银行人员称二套房认定新标准存在操作困难

　　二套房认定“认房不认贷”

　　不再以贷款记录而以家庭拥有房屋数为认定标准 广州房管部门表示有能力掌握家庭持有房产套数

　　文/记者赖伟行

　　新规：购房者的第一套房即使没有从银行贷款或者贷款已经还清，再次购买房屋时也将被认定为第二套。

　　此前：购房者第一套房如果没在银行贷款或者已经还清贷款，第二次购房仍可认定为首套房。

　　据新华社电 中国银监会银行监管一部主任杨家才日前接受媒体采访时表示，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。

　　目前，住房城乡建设部会同人民银行、银监会对二套房标准的制订还在进行中。“以房为限、以家庭为单位”可能会是将出台的二套房认定标准相关规定的基本原则。规定也会充分考虑首套自住房和改善性用房的合理需求。

　　以房屋数量界定是首套、二套还是多套，是对以贷款发放界定二套房政策的一个改变。此前执行的二套房认定标准为：是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清。

　　银行：操作有困难

　　又讯 （记者刘新宇） 对于二套房认定新标准，某股份制银行广州分行负责人认为实际操作有困难。

　　这位负责人说，银行此前认定第二套房是从贷款管理系统中获取购房人的贷款记录，并且这一系统是全国联网的，查询操作比较简便。而按照新的认定标准，购房人的房贷信息必须要从房地产部门的权证管理系统中获取，这一系统目前既没有向银行开放，也没有实现全国联网；因此就会出现在一个地区买房另一个地区的房地产部门无法查询到的境况，只有解决了这些问题，银行的实际执行才会真正统一，也才能避免不良竞争情况的出现。

　　新规影响

　　买家：改善型买家先卖再买

　　“二套房贷认房不认贷，对改善型买家影响极大。”满堂红研究部高级经理周峰昨日在接受记者采访时表示，这一重大变化将使更多实力较弱、期待以小换大的改善型买家不得不改变置业计划。这部分买家原来可以先买再卖或者不卖首套房，但现在不得不先卖再买，以便成功获得贷款。

　　投资客：有意转战商业地产

　　中原地产高级营业总监罗思源昨日透露，自从中央出台调控楼市的新政过后，投资客对商业地产的关注度增加，由于广州商用物业的市场容量持续扩大，部分投资客将转战商业地产市场。随着亚运会的到来、旧城改造的推进，广州商铺的价格还会继续向上，投资客会相应增加。

　　卖家：部分楼盘重推低折扣

　　新的规定对部分地产商的营销策略也产生了直接影响，加上五一假期临近，不少楼盘都打出了已很久不用的低折扣牌。记者了解到，今天将在锦汉展览中心举行的珠三角房博会上，有近80个楼盘参展，汇集了众多品牌开发商，亚运城项目也将首度亮相。主办方称，一些楼盘已打出了8.8折~9折的优惠促销。

　　昨日，广州市国土房管局对近来的调控“新政”落实情况作出回应。该局副局长、新闻发言人黄文波表示： “我们将会密切关注市场运行的动态，观察期约为两个月。”目前广州房价快速上涨的趋势已得到抑制，从“新政”过后一周的情况看，一手市场没有出现大范围的退订和退房现象，市房管局将跟踪分析市场动态特别是网签数据，重点监控房价有无出现大起大落的现象。

　　广州楼市热点问答

　　1

　　广州二套以上购房比例多少？

　　包括投资需求在内超过50%

　　黄文波说，根据科研机构和中介机构的监控，广州楼市中目前二套房或者二套以上的购房比例超过5成，其中既包括了改善性需求，也包括了投资性需求。不过，具体比例究竟是多少，广州市国土房管局并没有进行过明确的统计。

　　2

　　房管局能否认定房产持有数？

　　档案系统完全可以掌握情况

　　从过去的“认贷不认房”，到现在的“认房不认贷”，转变巨大，受影响的买家群体无疑也将扩大。有关部门能准确掌握这些买家的房产情况吗？

　　“广州的房地产档案系统完全有能力掌握购房者持有住房的套数。”黄文波回应说，是否为购房者发放贷款由银行决定，银行是否愿意使用房管系统的档案资料房管局无权置喙。上周，黄文波曾表示，今年调控楼市重点工作之一是建立健全国土房管、规划、建设与税收、金融等部门的协调联动机制。

　　3

　　广州是否房价过高上涨过快？

　　广州房价一季度已略有下调

　　国务院4月17日的通知要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　对此，黄文波表示，“广州房价去年确实存在过快增长的现象，但一季度房价已经略有下调。”

　　他说，市国土房管局前昨两日组织了开发商、中介和专家代表召开研讨会。中介反馈的情况表明，新政后广州二手市场放盘量增加了10%，放盘价下跌了5%，一手市场退房率虽略有增加，但没有出现大范围的退订、退房现象。

