新政或使天津楼市“高烧”降温 成交量大幅下滑

　　近期，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院频频出台政策，楼市如临大考，市场会否应声而落？这是否将预示着新一轮的房地产调控正式启动？业界反响如何？本期蓝地产特别推出专题报道——

　　中央重拳遏制楼市投机炒作

　　“二套房贷”的实施毫无悬念地昭示出一个宏观信号：对于房产调控，中央将再下重拳。一时间，业内声音四起，他们普遍认为，在楼市政策敏感时期，任何消息都能激起千层浪。就在年初中央连续出台政策遏制投机性购房后，部分城市房价、地价近期又出现过快上涨势头。而这样的上涨势头正在加大居民通过市场解决住房问题的难度，同时，也增加了金融风险。“二套房贷”政策的实施势必会大大抑制房地产过热现象的恶化。

　　中原地产对二手购房者的调研统计，2010年3月天津投资性购房比例平均达两成，而目前市场上实际投资性购房的比重可能更高，因此，信贷的收紧，对投资性购房者亦将有一定的影响。

　　据本地业内人士透露，虽然房价近期走势依然向好，但是记者在对本市市场进行调查了解后发现，部分开发商已经在做全方面的准备，例如减少拿地、增加开发推盘速度等。在刚刚结束不久的房交会上，记者发现，参展项目中不乏一些新新项目登场，而具有投资、改善性新盘所占比重也有所提升，记者走访后了解到，日前，有不少高档项目、楼盘乃至一些类别墅项目纷纷将推广排期提前，希望能抢在政策后续效应反馈体现之前，再做“最后一搏”。

　　有专家表示，就本次二套房首付提高50%这一消息来看，不仅会大幅度抑制投机者利用银行杠杆进行炒作的能量，也极大程度地化解了一旦市场出现波动投机者将“包袱”甩给银行的可能。贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，带有明显遏制与惩罚性。而从未来的趋势看，货币和财政监管部门也很可能加入到调控楼市阵营。或许更为严格的二套房贷政策还在后面，这将对房产投资客、乃至房地产市场带来更大的影响。“猛药”调控下，房地产市场出现阶段性萎缩、房价触顶并将逐步下行现已成为业界共识。

　　5月楼市或将出现大幅下滑

　　谈到新政实施后对于楼市的未来影响，中原地产研究董事程澐博士分析，在2007年、2008年及2009年，楼市两兴一衰的跌宕起伏中，关键性的影响因素是融资环境及资金的流动性。不难看出，天津本地楼市亦是如此。在上升周期中，资金的流动性对市场的短期走向起到关键性作用，实为市场的发展源泉和动力。在资金流动性旺盛的情况下，对于房地产开发企业而言，融资顺畅促进其扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃、开发建设市场的繁荣；对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求入市，进而助燃成交氛围，加大市场的活跃。反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开发，而消费者亦将观望，市场顿陷萎靡。那么本次市场再次面临信贷紧缩，这将对市场产生较大的影响，通过分析以下几组数据亦可看出个中端倪。

　　随着房地产投资投机性购房的入市，银行按揭贷款杠杆开始发挥作用，购房者使用银行杠杆的比例在快速攀升。据本市研究机构对二手成交客户贷款情况统计，目前购房者依然较多地依赖于银行贷款，2010年3月，天津等城市有超过7成的成交案例使用了银行贷款，其比重分别为71%、77.5%、64.2%和78.4%。可见，银行信贷的紧缩无疑将对近7成的客户产生较大的影响。

　　随着天津城市吸引力的提升，城市中非本地购房者的比例增加。对二手购房者调研统计，外地购房者比重也正在逐渐递增。此前，外地购房者只需提供在相关城市的收入证明即可办理住房贷款；而本次政策禁止外地人贷款炒房，明确提出对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款，此政策无疑将对这部分购房者产生冲击。

