房贷新政引发各方反应 广州楼价至少将降低一成

　　房贷新政引发各方反应 预测广州楼价至少将降一成

　　“太快了！太猛了！太意外了！”日前，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。让业内感叹新政速度如此之快，“火药味”更是前所未有。

　　在业内还没来得及反应时，政策又是一波重磅。新政策又规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。同时，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　可以看到，此次的房地产新政并非之前的隔靴搔痒了，“下药”可谓快、准、狠，将投资客赖以生存的银行贷款关紧水闸，不留余地。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　市场一线反响……

　　价格 促销声急 楼价或降一成

　　在新政策出台的这几天，记者手机上收到的楼盘促销信息忽然增多了不少。据了解，由于政策环境尚待明朗，开发商在现阶段直接降价的可能性不大。但地产人士认为，随着买家观望气氛的加重，明降是必然之路。

　　现状：楼盘促销吸引人气

　　“半山中央楼王不分楼层朝向一口价13700元/平方米”、“二期原生态湖景别墅，本周享有95折+管理费双重优惠”、“绝对超值，4850元/平方米起现楼发售”……日前，楼盘促销信息陡然多了起来。记者调查发现，尽管“促销”声音起伏不断，但与新政前的价格相比，并没有真正下降多少。

　　地产专家黄穗诚表示，开发商去年都卖得很好，销售业绩几乎超过预期，所以不会因为政策一出台，价格上就立刻做出反应，至少要先看市场行情。广州粤沛地产副总经理黄春也表示，经过2007年新政的打击，开发商的心理承受能力也变得更强。

　　预测：广州至少将降一成

　　地产人士认为，随着新政出台，开发商陷入了观望状态，目前只是通过促销信息来吸引人气。但一旦政策执行到一定阶段，降价是必然。

　　邦泰国际负责人冯小姐表示，现在暂时不会有降价的策略，看看市场再做决定。此外，位于老城区的某楼盘负责人也表示，去年到今年初，楼盘销售已超过7成，所以资金暂时没有感觉压力。但他同时表示，现在政策确实让开发商有点迷茫。

　　广州粤沛地产副总经理黄春分析，市场现在都在观望，后期很可能还会出台住宅消费税，不知道国家出台政策的目标是让楼价下降多少。但他预测，如果政策执行力度到位，广州房价至少有10%的下降幅度。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　成交 门可罗雀 一手房成交缩水两成

　　被业界称为“史上最猛调控”的新政出台3天后，政策效应开始凸显。据记者近两日走访楼盘发现，多个楼盘的销售中心门可罗雀，看房者同比减少逾两成。另从阳光家缘网监测的数据显示，近几日，多个楼盘的成交缩水严重，个盘缩水逾四成。

　　业内专家认为，此轮政策“组合拳”来势凶猛、落地有声，与新政未出的正常4月相比，今年4月广州一手房成交量或将缩水两成。

　　意向客户暂停购房计划

　　据多个楼盘销售人员反映，房产新政出台后，前来看房的人环比有明显减少迹象，之前询问多次的意向购房客户也表示暂停购房计划。

　　上周日下午，记者在广州天河某楼盘销售中心看到，诺大的销售中心仅有一台客户。从该客户和销售人员的谈话中，记者了解到，该客户更多的是关注新政情况，如二套房究竟该如何界定等。中原项目部总经理黄韬表示，目前二套房应如何界定还不是很明确，很多有意向购房的人暂时选择了观望。

　　据了解，首付门槛提高后，不少人很难承受首付之重，一些改善型买家更是打消了购房的念头。此外，还有个别刚签购房合同的准买家，由于担心原来申请的首付四成无法获批，开始频繁回售楼部咨询退房问题。

　　五一楼市或促销平淡

　　据黄韬透露，中原地产代理的一手楼盘上周末成交量环比猛跌50%。也有专家表示，新政调控力度前所未有，广州楼市成交量下跌已成定局，预计今年4月的一手房成交量或将会缩水两成。

