新政策来了长三角楼市蔫了 投资客转战商业地产

　　一系列调控政策措施的出台再次触动了北京、深圳楼市敏感的神经。当然，长三角和泛长三角地区也不能例外。4月21日，记者从浙江和江苏等部分二三线城市了解到，密集的楼市新政的确让一些城市感受“倒春寒”，其中的二手房市场观望氛围更浓。与此同时，部分企业和不少投资客开始转战商业地产这块似乎尚未被炒热的“新热土”。

　　投资客撤退了？

　　4月14日，国务院出台二套房首付款不得低于50%等措施。4月17日，相关部门再次下发通知，规定住房贷款相关限制条款。住房和城乡建设部日前也提出，“商品预售许可最低规模不小于栋、商品房交付使用条件须明确、鼓励预售商品房质保金制”等若干要求……一系列新政的出台，让曾经因“高铁效应”及“上海邻居”等因素成为不少投资客“热土”的嘉善楼市，呈现一定的“倒春寒”气氛。

　　“这两天生意不是很好。”昨日，记者致电当地多家房地产中介，竟然得到了几乎一致的答案。财运中介公司的一位王姓业务人员告诉《国际金融报》记者，挂牌量并没有大量增加，但成交量确实有了明显的下降。“自上周五以后，压根儿就没有生意成交过。购房者观望的情绪还在不断地积聚的同时，房东此前频繁跳价、高高在上的气焰也已经熄灭了。”

　　据王姓业务员介绍，现在观望的购房者不在少数。“一些投资客已经开始打退堂鼓了。从目前情况看，不少外地炒房团似乎已经撤退了。”但他同时认为，虽然近期新政效果已开始慢慢显现，但真正起作用可能还要静待一段时间。

　　家住嘉善老城区的张女士原本计划近期买一套靠近大云路口、高铁附近的新房改善生活质量，但她现在改变主意了。她告诉《国际金融报》记者，“房价有下降的趋势，且目前那边的房子还处于高位楼市。我相信，用不了多长时间就会跌了。所以，还是再观望一段时间好了。”

　　此外，根据媒体报道，南京、杭州等地也出现了投资客抛盘的情况。一位手中正握有3套住宅楼的人士昨日告诉记者，他最近在急着出售手中的楼盘，“其中有两套都是贷款买的，现在不卖就亏大了。”

　　开发商受伤了？

　　调控“猛药”下，在投资客惊慌失措的同时，开发商似乎也受伤了。4月21日，一位地产业人士李军告诉记者，由于房贷新政对外地购房者有了一定的限制，加之上海等外来投资客的纷纷离开，目前开发商销量已经直线下降。

　　“开发商的资金链应该没有问题。”李军向《国际金融报》记者介绍，从2009年下半年以来，开发商手中的房源销售很好，目前资金实力非常充足。“从目前状况看，只有当楼市萎靡之势持续1年以上，开发商的资金链才可能出现问题。”

　　李军说，此次新政肯定会使成交量下滑，但销量下降不一定带动房价下调。“根据以往经验，大多数开发商会尽力持盘观望。下一阶段，可能某几个楼盘会出现打折促销的情况。此外，不少开发商吃过2007年和2008年形势急转直下的苦头，因而都选择凭自己的实力拿地而不是用贷款的方式拿地。其实，这次开发商肯定会比2008年时更屏得住气。”

　　“更重要的是，当地政府不会看着房地产市场倒下。”李军一语道破了开发商与政府之间的利益博弈关系，嘉善去年财政收入30多亿元；土地拍卖所得26亿元之多；而值得一提的是，其中40%的财政收入来自于房地产税收。

　　“拐点”出现了？

　　“二三线城市和一线城市的楼市难逃新政的掌控。”一位不愿具名的分析人士昨日对《国际金融报》记者分析，长三角房地产市场正面临考验，市场不久后或出现“拐点”。“这次新政来势汹汹，有点不见效不罢休的感觉。”不过，近期也有分析人士指出，拐点未必会出现，因为新政显现效果还需要一段时间，后市如何目前谁也无法判断。

　　“目前受打击者仅是部分投机者及置换型购房者。”上述人士进一步分析，如果这次调控作用并没有达到预期，紧接着出台的很可能就是物业税，这将对更多购房者产生影响。

　　但上海市房地产经济学会副会长印堃华对此次调控提出了担忧。“贷款门槛的提高在打压投机客的同时，也严厉打压了改善性需求。贷款细则迟迟未出，而目前银行对于第二套房的界定也有欠考量。”他说，“人为弄出拐点并非好事，这将导致失业率增加，众多农民工甚至可能不得已回家，运输、建材、家电领域也将受拖累，最终可能会伤及国民经济。”

　　印堃华说，要让楼市健康发展，最重要的是杜绝过度利用金融杠杆炒房的现象，而投资同样是需要鼓励的。“解决房价高企不下，最关键的是要降低土地价格和税收。”他再次强调。

　　商业地产会火？

　　密集出台的房地产政策调控组合拳迫使“高烧”的房价开始迫降，但现在商业地产涨价的声音却不断上升。SOHO中国董事长潘石屹就认为，最近的房地产调控政策主要针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到影响。

　　根据中原地产日前的统计，写字楼租赁面积环比出现大幅增加。其中上海、深圳等城市的租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、广州、深圳租金上涨，涨幅分别为1.44%、0.89%、2.96%。

　　与此同时，一些企业也看好长三角地区商业地产的前景。

　　伟业顾问营销策划中心策划总监龚安华接受媒体采访时表示，新政策对于商业地产影响不大，因为本次新一轮政策调控针对的是一手住宅市场投资炒房者，而不是商业地产的投资客。“由于一手住宅市场调控强烈的情况下，有部分投资客可能会看好商业地产，而投资购买商业地产。所以商业地产未来市场还是很稳定的，而且有较大增值潜力，投资者可以放心出手购入。”(见习记者 陈思)