京城二手房成交均价环比跌2.9% 一年来首次下跌

　　京城二手房成交均价环比跌2.9%

　　京城二手房成交均价环比跌2.9%　2010年1月均价13690元/平方米，上月均价14100元/平方米，专家认为调控政策影响将持续。

　　在营业税优惠停止、部分区县个税不能完全按照成交金额1%来缴纳的刺激下，2010年1月北京市二手房成交量环比下跌66.4%。

　　与此同时，2010年1月二手房成交均价为13690元/平方米，环比下降了2.9%，这是近一年来二手房成交均价首次下跌。

　　二手房成交量被新盘反超

　　2009年的北京二手房市场可以说是彻底地扬眉吐气了一把。被新盘成交量“压迫”了四五年之后，终以每月成交量均超出新盘的气势反败为胜。

　　2010年初，在诸多因素的影响下，二手房成交量再次败下阵来。房地产交易管理网数据显示，2010年1月商品房成交量为16726套，比二手房的14005套多了两千套。同时，二手房1月成交量环比下跌了66.4%，日均成交量只有400余套，还不及2009年12月的一个零头。

　　买房人观望房主主动降价

　　中原地产数据显示，2010年1月的北京二手房需求量环比下降40%，在上月占据市场30%份额的恐慌性需求已经基本离市。

　　2009年12月，一套比市场价略高的房源基本都能在3天内售出。本月开始，市场出现变化，客户不着急出手，使得成交难度明显加大。目前，成交周期在10天左右。

　　本月全市86%的二手房成交价相比挂牌价均出现了明显下调，下调幅度在1.5%-2.5%之间。全市二手房的均价也从上月的14100元/平方米跌至13690元/平方米，跌幅达到了2.9%。据记者了解，这是自2009年以来，房价的首次下跌。

　　原因分析

　　三大因素促二手房量价齐跌

　　中原地产三级市场研究部张大伟、21世纪不动产分析师孟奇均认为，造成交易量下滑和成交价下跌的主要原因有以下三点：

　　新年二手房税费增加

　　占据2009年市场成交主力的是5年内二手房源，但经过2009年12月一系列的宏观调控后，这部分二手房的税费明显增加，特别是3-5年的非普通住宅二手房。

　　该类二手房再次交易时，需要缴纳5.5%的营业税、3%的契税、1%的个税，再加上中介费和贷款的费用已经超过13%。

　　二手房市场交易透支

　　2009年，北京二手房成交量达到了恐怖的278120套，比2006-2008年的总和237020套还多出17%。

　　二手房市场的爆发是建立在商品房市场反应不及时、大量需求集中于二手房市场的情况下产生的。不少刚买到手的二手房在短时间内被再次交易，二手房房源出现透支。

　　商品房市场增加供应

　　2009年年底的楼市调控政策可以归纳为两点：首先是抑制炒作，其次是增加供应。炒作环节主要体现在二手房交易过程，而商品房增加供应不仅将让房价走势渐趋平稳，使得消费者可以更容易置业，新增供应也可以继续发挥商品房拉动经济的作用，这是二手房交易不能产生的作用。

　　市场预测

　　二手房成交量仍将下滑房价明显下调可能性小

　　北京中原三级市场研究部张大伟表示，房价出现明显下调的可能很小。从购房者对楼市的关注度来看，目前北京市场仍有相当的需求和机会。

　　张大伟认为，2010年2月二手房市场仍将有受到调控政策的影响出现成交量下滑的可能，但是只要不出现明显的信贷收紧政策，北京楼市依然是最好且唯一的投资渠道。

　　张大伟还表示，虽然房价上涨速度过快，楼市的确已经存在泡沫，但在大规模投资以后，市场不可避免地会出现通货膨胀迹象，从而使得房产的保值功能得到进一步的显现，况且房产的保值因素已经获得了消费者的肯定和重视。 文/记者张媛