　　满堂红研究部主任肖文晓认为，本次调控对一手楼市的影响会比较明显，因为一手楼市的置业者中，有约7成属于二次或多次置业。根据统计，去年一套一手楼平均销售价格是100万元，首付从原来的最低三成提高到五成，也即提高了20万元左右，这必然将使部分购房需求离场，再加上政策的心理影响，预计4月下半月，广州一手楼市的成交将下降4～5成，黄金周市场也将趋于平淡。

　　信息时报记者 徐凤

　　博弈双方态度……

　　开发商 乱了，乱了，都乱了

　　根据合富辉煌研究部统计，今年五一期间，广州市商品住宅新货接近1.3万套，甚至有专家表示，延续3月的楼市回暖脚步，五一楼市将全面反弹。但突乎其来的房地产新政，不仅让未来市场前景打了个大问号，开发商的开盘推货计划也纷纷成了不定数。

　　表现1：开盘计划延迟

　　天河新盘睿峰园原计划五一前推出市场，但日前该盘负责人李先生向记者透露，开盘时间要往后挪，过完五一再看市场情况而定。他进一步表示，除了本身的工程进度原因外，楼市新政如山前地震，对于新盘来说是个考验。“说实在的，我们不知道在这个时候该怎么定价，所以干脆等五一后再说。”开盘计划延后的不仅有睿峰园，白云区某全新楼盘原计划在本月底公开发售，而昨天记者收到该公司声明，项目的产品发布会将临时取消，开盘时间也成了未知数，至于具体原因该公司负责人则不肯透露。

　　合富辉煌集团研究部首席分析师黎文江表示，新政策的突然杀到，会打乱开发商的手脚。尽管有关部门没有明确表示政策的具体执行细则，但有银行已开始按照新政实施。对于未来楼市，尤其是五一房地产市场将是个很大的冲击。

　　表现2：暂时不拿地

　　“我们暂时不考虑拿地了，因为接下来市场肯定会进入观望期。地拿得越多，开发商的资金回笼压力就越大。”近日，广州某大集团负责人表示。据记者了解到，由于目前新政的影响，开发商不仅调整了推盘计划，连拿地暂时也采取保守态度。

　　广州粤沛地产公司副总经理黄春分析，接下来对开发商的资金链会有大的考验，而且不排除房贷政策之后会有更严厉的土地政策出台，所以现在开发商也很迷茫。

　　有地产人士认为，广州开发商手中土地储备充足，即使今年进入拿地缓慢期，也不会影响起开发速度。广州市房协昨日还首次披露开发商的“土地家底”：开发商在广州存地2800万平方米，是政府储备量的7倍。据悉，开发商手中的商住用地超过八成位于外围区域，花都、番禺、萝岗、南沙等区域供应量达2300多万平方米；而白云、天河、海珠、荔湾、越秀、黄埔等中心城区供应不足500万平方米；南沙、华南板块合计近1200万平方米。信息时报记者 罗莎琳

　　买家 停了，停了，都停了

　　记者上周末在各个楼盘踩盘时看到，受新政影响，不少售楼部人气大大降低。即便有少数市民来看楼，也均表示只是看看，不会出手买房。

　　现在买房是“撞枪口”

　　与之前楼市明显“回暖”相比，目前广州大多楼盘售楼部都显得十分冷清。记者在从化某楼盘遇见一家三口前去看房的张先生。他表示，现在国家的房地产政策来得太猛，楼价肯定有下降的空间，而自己如果再买房则属于二次置业，“不会考虑在这个时候买房，买了不就撞枪口了吗？”他告诉记者，周末刚好休息，来从化只是游玩，看房则是“顺便而已”。

　　1.1倍利率影响最大

　　据了解，4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。不少改善型需求的买家认为，贷款利率提高是最致命的打击。家住珠江新城的刘小姐想在老城区给孩子买套学位房，首付50%还是能勉强接受，但1.1倍利率则压力太大，“我看好的那套120平方米的房子，月供比7折利率时要高出了近4000元。”

