业内人士详解住建部新规：瞄准地产“潜规则”

　　住房和城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

　　这是在14日国四条、17日国十条后，继15日国土资源部以后第二个部委详细出台有关楼市新政策的具体措施。业内人士普遍认为，通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制。

　　未获预售许可商品房不得排号

　　通知在“进一步加强房地产市场监管”部分中要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

　　对此，北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，根据他们的统计，北京目前有95％的楼盘都有开盘前排号的现象，在通州等区域甚至出现了提前3个月以上时间排号的现象，而排号制度也人为造成了很多楼盘抢购的假象。

　　在这种制度下，有些开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格，买卖双方信息的不对称直接导致了房价飞涨。作为商品房销售过程中通行的“潜规则”，各种排号或是变相排号被取消，将直接减少开发商人为捂盘或是相机涨价的空间。

　　预售许可最低规模不小于“栋”

　　通知在“完善商品住房预售制度”部分中要求，各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　据北京中原房地产三级市场研究部统计显示，北京60％以上的商品房开盘将受到影响，这部分项目都是以单元为开盘单位，甚至部分项目一次只开盘数十套房源。

　　对此，作为地产开发商的浩华置业集团董事长张建新告诉记者，以栋为单位的预售要求，将使得一些开发商提前售出户型、朝向不理想的商品房，逐次抬价后再放出优质房源的销售策略难以持续。而且以栋为单位也将明显增加在售房源的数量，减少开发商单个项目的总销售时间，这有利于增加供应，减少开发商涨价的机会。

　　认购后不得擅改购房者姓名

　　同样在“完善商品住房预售制度”部分中还要求，明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

　　对此张大伟表示，在一手商品住房的买卖过程中，从认购协议签订到实际拿到房产证一般需要一年以上的时间，很多炒房客正是利用这段时间炒卖期房，在一手房阶段就牟取到超额的利润。一旦实行购房实名制，炒房者就只能在拿到房屋产权证之后才能更改过户，那么一手房之间的交易就变成了二手房交易，炒房者势必要缴纳更多的税费，这将使得炒房者炒卖期房的可能大大减少。

　　尚未开盘项目要责成限期销售

　　通知在“进一步加强房地产市场监管”部分中还要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　张大伟表示，根据北京中原房地产三级市场研究部统计显示，原本预计4月开盘近50个项目，但因为新政策的影响，最近仅开盘了17个，而且其中更是有14个为五环外项目。“很多开发商为了避免出现开盘冷清的现象，都选择了观望，这一政策的执行将使得其他政策的实施更有力度，北京因为开发商惜售造成的房源紧张将得到很大的缓解。”

　　严查人为制造房源紧张的开发商

　　通知中明确提出了要对故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。

　　由于相关部门打击捂盘的力度越来越大，很多业内人士也担心开发商会通过大幅提高房价等方式变相捂盘。事实上，由于大部分房地产开发企业的资金目前尚属充裕，为了既不违反政策又能捂盘观望，很多都选择了“提价捂盘”的方式。北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时就曾表示，目前房价过快上涨，其中就存在不少提价捂盘的因素。

　　张大伟表示，此项要求在国十一条后再次提及，虽然政策实际效果需要看落实情况，但可以预见其严格的力度必然超过以往。

　　商品房交付使用条件须明确

　　除了对房地产销售过程进行了进一步的规范，通知还对住房交付和质量管理提出了新的要求。

　　张大伟表示，在房价飞涨的时候，大部分消费者对房屋质量的关注度都会明显降低，而一旦市场出现调整，消费者就会重新将关注点转移到对房屋质量的关注上。在2008年市场出现回调的时候，就出现了许多购房者由于不满房屋质量而与开发企业产生的退房纠纷。

　　“明确商品房交付条件，可以保障消费者的权益，也可以预防后期质量纠纷的现象，保证整个市场的健康发展。”张大伟说。据新华社

　　// (来源：人民网-《京华时报》)