房产税要由国家层面定 专家建议首套房不应征收

新民图表制图 董春洁

　　房产保有税要由国家层面定

　　专家建议首套房、二套房不要征收房产保有税　

　　本报记者 晏秋秋

　　如大多数财税政策出台前一样，在房产保有阶段征税一事，早已进入相关部门的研究视野。昨天市场出现的房产保有税传闻，更多体现了高房价之下楼市求变的一种心态。

　　昨天，上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人回应说，在房产保有阶段征税，要由国家层面定，地方应贯彻执行好。有关部门正在做一些研究也是完全正常的。如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。

　　炒房的成本将大大增加

　　简单地说，征收房产保有税，即让消费者在房产保有阶段，为使用权支付一定的费用。在上海，房产保有税被认为是应对高房价的“最有力武器”。

　　一些专家表示，房产保有税的出现，将对上海楼市产生重大影响。近几年上涨过快、投机痕迹严重区域的房价，可能会出现较大幅度的下跌。“道理很简单，房产保有税针对楼市的投机行为，越投机要缴纳的费用越多。对逐利的资金来说，炒房的成本将大大增加。”

　　此外，房产保有税的开征，会“逼”出一大批存量房。市场供应量将有所增加，这对平抑房价，也会有一定作用。

　　不过，另一些专家认为，开征房产保有税会使上海房价陷入比较长时间的“僵持”。

　　物业税短期内不会开征

　　早在2003年10月，中共十六届三中全会文件——《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中，就出现了“物业税”的字样，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　今年4月1日，《求是》杂志刊登温家宝文章《关于发展社会事业和改善民生的几个问题》。文中提到，“要加大税收对收入分配的调节作用……研究适时开征物业税。”

　　值得注意的是，上述提到的“物业税”，从调节房价的效果而言，与房产保有税差不多。但许多专家认为，考虑到繁杂的准备工作，短期内开征物业税的可能性不大。

　　房产保有税如何开征？

　　在这一问题上，许多楼市专家意见不一。不过，比较一致的观点是，对房产保有税的征收，应把握好“尺度”问题。

　　如果征收房产保有税，应给出一系列的免征范围。一些专家建议“首套房不征税”，另一些专家建议“第二套房也不征”，以保护楼市自住需求和改善型需求。“不过，从第三套房开始，要征收保有阶段的税。而且房产越多，征税越高，以抑制投机需求。”

　　在征收方式上，还有多种建议。如有人提出，是否可以以“人均住房面积”为指标，对超出面积部分，征收房产保有税。有人提出“人均50—60平方米”为限，有的则提出“人均100平方米”。

　　还有一种观点则是，征收房产保有税可先避开普通住宅，对独立别墅、大面积豪宅这样的非普通住宅，先行征收。

　　开征后哪些人受影响？

　　开征房产保有税，可以调节高房价。但几乎所有专家都一致表示，房产保有税的征收，应避免对普通百姓产生太大影响。有人提出“应主要影响拥有多套房源、炒房推高房价的5%人群”。

　　可以肯定的是，政府出台政策，肯定会考虑大部分老百姓的利益，让老百姓“买得起房，住得起房”。

　　【焦点链接】

　　3月底，重庆市委副书记、市长黄奇帆在市三届人大常委会第十六次会议上作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将采取四个有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动。其中，就包括对高价商品房征收特别房产消费税。

　　黄奇帆认为，对这些高端房征收特别房产消费税是为了遏制高端房的价格。“比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利；或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，价格超过普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。这两种情况都要征收特别房产消费税。还有就是你买房时价格为每平方米5000元，购买后房价涨到每平方米1.5万元。那么，这样的房子就属于高端房，也要征收特别房产消费税。”黄奇帆介绍说，重庆市的这些相关思路已上报国务院。

　　重庆拟征收特别房产消费税

　　一般来说，美国各州把财产分为动产、不动产和无形财产三大类。

　　不动产包括土地和土地上的永久性建筑物和构筑物；动产是除了不动产以外，其他任何有形的财产。在不动产、动产构成的物业税收入中，不动产是物业税的主要成分。美国各州都对不动产征收物业税，大多数州对动产征税。2005年美国住宅物业占总物业税收收入的65%、商业物业占18%。

　　美国州政府和地方政府都有征收物业税的权力。物业税是一个高度分散的税种，征税的权力一般授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。这些地方政府和机构共同分享物业税的收入，并把物业税作为其主要的收入来源。学区和特区对物业税非常依赖，是他们最主要的收入来源；县、市、镇等有其他的收入来源，如销售税和所得税的收入，因此对物业税的依赖没有前两者那么重。

　　本报实习生 陆烨娜

　　美国如何征收物业税？

　　【焦点知识】

　　什么是房产税？

　　所谓房产税，是一种财产税。

　　房产税以房屋为征税对象，按房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入征收。

　　1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

　　根据《暂行条例》，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有非营业用的房产免纳房产税。

　　有观点认为，财政部所酝酿的“完善房产税”，很可能就是将目前的个人住房纳入到征税范畴中去。

　　【焦点关注】

　　78家央企将退出房地产行业

　　国务院国资委新闻发言人杜渊泉昨天表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组的步伐，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，将退出房地产业务。

　　国资委的这一表态，是对近来央企“地王”频现而引发广泛质疑的回应。今年3月16日，北京一天出现了两个央企“地王”，其中以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地皮的中国兵器装备集团，主业中就没有房地产业务。杜渊泉说，处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。作为控股或参股的股东，要带头贯彻国家房地产业发展的相关政策，在董事会中发挥作用。

　　国资委先后确定的以地产为主业的央企包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家。除了这16家央企以外，其他涉足房地产的央企都将在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。目前，共有78家不以房地产为主业的中央企业进入了房地产领域。国资委数据显示，2008年，这些企业所属三级以上房地产子企业共227家，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，虽然数量占比较大，但销售收入仅占15%，利润只占7%。虽然国资委并没有透露具体的安排和时间表，但分析人士认为，国资委的这一表态十分有必要，应该会让央企在拿地时有所收敛。 本报记者 许超声

　　【焦点延伸】

　　沪上新兴城区上月房价领涨

　　根据上海二手房指数办公室提供的数据，上个月，上海二手房价格指数为2561点，较2月上升21点，环比上涨0.81%，涨幅比2月扩大0.76个百分点。从3月下半月开始，购房者前期积压的刚性需求集中释放，一些低总价房源集中的区域成交量陡升。

　　根据统计，新兴城区3月涨幅最明显，平均上涨1.13%。其中，涨幅最大的是嘉定靠近市区区域。随着华润置地、和记黄埔、朗诗地产先后在嘉定主城区拿地和3月轨交11号线的试运营，嘉定主城区被视为拥有较大的升值空间，3月环比上涨2.44%。宝山区涨幅同样明显，环比上涨1.37%，7号线贯通宝山多个板块，交通利好为区域带来大量客源；同时，区域内新盘快速上涨，周边二手房紧跟其势。其他区域，青浦近郊上涨1.66%，浦东上涨0.56%，闵行上涨0.51%。

　　学区房也受到购房者的关注。名校云集的徐家汇、三林等板块学区房成交活跃，3月分别上涨2.87%和3.39%。另外，石泉宜川、彭浦等板块目前没有新房在售，二手房成为市场供应唯一来源，交投活跃，3月分别上涨1.64%和1.74%。 本报记者 晏秋秋（晏秋秋 陆烨娜 许超声）