　　程澐博士提出，该措施的出台不但增加了购房者的资金成本，而且切断了其多次融资的源头。因此，一旦诸多政策严格执行，则相当于掐住了其炒房的咽喉，对市场的冲击可想而知。专家预测，随着政策的深入执行，购房需求必受冲击，市场将再次陷入僵持，天津住宅成交量有可能跟随全国各地方城市的大脚补一起，在5月份有大幅度的下滑。

　　谈到新政实施后对于楼市的未来影响，中原地产研究董事程澐博士分析，在2007年、2008年及2009年，楼市两兴一衰的跌宕起伏中，关键性的影响因素是融资环境及资金的流动性。不难看出，天津本地楼市亦是如此。在上升周期中，资金的流动性对市场的短期走向起到关键性作用，实为市场的发展源泉和动力。在资金流动性旺盛的情况下，对于房地产开发企业而言，融资顺畅促进其扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃、开发建设市场的繁荣；对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求入市，进而助燃成交氛围，加大市场的活跃。反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开发，而消费者亦将观望，市场顿陷萎靡。那么本次市场再次面临信贷紧缩，这将对市场产生较大的影响，通过分析以下几组数据亦可看出个中端倪。

　　随着房地产投资投机性购房的入市，银行按揭贷款杠杆开始发挥作用，购房者使用银行杠杆的比例在快速攀升。据本市研究机构对二手成交客户贷款情况统计，目前购房者依然较多地依赖于银行贷款，2010年3月，天津等城市有超过7成的成交案例使用了银行贷款，其比重分别为71%、77.5%、64.2%和78.4%。可见，银行信贷的紧缩无疑将对近7成的客户产生较大的影响。

　　随着天津城市吸引力的提升，城市中非本地购房者的比例增加。对二手购房者调研统计，外地购房者比重也正在逐渐递增。此前，外地购房者只需提供在相关城市的收入证明即可办理住房贷款；而本次政策禁止外地人贷款炒房，明确提出对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款，此政策无疑将对这部分购房者产生冲击。

　　程澐博士提出，该措施的出台不但增加了购房者的资金成本，而且切断了其多次融资的源头。因此，一旦诸多政策严格执行，则相当于掐住了其炒房的咽喉，对市场的冲击可想而知。专家预测，随着政策的深入执行，购房需求必受冲击，市场将再次陷入僵持，天津住宅成交量有可能跟随全国各地方城市的大脚补一起，在5月份有大幅度的下滑。

　　政策组合拳为房地产市场稳定护航

　　尽管目前业内专家普遍认为，重拳出击下楼市调整已成必然，但也有部分权威人士持有不同声音及看法。中原地产研究中心高级经理刘渊接受记者采访时表示，提高首付比率及二套房利率的政策，会增加购房资金成本，改变政策环境预期，在短期内可令成交量下降。据统计，全国年住宅销售额(包括一二手房)中，仅约20%的资金来自银行贷款，8%来自公积金，其余7成均以现金支付。另外，当前新房市场供应有限，政策收紧预期下，开发商更不愿意加大新增供应。因此虽然需求减少，但在供应跟不上的情况下，价格仍难下跌。单纯增加土地供应，却不加强开发时限监管，也很难通过推地增加住房供应。

　　天津仕一邦地产负责人则认为，本次二套房首付提高50%，对于二次购房者来说，是绝对起到抑制性作用的，关键是一次性投入大大提高了。对一般而言，能买第二套房子的财力应该都不错，对于真正改善性需求的人而言，50%的房贷首付还是可以接受的。如果只是把买房作为一项经济投资的话，这项政策是绝对具有影响力的。而这项政策对于房地产开发商来说，会对一些中高档产品的项目有着一定的影响。这或许也是本地市场近期高端项目推盘量及推盘速度有所加快与提升的根本原因之一。本次政策调整进一步提高了房地产开发和消费贷款的标准，其中对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，而且对于利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调，这意味着，一些倾向于商业地产的本地投资客也将有所止步与缩减。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。

