中国房地产应尽快走出“三误” 泥淖(图)

　　中国房地产市场已陷入误读、误导、误判的“三误”泥淖。如果对此不加以辨别，尽快走出困境，对经济平稳运行会有不良影响。

　　4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。消息甫出，楼价没见回落，股市却出现了暴跌。股市与楼市对政策的不同反应，令投资人愕然。不仅如此，现在，许多地方将房地产新政解读为是要打压房价，以遏止房价过快上涨势头。

　　这种解读，有没有道理？有，但不全面，更不是关键。关键在于中国的房地产市场早已陷入误读、误导、误判的“三误”泥淖。如果对此不加以辨别，很有可能会引发更多恶果。

　　首先从误读说起。这次国务院《通知》的目的很清楚，就是要采取多种手段，遏制部分城市房价过快上涨。《通知》特别列出了几条措施。如，实行更为严格的差别化信贷政策，发挥税收对住房消费和房地产收益的调节作用，严格限制各种名目的炒房投机等。也就是说，对投机性炒房，再也不能姑息。

　　这是一面。问题的另一面是，要稳定房价、推进保障性住房建设。为此，要增加居住用地的有效供应、调整住房供应结构、加强对房地产企业的购地和融资监管、加大对房地产交易的监管力度，在住房问题上要引导居民理性消费。也就是说，在维护房地产市场平稳发展方面，也要采取实质性措施。

　　因此，如果把相关房地产政策仅仅看做是打压房价的工具，显然是一种误读。因为，住房在衣、食、住、行等四大民生问题中仍占最大比例，住房消费仍将是中国经济未来发展的一大动力。更何况房地产业的产业链长、影响的就业人口多，政府不可能就此阻断其发展前程。在这种情况下，如果偏执一端，再像以前那样误读下去，是会出大问题的。

　　这便要谈到第二个问题，“误导”的问题。从这份《通知》及此前出台的相关措施看，有关方面现在已经把房地产买卖划分为投机、投资和自住消费型三类。当前政策要打压的目标很清楚，就是要遏止投机与投资型买卖。然而，在很多地方，这三类买房人被有意无意地搅和在一起。

　　这种混淆与长期以来房地产市场风行的价格误导有很大关系。在一些城市，最常见的做法是，某些房地产商将少数投机性楼盘炒得很高，以此来误导自住型消费者。地方政府出于短期财政的考虑，也容忍甚至推崇这种炒作。长此以往，使得投机客等同于自住型消费者，从而把房价炒翻了天。

　　这种状况在一些房价涨势惊人的城市特别明显。由于对投机客没有限制，投机客在信贷和税收等方面的要求与自住型消费者没有差别，这使得某些房地产商和投机客就有了合谋的空间，甚至联起手来充分利用银行资金或信贷杠杆拉抬房价牟取暴利，把风险最终转嫁到自住型购房者身上。

　　多年来，正是由于不少房地产商和投机客利用这种不分买房者类型的价格误导，地方政府的放任不管，使得一些城市房价越炒越高，房地产市场越来越畸形，并造成老百姓普遍感到房价难以承受的恶果。出现这种恶果，还与第三个问题有关，这就是“误判”的问题。

　　这种误判有三大表现。

　　一是对房地产市场长期发展趋势与短期房价走势的误判。由于中国经济目前还处在工业化、城镇化的中期，房地产市场从长期看依然是增长趋势。但问题是，这种长期趋势被短期化了。一些地方的房价与当地老百姓的收入严重背离。这种将长期趋势短期化的误判，已成为导致房价离谱的根源之一。

　　二是对房地产投资特殊性的误判。一般认为，房地产是投资品。但在中国情况不是这样。一是因为土地制度不同，二是经济环境不同。住房在中国主要还是消费品，而不是投资品。当少数豪宅作为投资品出现时，由于它有稀缺性和唯一性，容易成为投机者追逐的标的物，因此不能成为一个地区自住房消费者的参照物。不幸的是，正是在这一点上，误判十分严重。

　　三是对不同类型购房者的误判。从目前中国居民的收入情况看，购房者有三大类型。一是少数投机客和投资客，他们买卖房产以牟利为目的，是市场中最不稳定的因素；二是大多数自住型消费者，他们是房地产市场的中坚力量。另外，还有一类是保障性住房的需求者，他们人数众多，也是房地产业不可忽视的对象。然而，在这一点上，误判也十分严重。

　　总之，误读、误导和误判，使当前中国的房地产市场迷失了方向。只有认识到这些问题，才有可能找到化解矛盾的钥匙，尽快走出困境。（转自上海证券报 亚夫 作者系本报首席编辑）