新政狙击炒房客 影响显现需时日开发商更趋谨慎

　　从4月14日开始,在连续不断的新政打压下,楼市急转直下。到21日,风暴眼中的北京有92个楼盘开始打折,折扣最大的楼盘出现全款95折、按揭97折的优惠,“2万抵12万”、“立减10万”等标语频现。广州、深圳也出现了类似变化,深圳炒房客出逃迹象明显,中介数据显示,有炒房客一次抛盘百套,而广州从17日后出现了拿不回定金也要退订现象。这一切都显示了在狙击炒房的新政压力下,市场已经出现了实际的政策效果。

　　然而,政策并未就此终结。

　　4月21日,银监会银行业监管一部主任杨家才解读了最新出台的房贷新政,他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

　　最近的一系列新政,被业内点评为“超乎想象”的严厉。对此,市场的普遍理解是,这次出台的政策主要是从调控不合理的需求入手,打击各种投机的炒房客。同时,新政从各个环节狙击炒房客:在购房环节严控首付,同时通过按揭利率杠杆调节；在持有环节不时传出“持有税”和“物业税”的调研；在炒楼转手的交易环节,在取消优惠税率年限的同时,国务院并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　一紧:房贷不支持炒房者

　　在“国十条”房贷新政出台前,二套房的认定存在着一些“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”的争论。此次银监会指出,房贷新政的二套房认定将“以房为限,而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套。

　　杨家才指出,从整个新政来看,政策出发点是居者有其屋,有一套住的就足够了,一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求,而不能支持倒卖房屋的资金需求。

　　一松:严处开发商捂盘

　　在打压泡沫需求的同时,政府还针对供应方有动作。住房和城乡建设部发出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》),针对开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为出台四措施,其中首次明确人为制造房源紧张的开发商将会被严处,退房率高及价格异常的楼盘也要重点检查。

　　今后未取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可证的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。据悉,住建部的首条措施广州已经早已在执行,广州市房屋交易监管中心和物价局也一直不定期检查广州楼盘销售行为,防止开发商违规销售楼盘,也曾对多个违规销售的楼盘发出整改通知书。

　　广州曾出现楼盘请“托”制造楼盘热销的现象,《通知》明确开发商人为制造房源紧张的行为会被严肃查处。同时,通知明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为,包括炒卖房号,在代理过程中赚取差价等。

　　另外,银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的,即参与招拍挂做保证金,然后交土地挂牌款的,不再增加贷款。

　　市场反馈

　　影响显现需时日开发商更趋谨慎

　　新政出台后首周,广州楼市成交暂未受其明显影响。来自阳光家缘的监控数据显示,新政之后首个周末两日的广州楼市网签成交量达到413套,仍维持4月以来的正常水平。

　　中原地产市场总监李粤湘透露,新政出台后首个周末,在改善型买家入市较多的江南西板块,大概有近四成原本已经申请了按揭贷款的二套及多套房买家,因为担心银行审批会出现问题以及利率提高等因素,把付款方式改为了一次性付款。

　　由于市场吸收政策需要时间,其后续影响将逐步显现。目前有许多开发商对后市持谨慎态度。针对新政细则,部分开发商紧急调整了推货计划,即时变阵应对,而部分则暂时按兵不动,闭门开会讨论接下来的营销策略。

　　四大表现———

　　一、抢闸拉客立刻推货

　　政策调控乌云密布,嗅觉敏锐的开发商已经提前针对市场变化作出反应。如位于广园快速路上的汇景新城,其目前在售的组团龙熹山,在4月初便开始了推新货动作。在新政铁拳出手前夕,部分已作预登记的购房客收到销售人员去电,提示可以提前购置心水单位。 由于此次新政细则对首付比例大幅提高,对于改善型购房也有一定的杀伤力。除汇景新城外,部分位于珠江新城的豪宅盘,目前也加快了推货的节奏和力度。由于“五一”黄金周即将到来,在新政步步紧逼下,抢闸拉客立刻推货已经成为部分开发商的优先策略。

　　二、暂停推货开始观望

　　突然而密集的新政还是让不少开发商有些措手不及,原本计划在本周开始储客,五一正式推出的楼盘,突然之间都通知记者暂时不开放样板间了。至于私底下有没有向VIP客户之类的买家开放,记者不得而知。也有荔湾区的开发商对记者直言,的确是因为调控新政的影响,楼盘老板想等走势明朗了再开售,反正出货也不急,与其被政策左右,不如自己主动等市场明朗些再开始卖。