　　二套房首付提至50%的执行，很有可能会导致房价出现回归健康道路的快速期，而对于房地产市场而言，就是要以抑制投资投机性需求，保证自住性需求。也就是说这一轮对于房价的调控是双向的，既要抑制投资和投机性的需求，也要增加对保障性住房的供给。要使房价回归健康道路的同时，让房地产业能够长期稳定的继续发展，又能让百姓实现安居乐业的新生活。

　　二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低，一直是楼市政策风向标。业内人士分析认为，从之前本市购房者对房地产市场不断看好的心理来看，购买二套房及多套房的人非常多，其中不乏投资、投机需求，而二套房贷首付比例提高至50%，势必会让房价回归健康道路，并且在此基础上最大限度地挤压楼市当前的投机泡沫。

　　虽然业界观点不一，激辩正酣，但中国银监会银行监管一部主任杨家才的一席话似乎给我们吃了一粒定心丸。“这次出台的一揽子政策措施，也就是我们常说的组合拳，既有信贷政策、住房管理政策，也有房地产市场的监管政策、土地管理政策、税收政策。从需求到供给，从中央到地方，从单一到多极，所有这些政策综合作用，必然会使中国的房地产朝着稳定的方向发展。”

　　尽管目前业内专家普遍认为，重拳出击下楼市调整已成必然，但也有部分权威人士持有不同声音及看法。中原地产研究中心高级经理刘渊接受记者采访时表示，提高首付比率及二套房利率的政策，会增加购房资金成本，改变政策环境预期，在短期内可令成交量下降。据统计，全国年住宅销售额(包括一二手房)中，仅约20%的资金来自银行贷款，8%来自公积金，其余7成均以现金支付。另外，当前新房市场供应有限，政策收紧预期下，开发商更不愿意加大新增供应。因此虽然需求减少，但在供应跟不上的情况下，价格仍难下跌。单纯增加土地供应，却不加强开发时限监管，也很难通过推地增加住房供应。

　　天津仕一邦地产负责人则认为，本次二套房首付提高50%，对于二次购房者来说，是绝对起到抑制性作用的，关键是一次性投入大大提高了。对一般而言，能买第二套房子的财力应该都不错，对于真正改善性需求的人而言，50%的房贷首付还是可以接受的。如果只是把买房作为一项经济投资的话，这项政策是绝对具有影响力的。而这项政策对于房地产开发商来说，会对一些中高档产品的项目有着一定的影响。这或许也是本地市场近期高端项目推盘量及推盘速度有所加快与提升的根本原因之一。本次政策调整进一步提高了房地产开发和消费贷款的标准，其中对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，而且对于利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调，这意味着，一些倾向于商业地产的本地投资客也将有所止步与缩减。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。

　　二套房首付提至50%的执行，很有可能会导致房价出现回归健康道路的快速期，而对于房地产市场而言，就是要以抑制投资投机性需求，保证自住性需求。也就是说这一轮对于房价的调控是双向的，既要抑制投资和投机性的需求，也要增加对保障性住房的供给。要使房价回归健康道路的同时，让房地产业能够长期稳定的继续发展，又能让百姓实现安居乐业的新生活。

　　二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低，一直是楼市政策风向标。业内人士分析认为，从之前本市购房者对房地产市场不断看好的心理来看，购买二套房及多套房的人非常多，其中不乏投资、投机需求，而二套房贷首付比例提高至50%，势必会让房价回归健康道路，并且在此基础上最大限度地挤压楼市当前的投机泡沫。

　　虽然业界观点不一，激辩正酣，但中国银监会银行监管一部主任杨家才的一席话似乎给我们吃了一粒定心丸。“这次出台的一揽子政策措施，也就是我们常说的组合拳，既有信贷政策、住房管理政策，也有房地产市场的监管政策、土地管理政策、税收政策。从需求到供给，从中央到地方，从单一到多极，所有这些政策综合作用，必然会使中国的房地产朝着稳定的方向发展。”