掘金上游
转战二三线
“以前炒房是赚面包的钱，现在做开发商连面粉的钱也可以赚了。”上述已从中介“升级”为开发商的陈先生告诉记者，“不少温州人已经不满足做二级市场投资了，他们联手进入了二三线城市的房地产开发。”
陈先生说：“做房地产开发没有地方政府的人脉关系是万万不行的，不熟不做是温州人做生意的基本原则。他们都是在打拼多年的城市做房地产开发，基本是先有项目，才做公司。二三线城市做开发也是量力而行，用我们自己的话说，避免与央企在一线城市交锋。”
黄兴海就是其中一员。在温州靠做眼镜外贸生意发家的黄兴海春节后决定到江西某市开发房地产。“三线城市的房价上涨慢、交易量低，没法炒，只能自己搞开发。”黄兴海认为。
开发房地产，拿地是关键。如果按照该市政府招拍挂的价格，商业用地的价格已将近300万元/亩。“这样的价格肯定是不划算的。”黄兴海盘算。为了以更低的价格拿下土地，黄兴海“曲线救国”：投资建造该市第一家五星级酒店。由于当地经济不发达，消费力不足，这家五星级酒店运营的最初几年肯定是亏损的。但建造五星酒店有利于当地政府的招商引资。所以，当地政府向黄兴海许诺，只要他投资这个五星级酒店项目，就给税收等一系列优惠，更能以20万元/亩的价格卖给他120亩土地。其中，50亩用于建造五星级酒店，70亩可以用于住宅开发。20万元/亩的土地成本对住宅开发而言，利润相当可观。
黄兴海的房地产投资还有三个温州朋友的5亿元资金。“如果超过这个数字，我会拉新的股东进来。”股权极为分散是温州房地产开发商的一大特点。比如，一个在沈阳的温州开发商居然有100多个股东，董事长股份只比股东的平均股份多一点。这个开发商的注册资金是董事长和温州的亲朋好友出资组成的。
帮助当地政府招商引资是温州炒房团获利的一大法宝。李女士透露，最早一批温州炒房团的第一桶金就是利用地方政府急于招商引资的心理骗来的。“2000年的时候，有温州人与上海郊区的当地政府商谈，如果政府出地建造各种批发市场，那么招商引资的事情交给他们做就行。地方政府欣然答应并建造了批发商城，并与这些温州人签订为期一年的租赁协议。这些温州人回到温州向本地很多商户以更高的价格兜售了这些商铺。然后以这些商户为筹码和地方政府交涉称，商户提出如果不办产权就不来。当地政府为了招商引资又害怕商户闹事只好答应办产权证。这些温州人在全国不少地区如法炮制，为未来的房地产开发攫取了第一桶金。”
黄兴海在江西某市的房地产项目目前已基本敲定，“关键还要所有股东同意后才能实施。”他说。对于这次调控影响下的房地产走势，黄兴海认为，沿海地区的房地产估计会有一定调整，但内地城市不会，“因为真实的需求摆在那里”。
不少温州人联手进入了二三线城市的房地产开发，股权分散是一大特点。尽管房地产调整在即，但他们看好当地市场的发展前景
抑制投机
广建“防火墙”
中国人民银行温州市中心支行的相关人士认为，房贷收紧对温州人投资买房没有抑制作用，因为他们很多是利用自有资金而非银行贷款来投资炒房。“就我了解的情况，从山西煤矿撤出的资金和海外温州人的资金是购房资金的两大来源。”
上述温州炒房团第一任团长李女士分析，温州人炒房资金主要有两块：产业资本和居民存款。后者中相当一部分是海外华侨资金回流。张和平称，基本上具备一定实力的温州企业都有自己的房地产开发企业。像温州的美特斯邦威、奥康等知名的民营企业在房地产的投资都很厉害。
有一个数据侧面反映了产业资金进入房地产市场的态势——最能反映工业景气程度的温州市厂房出租价格从2007年最高时候的25元/平米左右一路下降，目前已跌至个位数。此外，与疯涨的商业地价形成鲜明对比的是，2009年温州的工业地价只实现了止跌企稳。
周德文分析，温州当地民间资金有7500亿元，再加上三分之一的温州人在各地投资，因此区域外还有2500亿。在最高峰的时候，温州炒房团有2000亿，上海有600亿，北京有500亿。总的来说，温州炒房团有1500亿资金在房地产领域“南征北战”。
所有接受中国证券报记者采访的温州人士都承认，炒房在温州几乎是“全民运动”。张和平的房地产中介公司有8-10万名温州客户。“很多客户随随便便就能拿出几百万现金。有一次，山西郓城的一个楼盘来温州推广，那个开发商老总对我说，只要我组织手中有50万闲置资金的客户去，吃住行的所有费用由他负责。我以有50万以上存款的银行存折为报名资格，结果通知当天来报名的就有140多人。”
对于舆论对炒房行为的痛斥，周德文认为，“说温州人撬动了全国房价，我觉得是抬举温州人了，温州人最多起到推波助澜的作用。据我了解，温州人只进入了全国十分之一县级市的房地产市场，难道其他地方房价上涨也是温州人干的？在过去的10年中，温州人在房地产市场顺势而为追逐利润的做法无可厚非。”
“每天都有很多房地产商和各地地方政府来温州引资。如果地方政府和开发商不支持、配合，房地产是炒不起来的。其实，很多时候温州炒房团是被开发商利用了。”创办了温州第一家房地产中介公司的陈先生说。
经过数年的观察和反思，曾经炮轰温州炒房团的中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立认为，”将房价上涨的原因都归结给温州炒房团显然有失公允，真正的庄家实际上是地方政府和有实力的开发商，温州炒房团只是跟着哄抬房价，从中牟利。”
事实上，炒房的确给原本已经高烧的房价“火上浇油”。文章开始提到的温州炒房客张女士在北京东二环的那个小区就手握10套房子，加之她从开发商手里拿房的时候挑选的都是该小区最好的朝向和户型，可以说基本垄断了该小区房源，其定价对该小区二手房价格拥有很大话语权。“她是全款买房，调控对她影响不大。她肯定不会在价格上松口，因为她还有9套房子，大不了暂时卖不出去，但只要卖出一套高价的房子，她就把小区的上升空间打开了。那么，剩下9套房子的利润就实现了最大化，她肯定不会低价抛售的。”
尹中立认为，新“国十条”对抑制房地产炒作可谓对症下药。房地产市场和股市一样存在信息不对称，需要政府采取措施严格规范交易行为和秩序，这些措施包括提高信息透明度、增加交易环节税收和持有环节的税负。“物业税就是很好的抑制炒房措施”。
“新"国十条"限制了炒房团继续异地炒房，将有力打击游资在房地产市场兴风作浪。只要能得到有力执行，调控就一定可以见效。”中房指数研究院副院长陈昇认为。
炒房在温州几乎是“全民运动”。尽管温州人在房地产市场顺势而为，追逐利润的做法无可厚非，但炒房的确给原本已经高烧的房价“火上浇油”。房地产市场秩序应当进一步规范。
来源：中国证券报
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