来源：北京商报
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惜售楼盘借口诸多
从上周五开始，本报联合网站征集有“捂盘惜售”行为的开发商，共有10645人次参与了此次调查。绿城北京诚园、华纺易城、万年花城、首开智慧社、房山阳光邑上五大疑似捂盘楼盘在此次调查中遭到购房者的投诉。
记者随后采访调查发现，被购房者投诉楼盘中，取得销售许可证但却推盘意愿不高的楼盘，多数采用“推而不卖”的方式。
在本报调查名单中，疑似捂盘惜售楼盘绿城北京诚园便是其中的典型。针对购房者投诉“绿城北京诚园2号楼和6号楼捂盘”，记者随即联系了绿城北京诚园相关负责人。
但该楼盘负责人以自己楼盘价位太高没有购房者能够承受起的理由，反驳了记者对其捂盘惜售的质疑。“只要你买，我们就卖，只要购房者能承受5.5万元/平方米的价格。”随后，记者以购房者身份致电该楼盘售楼处，该楼盘工作人员告诉记者，目前仅有七八套在售，2号楼和6号楼可能要推迟到下半年。
针对购房者对其捂盘惜售的质疑，华纺易城、万年花城等开发商则以销售许可证难办所以无法如期开盘为由，反驳购房者的投诉。
针对众多开发商口中的预售许可证难办等问题，本报记者采访了北京市住建委相关负责人，得到的回应是“目前预售许可证的办理完全正常，不存在延期办理的情况”。这位负责人坦言，根据市住建委的监测，目前开发商申领预售许可证的实际数量并非外界此前预测的那么多。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，目前开发商为了达到捂盘惜售的目的，故意让自己的证件不全以达到“人为难办”的目的。
捂盘惜售一直是各级政府重点打击的对象。
据了解，2006年，为了配合“国六条”的出台，北京市住建委曾规定，开发商取得预售许可证后，必须在三天内开盘销售。该规定可以促使开发商取得预售许可证后，马上将其所取得楼盘投入市场销售，但却无法限制开发商故意不办理，或者放缓办理预售许可证的行为，这让开发商钻了空子。
减供应量撑高房价
在严厉新政“新国十条”推出后，4月20日，市住建委再发调控通知，要求未获预售许可的商品房，不得收取定金等费用；预售楼盘须10日内公开全部房源及价格等。
这一调控通知再度将捂盘惜售的开发商推到风口浪尖。业内人士认为，这一政策或为购房者带来福音，开发商惯用的捂盘惜售伎俩或有所改变。但事实上，记者调查发现，新政出台后，北京楼市并未出现业界预想的开发商紧急出货的现象，多数都表示要观望后市。
绿城北京诚园相关负责人表示，此次新政虽然严厉，但都不大可能会影响开发商既定的推盘节奏和价格。具体到绿城北京诚园项目，仅有100多套的绿城北京诚园不会受到任何影响，推盘节奏以及价格方面都不会有调整，尽管目前能够承受5.5万元/平方米的客户不多。
而万年花城相关负责人也表示，由于具体细则以及地方政府如何执行尚未出台，还是会等等看。
北京房地产交易管理网数据显示，4月份，北京取得销售许可证的项目仅为13个；而亚豪机构监测数据显示，4月份，开盘项目也仅有17个；此外，亚豪机构针对新政出台后一周北京楼市供应统计数据显示，上周（4月12日-18日）北京市共有5个项目开盘，其中纯新盘2个，共提供房源1158套、面积106191.45平方米，环比之前一周（4月5日-11日）分别减少了39.86%、23.20%。
“针对近期出台的新政，开发商需要一段时间来消化，同时也要了解一下消费者的反馈，因而这段时间，开发商并未立即采取应对策略，反而进入了‘静默期’，一旦消费者心态明朗，开发商对市场走向有了明确判断，就会针对企业自身的不同情况采取相应的策略。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。
此外，业内人士还表示，当下开发商的资金流动性普遍比较充裕，短期内尚具备支撑高房价的能力，而不少计划在4月中下旬入市的项目，在浓重观望情绪和强势政策的打压下，市场预期出现下挫，纷纷推迟至五六月份入市。故面对调控新政，开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。
难舍以往捂盘高收益
事实上，捂盘惜售一直是地方政府重点打击的对象，但开发商捂盘惜售的伎俩却层出不穷。
一位不愿透露姓名的开发商向记者坦言，不管政策如何出台，由于供应紧张局面一直难以改变，而捂盘惜售违规成本又不高，即便是顶风作案被罚，比起因为捂盘惜售而获取的高额利润也都非常值得。
“捂盘惜售其实就是让购房人形成房源紧张、供不应求的恐慌心理，开发商获取利润最大化。”不愿透露姓名的业内人士分析认为。