　　有这种想法的开发商不是一家两家,番禺板块某盘也是将五一的大型营销活动暂停。其营销负责人表示,观望是最近的大势所趋,没必要硬扛着和政策作对。金沙洲的某盘则表示,推迟正式出货,并不是说将市场冷冻,项目还是会和意向买家保持联系,试探市场的承受底线。在摸市场底的同时,调整自己的定价等营销策略。

　　三、借新政揽首次置业者

　　一系列的调控新政虽然严厉,可也有开发商找到了对自己的“利好”解读。在市场都在暗自思量揣度应对的时候,一些以首次置业者为目标客户群的楼盘却开始借机宣传,吸引买家。

　　4月17日国务院下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　金沙洲的某大型楼盘开发商认为,新政无疑给楼市一个巨大的震撼,但是同时也体现了对于首次置业群体的保护,首次置业者还是享受两成首付,7折利率的优惠。目前该盘表态,二期现在正进行优惠登记,主力户型全部为90平方米以下,新政下支持首次置业者置业。甚至,该开发商还声明,在该盘首次置业也能一步到位,约75平方米即可拥有三房,约87平方米拥有四房。

　　同样,花都的祈福·生活无限也开始强调自住买家的刚性需求。祈福·生活无限认为,由于新政在首付比例上的提高,市区高企的楼价尚见松动,买家们开始在全城搜寻低首付楼盘,该盘倒是迎来了不少实客。其90平方米以下的户型约占过半,首期仅8万元起,低首付在政策调控下成为该盘的宣传卖点。关丽

　　四、边走边看以价格应变

　　在经历三四月楼市“小阳春”后,原本乐观情绪弥漫,意图升价备战“五一”的开发商也被新政搞得措手不及。

　　合富辉煌集团控股有限公司副总经理谢宇晗介绍,根据该公司监测今年“五一”广州将有1.3万套住宅新货上市,供应量与去年同期持平；但因为前段时间销售好,今年住宅存货减少,整体供应量为3.7万套,比去年“五一”少。虽然看楼客没有明显减少,但买家的心态却已发生改变,开发商也只能顺势作出调整。

　　“面对此轮调控,商家应认清形势,及时出货。”富力地产华南区总经理朱荣斌对媒体直言。碧桂园相关负责人也称,四至五月期间,碧桂园旗下每周都将举办促销活动,以更好地实现快速销售。

　　“价格暂时未定,新政出来波动大,要看这段时间的市场反应。”白云大道板块东湖映月项目定在五一期间开放销售中心和样板房,项目负责人表示,新政会对不少买家产生影响,因而主要目标将放在首次置业和首次换房的群体。

　　而一些在五一期间开售的楼盘,也开始在价格上松口,据了解,海珠区一原来一口价2.5万元/平米的楼盘目前也放松了口风,模糊成“两万多元”。有开发商认为,这番调整后,买卖双方都在重新考量。成交量将会减少那是必然之事,但会否出现降价潮,现在说还为时尚早。“只能边走边看”。

　　新政解读

　　步步紧逼、环环相扣

　　系列新政从各个环节抑制炒房者的购房需求。“史上最严厉调控”成为这次新政的专属称谓。而纵观调控触及的每个环节,从购房、到持有、到交易,环环紧扣。现实出房价从“抑制”向“压制”的方向转变。

　　购房环节:首付政策、按揭优惠

　　房贷新政要求,二套房按揭贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　“9·27”的影响犹在眼前。上一轮房价下跌,正是由于“二套房贷首付4成、利率1.1倍”新规之后。2008年11月1日“首套房首付20%、利率7折、契税减免”政策出台,随后房价疯涨。而此番二套房首付提高至五成,是否将成为楼市拐点?有专家认为,新政对楼价的影响毫无疑问,尤其是对成交量的影响将立竿见影。但对价格的长期影响会如何,还待观望。

