多家房企现金压力加大 一季度收益环比下跌严重

　　唐文祺 陈晶泽

　　年度业绩报告纷纷报喜的房地产公司，却在今年一季度业绩报告中露了“怯态”，多家房地产公司的季度收益呈现环比大幅下跌。

　　由于今年第一季度楼市曾经一度出现观望气氛，加之金融系统存款准备金率一再提高，导致多家房企现金压力加大。

　　高负债房企今年很危险

　　财汇资讯数据显示，在已经披露年报的59家房地产公司中，一季度共有44家上市公司业绩为正。有38家公司净利润较去年一季度存在不同程度的增长。其中20家公司净利润同比增幅超过100%，西藏城投等6家公司净利润较2009年一季度增长甚至超过10倍。

　　但环比看，不少公司的季度收益均出现不同比例的下跌态势。如招商地产环比下跌45.00%、金地集团比去年第四季度下跌39.53%、保利地产则有68.63%的环比跌幅。

　　但在房地产类上市公司净利润同比普遍上涨的同时，58家公司中每股现金流增长的只有26家，其中万好万家每股现金流不足1分钱。对此，业内人士表示，虽然直到最近一次政策调控前国内主要城市房价一直处于上涨状态，但部分上市公司虽然盈利现金流却为负，这说明这几家公司的利润仅仅停留在账面上。

　　从净利润现金含量来看，多家房企出现了负比态势。招商地产在这一数值上体现为-188.68%；金地集团则为-81.19%；保利地产更是高达-247.33%。“指标越大，说明财务压力越小，反之则说明资金压力加大。”一位上市房地产公司投资部负责人称。

　　对开发商而言，成交量和较低的资金成本是业绩增长的两个不可或缺的因素。类似去年那样的资金成本以后几乎很难再见。

　　从各家房企的融资规模来看，不少属于金融系统眼中的“质优”企业，在“筹资活动现金净流量”方面，仍然表现抢眼。这也意味着，虽然经历市场成交低迷，但不少房企手中仍然握有重金。

　　潘石屹对此持有相同观点，他指出，沪深两市70%的上市房地产企业手上现金超过100亿元，因此房地产商主动降价可能性很少。

　　机构大幅减持地产股

　　但在A股市场，受政策影响，投资者已经开始大量抛售地产股。

　　大智慧数据显示，从去年12月1日起截至昨天收盘，在不到半年的时间里，大智慧房地产指数累计跌幅高达23%。其间共有216.97亿元资金从该板块净流出，占期间市场资金净流出总量的15%。

　　对于A股市场的主力资金而言，今年上半年疯狂的房价并未提起它们对房地产股票的兴趣。从去年年末开始，就有市场人士对房价的疯狂上涨表示了担忧，进而看空地产股。

　　上海一大型基金研究总监就曾表示，当他看到房价不停上涨，他就担心会有政策打压。政策越不出台，他就越担心。“之前听说一地产开发商老总因房价超出预期而设宴款待公司员工，我就觉得房地产不行了。连开发商老总都摸不透房价了，谁还能理解？”该人士表示。

　　上述基金研究总监的观点或许代表了当时基金公司的一种普遍心态，这种担心或许正是此前地产股一直遭到机构大幅减持的内在原因。

　　浙商证券认为，随着以“国十条”为核心的新政的进一步深入，房地产市场成交量回调、萎缩将在5月份日益显现。

　　上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，在宏观调控严厉措施出台之后的第一周，即4月19日至25日期间，上海商品住宅成交面积17.3万平方米，与前一周相比大跌50%。细分来看，上海全市均价低于2万元单价的楼盘，成交量仅为7.0万平方米，环比跌幅高达六成。

　　国泰君安认为，新政出台后，一二线主要城市房价和销量将经历一次中期调整，平均跌幅可能会达20%左右。

　　但国泰君安认为目前A股主流房地产公司估值尚在合理范围内。一线地产股2010年市盈率约为13倍，二线地产股2010年市盈率约为14倍。整体主流地产公司开发类2010年市盈率为14倍，市净率为3倍；出租类2010年市盈率21倍，市净率为2.7倍。