房贷新规扭转市场预期 上海二手房挂牌量速增

　　新华网上海4月22日电 题：房贷新规扭转市场预期　上海二手房挂牌量迅速增加

　　记者姚玉洁、叶锋

　　国务院连出重拳，出台严厉的房贷政策。记者走访上海各家银行和中介机构发现，银行已经开始执行二套房贷新规定，“三套房停贷”则还在等待细则。房贷收紧使得市场观望情绪浓厚，部分板块出现二手房挂牌量激增和议价空间，市场正在酝酿拐点预期。

　　二套房贷新规定执行　部分以“受理日”为界

　　国务院关于二套房首付不低于五成、利率上浮1．1倍的新规定出台后，上海各家银行已开始执行差别化住房信贷政策。记者从上海知名房贷中介机构凯盛经略（上海）投资管理有限公司市场部了解到，目前已经接到了几乎所有银行发出的通知，确认了二套房贷新规定的执行日期为4月19日。

　　工商银行反应最快，4月16日即通知正式实行差别化住房信贷政策，对新签合同和审批的个人住房贷款实行新规定。建设银行上海某支行的一位工作人员也向记者证实，建行已经开始执行新的二套房规定，新客户肯定按照新规定执行。

　　由于这次调控政策出台几乎没有设置缓冲期，因此在操作层面，执行节点的明确成为当务之急。“究竟是以送进单子为准、银行接受审核为准，还是最终放款为准？”这一疑虑成为众多市场操作层面人士的关注焦点。

　　部分银行执行比较严厉。浦发银行一位工作人员表示，银行目前已经全部执行二套房新规定，包括那些已经申请贷款但还没批下来的客户。

　　农行、深发展、中信银行则表示，还在等待总行通知，最快一两天就能明确细则。招行上海分行表示，银行将以“受理日”为界，按新人新办法、老人老办法执行，对在国务院新政策出台前受理的客户仍将执行原有首付和利率水平。

　　智恒房产莘庄店一位工作人员告诉记者，多数银行执行节点还是以“录入银行系统”为准，进入这一阶段，意味着客户基本通过银行审查，放款也没有什么问题了。他透露，多家银行的信贷部门纷纷在上个周末加班加点，集中向申报系统内录入信息，以求赶上优惠贷款的“末班车”。 对于国务院关于“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的相关要求，多家银行则表示，由银行来认定“住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”比较困难，目前银行对第三套房贷款基本已暂停受理，等待相关部门出台细则。

　　“退房潮”现象频现

　　房贷新规定“卡”住了相当一批购房者，由于贷款申请被驳回，不少购房者无奈加入退房行列。

　　凯盛经略公司副总经理赵炜告诉记者，此次第二套住房认定标准比较严格，只要是曾经有过贷款记录的购房家庭，无论是置换、自住还是投资，不管之前的贷款是否结清，甚至是还清贷款后已出售，想要贷款置换一套房源的，都按第二套房贷新规定执行。

　　由于无法顺利获得贷款，上海二手房交易市场出现了一波“退房潮”。凯盛经略客服部经理周敏透露，合作的中介或由该公司接触的二手房交易中，已有20％－25％的购房者要求退房，这些客户基本上都是只签了意向合同，还没签买卖合同的购房者。在严厉的调控政策下，客户普遍预期房价会下跌，因此宁可损失小部分定金，也要求退房。

　　“另外，目前房价动辄一两百万元，也有一部分刚性需求因为没有办法承受多付一成首付、以及1．1倍的上浮利率而选择退房。”招商银行一位工作人员说。

　　某外企高级白领何先生几年前和妻子共同在浦东锦绣路买了一套总价180万元的房，产证上有何先生与妻子叶女士两人的名字，并且由何先生做主贷人办理了相关房屋按揭贷款手续。一年前，何先生与叶女士协议离婚，房屋归叶女士所有。想再次置业的何先生今年4月初通过中介购买了一套位于莘庄地区总价135万元的二手房，并签署了房屋贷款合同。此前，像何先生这种情况可纳入一套房购买者范畴，但二套房贷新政策出台后，何先生的情况已属于二套房的范畴，必须满足首付五成的贷款条件。由于没有多余的资金来负担足够的首付，何先生只能放弃购房并赔偿了违约金。

　　观望情绪浓厚　市场酝酿拐点预期

　　国务院在短短几天内连续出台新“国四条”和“国十条”，力度之大超出以往，引发了市场的拐点预期。记者走访发现，改善型需求受制于房贷收紧，观望情绪浓厚，部分板块出现二手房挂牌量增加和议价空间。

　　据上海中原地产研究部总监宋会雍介绍，国务院新政策出台后不少板块出现了挂牌量增加的情况，如新天地豪宅板块挂牌量增加了10％，部分单价在2万－3万元的中端房挂牌量更增加了50％，价格也出现了5％左右的松动。但总体而言，现在还处于市场调整初级阶段，买卖双方都要看一看、等一等。

　　新政策出台后，上海楼市也出现了加快推盘的现象。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（4月12日－4月18日）上海商品房新增供应面积为56．6万平方米，环比前周大涨了60％；全市商品住宅新增供应面积为34．6万平方米，环比前周大涨了110％。

　　赵炜认为，2010年房地产行业的管控方式与往年有很大不同，一系列调控政策的出台将使市场迅速进入一个观望阶段。新政策出台后的第一天上海已经出现房屋折价出售、二手房源猛增的现象，今后由于房价的调整，房屋交易量可能会略有回升。但如果房屋按揭贷款渠道持续严控的话，房屋交易市场复苏周期可能会继续拉长。

　　中原地产在上海房展会期间的调查显示，有购房意愿的人中，25％左右属于投资性购房，35％为改善性需求，25％－30％的人是购买婚房。“除了购买婚房的需求最迫切，其他需求都可能因为调控而延后。”宋会雍说，“后市则要看买卖双方博弈，以及调控政策的进一步明朗。”