　　虽然多数银行还未执行二套房贷首付五成的规定,但是银行资金收紧的趋势明显。多家银行暂停住房按揭贷款业务,静观其变。

　　专家认为,第三套房若真被停贷,对广州的房地产市场也不会产生太大冲击。合富辉煌的首席分析师黎文江表示,从房产中介的统计数据来看,广州购买第三套房的比例总体在15%以下,说明纯粹的投机客和投资客比例不特别高。

　　持有环节:呼吁房产持有税应出台

　　税收调控的风声近日越传越烈。有关个人住宅消费税等涉及房地产市场的有关税种被频传将出台。

　　近日频传重庆特别房产消费税方案获批；上海可能试行征收房产保有税；济南或率先实施二手房交易个税按交易差额的两成收取。

　　虽然重庆传闻被证伪,业界专家学者表示,开征“房产消费税”存在一定不合理性,而“房产持有税”则应加快出台。实际上,在重庆提出“房产消费税”方案之初,就有不少专家表示获批可能性不大。但现在看来,只有在房产持有环节征税才可能对楼市起到真正调控。

　　交易环节:优惠取消加快税收

　　在房贷新政出台后,广州楼市开始出现恐慌性“抛售潮”。中介人士透露,在炒房客最爱的天河区珠江新城板块,放盘量较以往增加一成,更有炒房客自愿降价10%出售。

　　有分析认为,除了以往所使用的金融手段外,政府还提出了加快研究税收方面的政策,这就给人们留下了想象的空间。但也有观点认为,要控制中国的楼市价格居高不下的问题并不在于如何推行新的政策,关键是如何加强执行现有的政策。吴旦颖

　　换房需求被误伤换房客如何应对

　　二套房贷新政出台,在打击炒房客的同时,也对众多改善型换房买家产生了不利影响。除了首付款更多外,对于换房人士而言,基准利率提高比首付款五成造成的压力更大。以一笔100万元20年期房贷为例,按照国务院最新基准利率1.1倍计算,还款总额达1793616元,而以往最优惠7折利率时,总还款额为1474666元,相比之下买家要多出近32万；新政策下每月还款额度为7473.4元,比7折优惠时要多出1329元。

　　有些买家尽管已经付清首套房贷款,有意再购买改善型单位,但按照银行目前确认拥有物业套数的手法,只要曾经有过按揭记录的,都要算物业数额。对于这类买家来说,即使有心再买套房子自住,也无可避免地受到二套房贷新政的打击,增加了购房成本。

　　针对1.1倍利率带来的额外还款负担,专业人士建议,可采取尽量多付首付款,减少房贷额度的方法。事实上,新政出台后已有部分资金实力雄厚的换房客改为选择一次性付款,以避开新政影响。此外,由于目前公积金贷款并未按二套房贷新政所定的1.1倍利率,依照广州市公积金中心现行规定,只要符合相关条件,就可申请公积金贷款。业内专家建议,换房置业买家可采取商业贷款和公积金贷款组合贷款方式,也能在一定程度上降低额外支付的利息。

　　楼价会否应声而落?

　　一系列“超乎想象”的新政,让像脱缰野马一样狂飙的楼价脚步放缓。阳光家缘的数据显示,广州全市一手房网签均价4月16日高达11695元/平方米,次日便跌破万元大关,降至9757元/平方米；18日更是一下滑落到8914元/平方米,是为一个月来广州房价最低点。

　　价格反应迅速,但就这番新政出台后,能否对抑制房价起到中长期的效果,各方专家的看法并不统一。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬判断,新政将会起到立竿见影的作用,4月底到5月份,广州楼市成交量会急速下跌,将会有30%的萎缩,然后随着政策消化逐步回升,但还需等到7月份才能看到房价有真正明显下降。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也认同可能存在“假跌”的情况,在他看来,广州新建商品住房十区均价将从目前的万元以上回落到9000元/平方米的价位。专家韩世同表示,楼市未来将有一定下跌空间。这次出台的二套房贷新政后果可能极为严重,必然导致成交进一步萎缩,甚至可能最终导致房价快速下降,甚至崩盘。

　　“再次收紧二套房贷,房价拐点实质性出现。”地产评论员邓浩志认为。但此次新政推出前,开发商普遍有所不少现金来作准备,和2007年“9·27”的猝不及防不同,不一定像2008年那样,楼价马上一泻千里,需要进一步观察影响深度。　(关丽 吴旦颖 李广军)