　　据国土房管局官方数据，3月份广州十区楼市网签均价为13054元/平方米，比2月下降1.5%。中心六区3月份一手住宅签约均价达16791元/平方米，但环比下跌1.0%，在连续四个月升幅逐步下降之后，均价终于开始下跌。

　　4

　　广州全年供地计划会否变化？

　　会有微调但不会有大的调整

　　此前，广州已经表示今年将供应住宅用地5平方公里，不过具体的供地计划尚未公布。对此，黄文波回应道，开发商拿地与否、出价多少取决于其对市场的未来预期，政府“卖地”不是简单的“土地财政”，而是从居住民生的视角来考虑的。

　　广州今年的供地计划会有微调，但不会因为房价可能大幅下降而对供地计划大调整。在前年楼市不景气时，广州土地出让多次流拍，但政府仍然推出了大量居住用地供应市场。

　　二套房认定标准看房不看贷

　　银行呼吁有关部门尽快出台细则 明确模糊概念

　　据银监会权威人士透露，二套房认定标准将有大变化：

　　二套房认定将以借款人实际持有房屋数量为准，而非现行以银行信贷记录为准。无论有没有贷款，只要手头有一套房，再贷款买房就视为购买二套房。

　　二套房认定以家庭（包括夫妻双方和未成年子女）为单位。

　　据新华社电

　　认定标准

　　二套房以房为限 以家庭为单位

　　中国银监会银行监管一部主任杨家才日前表示，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。这将是对以贷款记录认定二套房政策的一个改变。

　　据了解，此前执行的二套房认定标准通常是根据是否利用贷款购买住房，且贷款是否已经还清来界定，而酝酿中的二套房贷执行的原则却是“以房为限、以家庭为单位”。业内人士表示，一旦“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，中小业主的房地产投机将受到严重打击，“全民炒房”的现象很可能成为历史。

　　日前国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求，二套住房的认定标准由住建部会同人民银行、银监会抓紧制定，目前具体细则还在制定过程中。

　　市场影响

　　有望降低房产市场的投机性

　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受记者采访时表示，以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，房产的投机性将大大降低。

　　“这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。”张大伟说。

　　以房为限的政策一旦执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50％、利率1.1倍的严格政策。这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加，也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。

　　根据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在目前的商品房市场上，第一套房全款购房的比例高达50％，特别是在2005年以前购房的人群中，80％以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。

　　张大伟表示，新原则对于中小投资者的心理威慑力将会非常大，首次提及了住房回归消费品本质，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。“以房为限”的作用究竟有多大还要看政策细则出台后的实施效果。

　　诸多细节未明 银行左右为难

　　本报讯（记者方利平）尽管从有关主管部门官员的吹风让“二套房”定义越来越清晰，不过，楼市新政中仍有诸多概念需明确，银行在执行新政时仍然面临左右为难的困境。

　　广州一股份制银行个贷人员表示，房贷新政要执行到位，避免各家银行标准不一甚至钻空子的混乱情况，还需有关部委尽快出台具体的细则。目前，虽然有不少银行相继出台了新政执行细则，但是对于以上存疑的地方，仍然保留了空间，如一股份制银行的新政执行细则表示：“第二套住房贷款的定义以中国银行业监督管理委员会的最新正式解释文件为准。”

　　此外，尽管新政执行尚处磨合期，但是，鉴于国家挤压房市泡沫的决心，不少银行对于房贷已望而却步。一家股份制银行人士对本报记者表示，去年该行由于发放的房贷太多，而利率大都是打折的，目前对其业绩已经造成拖累，今年该行的个贷重心将转向经营性贷款，而另一股份制银行人士表示，该行自去年下半年信贷开始收紧时便已很少发放第二套房以上的房贷了。

　　相关政策

　　传物业税在四城市试点获批

　　有专家称真正开征的可能性不大

　　本报讯 （记者 何颖思）昨日，有媒体援引消息人士的话称，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后。不过有专家认为说法不大可能。

　　据报道，物业税试点原则上将采用累进制，也就是说按照户型从小到大累进增加税收。持有户型较小的住房的人相应缴纳的税收也较少，而大户型商品房持有者将缴纳较高额的税收。四地试点后，物业税将向全国范围内推广。

　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，他并没有听说物业税试点的这个消息，但他觉得试点的可能性不大，“税收不大可能试点，不能发布一个行政文件就开始了，至少要有一个新条例出台，现在连条例都没有就说试点了？恐怕是谣传。”

　　有税务人士也对记者表示，在某个税种在地方试点的可能性不大，因为这样会造成税负不公，“试点研究可以，但真正开征的可能性不大。”

　　之前有不少专家认为，物业税开征存在立法的障碍，因为开征新税种需要通过全国人大，但后来有提法指出，在现有的房产税上作出调整，如将征税范围扩大到个人自用住宅，也可以达到开征物业税的目的。中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华认为，新的《房产税暂行条例》出台的可能性很大。

　　本报记者也了解到，税务部门正在为房产税改革做准备。广东省地税局局长吴昇文20日接受记者采访时也表示，并没有收到开征物业税的通知。