开发商握高价地推迟开盘 二套房认定遇数据分割

　　开发商手握高价地推迟开盘

　　二套房贷新政执行标准一再收紧，一周以来的累积效应已让一度还心存侥幸的开发商态度转向。到目前为止，业内人士的观点几乎全线看空，对于很多中小地产商来说，去年好不容易在上海抢得的高价地如今却成了烫手山芋。

　　高价地又成烫手山芋

　　一家苏州开发商去年在上海郊区高价拿下一幅住宅土地。该公司原本计划楼盘在短时间内上市，但突然的市场变局让他们有点措手不及，该公司员工告诉早报记者，由于拿地成本过高，目前公司计划的销售价格估计已很难被市场接受，为此，不得不将楼盘进度放慢。“成本太高了，现在开盘的话，根本没有利润可言。”

　　可查资料显示，去年一年，上海土地价格再次出现暴涨，几乎所有住宅土地最终成交价相比底价都翻番，到去年年底，最高溢价已经接近400%。上海郊区土地楼板价基本全部超过万元/平方米大关，比如嘉定新城土地最高楼板价超过1.1万元/平方米，川沙土地价格超过1.6万元/平方米……

　　分析人士表示，以目前市场环境来看，由于地价涨幅远高于房价，去年高价拿的地如果短期内上市，几乎很难有任何盈利空间。但是不排除会有开发商因为资金周转原因而亏本卖房。

　　实际上，据了解，2008年楼市低谷时期，包括沪上知名开发商在内，出现多家公司以低于成本的价格出售项目以获得回笼资金。“那时是救命要紧，赚不赚钱在其次了。”一家房地产公司副总裁这样回忆。

　　开发商延期开盘

　　据统计，上海5月份本来将迎来一波开盘高峰，预计有超过60个新盘上市，但从目前来看，已有不止一家开发商表示将延期开盘，暂时观察一段时间。

　　相比之下，购房者心态转变更快。国家统计局中国经济景气监测中心和新浪乐居联合发布的一份购房者信心指数报告显示，2010年第一季度上海购房者信心指数为107.2点，比上一季度下降1.3点，上述报告中，有57.2%的购房者打算在6个月内置业。而与此形成鲜明对比的是，近期国务院出台调控政策后，新的调查显示，79.3%的购房者选择推迟买房。

　　上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功表示，从最近3到5天的销售情况来看，上海市场对于政策的敏感性还是很强的，预计在新政的影响下，上海房屋的销售量将会下降七成，而价格也将会有3成的下跌。

　　地产巨头不愿降价

　　相比中小房地产企业的紧张，地产巨头们已经在摩拳擦掌。近期，招商、中海、华润、保利等央企地产巨头公司都开始接触78家退房央企，研究接盘事宜，万科也已表态称愿意接盘。

　　有消息称，4月21日下午，广州市国土房管局召集当地四大国有银行，三大中介，富力、万科、中海、恒大、新世界和保利六大开发商以及多位业内人士召开闭门会议，探讨当前的形势。开发商纷纷表示，调控新政过于严厉，但从目前市场情况看，五一楼市没有降价的打算和必要，新政还有待市场逐步消化。

　　一房地产巨头的董事长表示，短期内，成交量或会受影响，但希望通过行政手段使房价暴跌是不可能的。

　　不过，表面风光下，巨头们并非如此从容。Wind资讯统计显示，目前排队等候再融资的上市房企共44家，合计拟募集资金超过千亿元人民币，招保万金四大巨头（招商地产、保利地产、万科、金地集团）均在其中。

　　甚至，部分开发商已在寄望宏观经济因楼市的低迷而走低后，再次出现2008年底的救市一幕。

　　“第二套房认定”遭遇数据分割

　　央行征信系统难覆盖住房套数信息 住建部内无法实现跨省信息共享

　　早报记者 罗晟 夏至

　　新二套房新政以“以房为限、以家庭为单位”为原则，意味着有了明确的住房资源配置导向。但政策落实基础是要求央行、银监会和住建部在个人房产信息数据上的密切协调。早报记者采访接近相关部委人士后发现，多部委之间的经济数据分割现状，导致房贷新政仍面临较大挑战。

　　接近央行人士指出，中国户口管理制度是非常复杂的，通过家庭为单位认定拥有房产存在一定困难。可能存在实际贷款人拿不同身份证进行房屋贷款的情况，也可能存在贷款人的户口是集体户口的情况，其购买第二套或者第三套住房就无法被发现。

　　此外，该人士提到，如果投资者通过假离婚甚至去农村找身份证的方式买房，是很难管理的，这样做，照样可以买几套房子。

　　央行“数据不足”

　　更为关键的执行问题是，各部委在数据上的“多头管理”难题。

　　上述接近央行人士表示，央行征信系统难以覆盖个人拥有住房套数的信息，落实新的房贷政策需要相关部委统计数据的协调。

　　该人士表示，“央行征信系统的数据来自银监会和各银行，其作用是管理信用，而不是统计个人房产信息。因此不会记录所有的个人房产交易，只有当个人发生贷款购房时才会被记录信息。如果个人全款购房，其行为则不会反映在征信系统中。

　　该人士说，在住建部和央行征信系统中的个人房产统计数据中，房贷信贷的数据应以央行为准，而住房面积和价格的相关数据则以住建部为准。

　　中国人民大学金融信息中心主任杨健说：“治理高房价问题，若只从一家出文，是纯粹作秀，根本治理不了。要想真办，还应该采取年初的多部委联合出文的办法。”

　　杨健对早报记者表示，房贷新政面临的各部委间经济数据分割问题，并非新鲜事物。目前的解决思路大致是在国务院成立一个集中协调部门。比如有各部委都有金融数据，互相看是不能的。但是在国务院授权下，有一个部门或机构能够看，这是可能的出路。

　　住建部“人手不够”

　　接近住房和建设保障部的人士则表示，目前住建部内部关于个人拥有房产信息情况仍存在较多管理漏洞，难以有效实现全国范围内个人房产信息的共享。

　　“目前在住建部内实现跨省的个人住房信息共享根本不能实现，甚至部分省内都难以达到共享程度。”接近住建部的相关人士说。

　　该人士表示，重要障碍有二：

　　其一，住建部在省、市二级管理机构不同，这导致二级政府对个人房产信息的掌握存在较大差异。在省一级的住房和城乡建设厅没有专门信息管理机构，只有一个房地产处负责统计该省的房地产建设情况，“人员较少，统计省内个人房产信息存在较大困难”，每一个地级市的房管局倒是“掌握较为详细的个人房产信息”。

　　其次，市与市之间在拆迁、住房保障等问题上存在不同标准，导致统计信息上的差异，难以有效将这些信息汇总到省级相关管理部门。目前市一级的房地产管理局都有房地产登记中心，用统一表格登记房产数据，以市一级为单位的房产统计信息较为详细。

　　出售后再购房如何认定？

　　中介人士也认同上述说法。

　　“比如说，一个人之前曾在外地全款购买过一套房子，现在上海再购房，不论是银行征信报告，还是交易中心的房产登记系统，都无法识别出其购买的已是第二套房。”汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔告诉早报记者，之前以信贷记录认定二套房，依靠的是央行的征信报告。个人或家庭的购房记录和名下房产状况，目前也可在当地房产部门系统查询，但与央行全国统一的征信系统相比，各地房产登记系统各自独立，尚未形成开放、统一的信息系统，根本不可能支撑跨省市查询。

　　沪上房贷中介机构凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜则提出，如果一个家庭将现有的惟一一套住房出售后，再购入一套住房，该认定为首套房还是二套房？