房贷新政策仍待明确细化 银行购房者普遍存质疑

　　连日来，国务院的房贷调控政策接二连三，在人们心中激起层层波澜。一方面，接连出炉的新政令银行和购房人应接不暇；另一方面，银行表示近日的新政，在实际操作中仍有很多细节不明确。

　　疑惑一

    二套房到底怎么认定

　　关于二套房的认定问题，最近这两天的采访令记者感到疑惑。上周末新政刚出台时，记者在银行柜台了解到，卖掉房子之后，想再贷款买房子，只要拿着房子已经出售的相关证明就可以按第一套房享受贷款。但昨日记者再次询问时，银行人士给出的答复是不能算首套了。就过了这么两天时间，南京的银行对二套房的认定更严格了。

　　一位银行业内人士告诉记者，“将来擦边球难打了，有的银行原来是按照个人为单位认定，那么夫妻二人的第一套房如果以老婆名义贷款，还清后再以老公名义贷款买第二套房，就可以视作第一套，现在不行了，只要有一方贷过，再贷就算第二套。”

　　对此市民杨小姐颇为苦恼：“现在住的房子只有50多平方米，本来今年打算把小房子卖掉换套大点的，把父母接过来帮带孩子的，现在这种改善型要算成二套房，多花很多钱，真是冤枉啊！”在采访中，不少银行也很郁闷，到底什么才算二套房，也希望监管层尽快出台相应细则。

　　疑惑二

　　什么情况下能按老政策办

　　此外，利用大部分银行还没有接到总行通知这样的一个空当，不少买房者都想在这两天签下合同并递交贷款申请，抢搭优惠政策末班车。同时也出现了“重签”的情况，市民杜女士告诉记者：“新政出台前，我已经签了字，结果这两天银行又让我重签，说要按新政策来办？这算什么？之前签的字就不算数了？”

　　对此，银行提醒，仅是递交贷款申请并不意味着就不受新政制约。例如，光大银行表示，到现在已经审批完等待放款可以执行老的政策，此前没有完成审查审批手续，必须按照新的政策来执行，眼下再去买房，再向银行作出申请，一定是按照新的政策来执行。

　　也有银行指出，如果客户材料都备齐了，手续齐全，和银行签订了贷款协议并约定了首付、利率，那么首付、利率仍可按合同约定的利率执行。但大部分银行表示，还需要更为明确的细则，因为只要贷款还没有发放，就可以调整。

　　疑惑三

　　南京是否会暂停第三套房贷款

　　国务院新政中提出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在采访中记者了解到，对于这一点各家银行管房贷的老总都比较疑惑：南京到底算不算价格过高、上涨过快的城市？这个问题谁来给出答案？

　　疑惑四非本地居民如何界定

　　国务院新规中指出，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。银行人士指出，还有细节有待明确，例如，“非本地居民”是按照什么来确定，是看户籍还是当前身份证？还是看有没有暂住证？“以前监管层没有下达过纳税证明方面的硬性要求，是否要求贷款者出示纳税证明，都是银行自己掌握的。例如贷款面谈时，有的贷款人把自己夸得非常好，比如收入很高、工作很好等，银行出于谨慎，可能要求其出示纳税证明。因为退一步说，就算收入证明可以伪造，纳税证明却是无法伪造的。”对此，银行业内人士昨天接受采访时表示，“以往要求出示纳税证明的比例很小，通常100个人里只有两三个需要出示，且往往在对私营业主的贷款审核中出现得多一点”。记者李幂

　　■新闻延伸

　　部分银行要求部分购房者首套房首付四成

　　按照国务院要求，今后首套房贷款要按面积大小来执行首付和利率，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。

　　事实上，记者采访中得知，南京各家银行的首套房贷款首付，早在1个多月前就提高了。几家大型国有商业银行和中小商业银行人士表示，2月底3月初，第一套房的首付就已提高到最低三成，而不是以往的两成。华侨路房产交易登记中心的中介人员也表示，首套房首付早已普遍提高到了三成，只有在利率方面，中小银行可能相对会更优惠一些。部分银行表示，首套房首付还要视客户的具体工作、收入、贷款总额、房屋情况而定，最低也只能达到三成。比如，有的银行规定，对于在事业单位工作，收入比较好的贷款者，首套房可以首付三成；如果是在普通企业工作的，收入一般，首付要四成；如果是在企业工作，但职位、工资还是比较好的，首付也可以3.5成。记者李幂

　　■相关新闻

　　房产新政陆续出台河西一批二手房加速挂牌

　　房产新政的陆续出台，让南京楼市有了不一样的变化。一批二手房业主则急于抛售。南京满堂红市场部主管李媛告诉记者，二套房首付五成的新政出台后，河西板块的一批楼盘加速挂牌，二手房挂牌量差不多是平时的两三倍。南京安格佳房产经纪有限公司副总朱一东向记者表示，部分二手房业主在新政出台之后，都降低了房价预期，开始急于将二手房推向市场。朱一东表示，新政出台后的真正影响，将在一周左右的时间后体现。据他估计，会有越来越多的二手房业主降价出售。

　　而从成交数量的变化上来看，新政已给市场带来了明显的影响。南京网上房地产的统计数据显示，上周六南京二手房成交量只有5套。相比此前的百余套成交量，市场已经陷入了明显的观望阶段。

　　成交数据能够清楚地说明问题。南京网上房地产显示，昨日新建商品住宅的认购量仅有237套，和前日369套的认购量相比，成交量下降了1/3。新建商品房市场的反应并非是个例，二手房市场的成交量也同样反映了市场的观望态势。昨日，南京网上房地产显示，4月17日南京全市二手房成交量只有5套，除了玄武的两套，建邺、鼓楼、下关各一套外，其余各板块二手房的成交量都交了白卷。和以前一天成交100多套相比，二手房市场明显地受到了新政的影响。“现在不少楼盘都出现了折扣，二手房预计也会调整价格。”南京安居客二手房网站负责人表示，上周开盘的部分新建商品房，最大优惠幅度已达到了700元/平方米，这是此前从未有过的优惠幅度。受新政影响，二手房挂牌价格也将在未来的一两周内进行调整。从目前的成交情况来看，大批二手房业主仍未调整房价预期，导致二手房挂牌价格居高不下，市场成交低迷。在接下的二手房市场中，业主的强势将在新政面前有所改变，挂牌价格也有望适当下调。记者朱福林

　　作者：/来源：南京晨报