　　暨南大学教授胡刚认为，目前北京、广州、上海等一线城市不少区域的价格都超过2万元/平方米，有的甚至达3万~4万元/平方米。“本身这个价格就不是工薪阶层能购买得起的。随着人民币升值，投资者还会在这里投资，买不起房子的人还是买不起，买得起的人还是会购买。”他表示，此次政策对于抑制广州市中心房价未必有效。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　二手市场反应……

　　投资客

　　急抛多套物业 宁早逃也不晚抛

　　广州投资客开始急切抛售手中房源。新政出台后的首个周末，记者走访中介市场发现，前往二手中介放盘的投资客同比有所上升。据经纪人介绍，担心楼价走下坡路线的投资客普遍有急切抛售房源的心里，个别投资客甚至把手中持有的多套物业全部放出。

　　据龙居地产李先生透露，上周末，热衷于投资房地产的李先生一次性把手中持有的三套物业全部放出。据他介绍，近两个月来，随着“国四条”等打压楼市的政策频繁出台，自己就一直处在抛与不抛的观望阶段。“此次关于首付提高的政策，不管对投资客还是对首次置业者都有致命的打击，楼市下滑的压力进一步加大。因此，对投资客来说，早逃胜于晚抛。”

　　据李先生介绍，自己手中持有一套两房单位，购买时总价38万元。在未出新政前，有意向置业者愿意以49万元买入，但被他拒绝了。而新政出台后，李先生的想法完全变了，只要45万元他就想抛掉。

　　资深房产专家韩世同表示，此次房产新政，不管一手还是二手市场都将受到“重击”，这主要体现在购房者对市场预期逐渐走低，入市节奏更加缓慢。“就二手房市场来说，目前并不缺少房源，缺少的是购买者。投资客要想抛出手中房源，只能降低放盘价。”

　　中介

　　逾九成为二套房 “退房潮”隐现

　　据中介代理龙居地产相关人士透露，截至昨日，在今年4月，龙居地产的二手房买卖交易宗数近30套，其中95%属于二次置业，仅5%属于首次置业。在二次置业中，换房需要的客户所占比例约为80%，投资客占20%。

　　据了解，这近30套单位的户型面积在30~200平方米，其中有一套是200多平方米的别墅，总价达320万元。据龙居地产知情人士李先生透露，在未出新政前，经多方协议，该套别墅向农业银行贷款可首付三成，并享受贷款利率优惠。而新政后，购买该套别墅的二次置业者首付由最低96万元增加到160万元，“目前这近30套单位的购买者都面临首付款接近翻番的困局。如果银行完全按照新规执行，不排除这近30套单位的购买者会退房。目前已有个别购房者表示，贷款办不下来，宁愿不要2万元的定金，也要退房。”

　　据新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。业内专家认为，在新政前交诚意金或订金的购房者，可能会因为无法承担购房成本突然翻番的显示掀起一轮“退房潮”。 信息时报记者 徐凤

　　专家支招

　　买家 选择入市or继续观望？

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，有实力有能力而且对住房有需求的买家，在五一期间还是可多看多选，因为未来楼市还是会呈现上升的趋势。

　　满堂红研究部高级经理周峰也认为，买家如果在五一期间看中自己的心水单位，物业处于稀缺位置，而且买家资金相对充裕，那么就应该入市，“房地产经历了2008年的低谷后，今年不会这么快就重蹈覆辙。目前的贷款利率与2008年相比，还是要低很多。”

　　业内资深专家韩世同则表示，在目前这个处于十字路口的楼市，若不是非常着急买房的，可往后缓一下，没有必要在这个风口浪尖的时候买房，“新政策刚出来，房价不可能立竿见影地降下来，而是有一个过程。”信息时报记者 张金娜

