，将坚持统一货币补偿的处理方式，拍卖所得的资金优先偿付被拆迁人的补偿款、临迁费本金、购房小业主的补偿等相关费用。

　　广发证券地产研究分析师沈爱卿认为，广州烂尾项目存在已久，背后涉及产权、债权问题复杂。只有通过政府部分协助，才可能将涉及的这些问题解决清楚。

　　个案调查

　　烂尾最久的中诚广场

　　3月19日，号称中国最大烂尾楼的中诚广场 （现改名为中石化大厦）终于启动了债权分配工作，首批18名债权人共计将分配价值5.73亿元的房产。公开数据显示，中诚广场需要支付变现的债权总额达11.4亿元，涉及债权人多达200人。

　　据悉，中诚广场位于广州天河商圈，曾被定位为广州地标性建筑，与中信广场相对而立。该大厦高51层，分A、B两塔，总建筑面积23万平方米。迄今为止，该楼盘已开建18年，是这些楼盘中“休克”最久的。

　　1992年，中诚广场由广州城建总公司与香港中诚集团合作动工建设；2001年，由于开发商资金断链，该项目停工；此后由骏鹏公司与北京金贸国际投资有限公司的联合体以9.24亿元买下，但后来该项目再次因资金问题导致停工，项目债主纷纷上门，当时申报债权近20亿元。

　　直到2006年，中石化总公司动用近10亿元接盘中诚广场的A塔项目，并正式将中诚广场改名为中石化大厦。去年年底，中石化集团率旗下中石化广东石油分公司、洛阳石化工程公司、油品销售华南分公司、化工销售华南分公司等中石化集团旗下6家公司一起入驻，这才将项目盘活。

　　记者了解到，“变身”后的中石化大厦，由于地处广州黄金商圈地段，目前平均价格在2.1万元/平方米。

　　谢逸枫表示，这些高档烂尾项目能够起死回生,主要原因是广州写字楼市场已悄然回升，市场前景和投资价值被普遍看好。

　　广州地产专家邓浩志认为，随着全球经济的回暖，广州商业地产已持续回暖，商业物业的空置率下降，去年一年销售成交业绩上涨了4%，今年第一个季度这个数据已达3%，而投资客也有迹象表明从投资住宅市场转向了商业写字楼市场。

　　个案调查

　　盼着“出嫁”的新中国大厦

　　几家欢喜几家愁，就在不少烂尾项目 “重获新生”的时候，烂尾已有12年之久的新中国大厦曾先后三次 “出嫁”未果，近期将会再度入市拍卖。

　　业内有消息称，新中国大厦将于近期第四度“出嫁”，起拍价将降至9.7亿元，面积为12.5万平方米，价格相比去年12月时的报价13.5亿元下降了近三成，但是否有人接招仍属未知。

　　邓浩志表示，由于烂尾的楼盘大多数都是在十几年前修建的，其户型、结构都不太符合现在的市场，开发商拿到后的后续工程非常繁重，且烂尾项目多涉及债务关系，这对接手的开发商来说是较大的负担。

　　据了解，新中国大厦曾在去年8月份以11.4亿元的价格拍卖，但由于小业主有异议而中止。去年12月，该项目将拍卖面积由6000余平方米增加至12.5万平方米并将售价增加到13.5亿元再次拍卖，但最终因由于无人交保证金而再次流拍。当时该拍卖行工作人员表示，本来有一位浙商已表示将拿下此项目，但由于项目修改了面积并增加了总价，最终放弃。今年1月份，拍卖行再次发出公告称，1月19日，新中国大厦降价约10%以12.17亿元起拍，面积同为12.5万平方米，但这次拍卖再次被取消。

　　不少业内人士表示，由于新中国大厦存在的债务不清晰，给商家带来了太多的市场风险。