北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，在当下开发商过分捂盘惜售的背后其实存在很大隐患。“首先，有政策风险。目前政策变动比较大，如果开发商因为捂盘被查实，可能会受到多个部门的处罚。 其次还有销售风险，最近的市场调整趋势已经明显，市场很可能出现量价齐跌的现象，如果继续捂盘很可能影响销售的速度及利润。”
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业内揭秘捂盘惜售六大手段
晚领证分批拿
开发商尽可能拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证，这是开发商想拉长销售周期最直接的方法。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，但一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。
大幅提高开盘售价
开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。
后续房源转售为租
开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至带租约出售，瞄准长线投资。
谎称进入尾盘期
有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。
拖延施工周期
在政府打击捂盘日趋严格的情况下，很多项目会采用远低于正常施工速度的方式捂盘。
积累大量客户，推出少量房源
开发商通过积累大量客户，但在开盘当日却只推出少量房源，从而制造热销假象，人为造成房源紧缺，引发购房者的恐慌性需求。
五大被投诉楼盘
绿城北京诚园
购房者投诉：绿城北京诚园2号楼和6号楼捂盘。
开发商回馈：绿城北京诚园相关负责人向记者否认了北京诚园捂盘这一说法。他表示，2号楼和6号楼都在售，并且楼盘也有公开信息，只不过楼盘售价比较贵，只要购房者能够承受就可以购买。他告诉记者，目前2号楼和6号楼的公开售价为5.5万元/平方米。
记者调查：号称奥运版图上最后一块“剩地”的绿城北京诚园项目，由于其稀缺性价格一路飙升。2010年1月份，该项目公开报价3万元/平方米起，目前，该项目公开报价5.5万元/平方米。
针对购房者投诉绿城北京诚园的捂盘问题，记者以购房者身份致电该楼盘售楼处，售楼处相关人员向记者表示，绿城北京诚园目前在售1号楼，仅有七八套大户型销售。而当记者问及何时可以买到2号楼和6号楼时，该工作人员表示，可能要等到下半年。
华纺易城
购房者投诉：华纺易城从前年的1.4万元/平方米捂到目前的3万元/平方米还没开盘。
开发商回馈：华纺易城一直未售是因为最后一栋楼预售许可证过期，过期之后由于规划验收等问题，迟迟没有办理下来，所以一直未能公开发售。
记者调查：记者登录北京房地产交易管理网进行调查发现，华纺易城目前存在“京房售证字2007（325）”、“京房售证字2007（214）”、“京房售证字2004（224）”等三个预售许可证过期问题；而其于2007年发证的京房售证字2005（355）楼盘显示，该楼盘目前仍处于在售状态，拟售均价为1.5万元/平方米。
万年花城
购房者投诉：万年花城濠景严重捂盘惜售，标价2.3万元/平方米时说4月中旬开盘，标价2.5万元/平方米时说4月底开盘，标价2.8万元/平方米时又改5月中旬开盘了，目前已经标价3万元/平方米了，而开盘时间仍然在不停地后延。
开发商回馈：其实万年花城年前就想开盘，但是由于预售许可证涉及由区里向市里交接等问题，证件迟迟没有办下来，办不下来就没有办法开盘。
记者调查：记者以购房者身份致电北京市住建委。相关工作人员告诉记者，对于预售许可证办理问题，只要开发商能够及时提供相应的完整资料，办理时间都不会太长。
首开智慧社
购房者投诉：此楼盘位于昌平回龙观，在3月11日通知有购买意愿的人向中国银行存入5万元，凭存单身份证领号，当时说3月中旬开盘摇号，但其销售人员一直称市住建委不发预售许可证，时至今日也无开盘迹象。存入中国银行的5万元也不敢取出。
开发商回馈：一直未能开盘属于证件办理不下来。
阳光邑上
购房者投诉：4月20日开盘。开盘推出38号、35号、34号以及26号楼，户型面积为68平方米两居、86平方米两居以及105平方米三居，均价14500元/平方米。
阳光邑上预售许可证公告上显示有28栋楼可卖，可是目前为止他们说开盘只卖其中的5栋，其他楼栋现在只可以排号，以后再卖。
记者调查：记者以购房者身份致电北京市住建委。市住建委相关工作人员告诉记者，该楼盘28个楼栋于4月18日取得了预售许可证。但截至记者发稿，该楼盘公开信息为，4月20日开盘当天推出800套左右房源。此次开盘推出38号、35号、34号以及26号楼。
商报记者 王营/文 焦剑/漫画
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