　　开发商 按兵不动or降价促销？

　　在五一这一重要节点即将到来的情况下，开发商要想赢回市场，该怎样去操作？

　　对此，广州市同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文认为，在现阶段，开发商什么都不需要做，只要按兵不动。他表示，如果开发商在这一阶段进行降价促销，可能会加剧市场的信心崩溃和加重消费者的观望态度，“现在是新政刚刚出台的阶段，市场需要一定的适应期。等到政策被慢慢消化后，相信市场还是会重新活跃起来。”他表示，如果真的要促销，现阶段开发商最好的方法是通过“垫付首付”，帮忙购房者达到“五成”的限额。

　　业内专家韩世同则表示，在现阶段，降价是最有效的方法。如2007年的万科，在当年的二套房贷政策出来后，就抢喝了头啖汤，抢得了不少市场份额，“现阶段同样如此，开发商可用降价或优惠的方法进行促销，相信能获得消费者的认同。”

　　对于降价是否会引起崩盘的担忧，韩世同表示，如果降价已成为定势，那一定会引发更多消费者的观望。“但现今政策刚刚出来，不少开发商及消费者对市场的前景依然保有信心，因此还不至于如此。”

　　至于降价的幅度，有业内人士曾提出10%是最适合的，这样就能抵消二套房贷利率提升而增加的购房成本。信息时报记者 李东元

　　专家声音 解决高房价还有其他良策

　　在采访中，不少房地产专家对于此次调控的速度和强度表示质疑，认为抑制高房价并非没有其他良策。

　　发展郊区楼市可控制市区房价。城市规划专家、暨南大学教授胡刚表示，如果把郊区作为楼市发展的下一个重点，在配套和政策上给予放松，就可吸引更多人到那里居住，从而解决市中心高房价的问题。他认为，城市中心区应控制二套房，但政策可在郊区楼盘适当放宽一点。

　　打压房价不如提高居民收入。广东省第十届政协常委孟浩则表示，与其打压房价，不如提高居民收入水平。现在广州很多大学毕业生面临就业难的问题，即使就业了工资收入也不过3000~4000元。即便是一些有工作经历的中产阶级，月收入有5000~6000元，月供都成问题，怎样去买房呢？信息时报记者 罗莎琳

　　记者观察 房贷新政稳的是人心！

　　“史上最严厉的房贷政策”这一名头，毫无意外地戴在了本次新政头上。乃至近期不少的朋友都在问，房价是不是要下跌了？对此，笔者无言以对！

　　确实，从最近几天广州楼市表现来看，新政的影响是巨大的，人气减少、成交量下降，甚至退房频频，但暂时没有看到的是“大降价”。

　　回想起来，今年的广州楼市有着太多的涨价理由：新增供应减少、市政配套加快建设、国家中心城市地位确立、亚运会到来……在这种情况下，开发商愿意降价吗？而且，在土地财政未得到改善的情况下，他们能降价吗？特别是在“广州房价短期内不会深度调整”等话语尚未退却之时，房价会降吗？

　　房价的上涨或下跌，都有其支撑的理据。由此，也导致了大批购房者产生了摇摆不定的犹豫。在“史上最严厉的房贷政策”出台之后，是不是天平就应该向“降价”倾斜？按照2007年的经验来看，这似乎是肯定的。但我们不能忽视了，在2007年首次出台“二套房贷款政策”之时，央行已连发6道加息金牌。而如今，虽然有1.1倍利率，但基准利息还是相对较低的。同时，包括第二套住房首付5成、第三套房获禁止发放贷款等政策，似乎所针对的更偏向于“投资性”需求；对刚性的自住需求者，起码在利率上还是相当温和的。

　　因此，本次所谓的“史上最严厉的房贷政策”，并非要打压房价，而是要稳定房价，更是稳定人心。毕竟，高房价并没有罪，有罪的是扰乱市场的行为。

　　虽然，这或许会影响部分改善需求者的购房需求，但其中，我们更应看到，这也会打消部分由于担心涨价而盲目购房的冲动，避免了在这一“羊群效应”下的继续推高房价。

　　信息时报记者 李东元