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万科再发地产市场预警 一线城市危险成交量大跌

来源:经济观察网
2010年04月30日10:24

  从2007年的“拐点论”到2010年初的“轮回论”,地产老大万科的一言一行总是牵动着市场和同行的神经。如今,受宏观调控不断严厉的影响,万科对楼市的判断在措词上更谨慎。在3月1日发布的2009年年报中,万科对楼市的判断是“缩量”和“短期内市场不确定性和成交的波动性”。在4月27日发布的一季报中,万科对楼市的看法出现了一些变化:“政策的出台将对市场产生显著的影响,相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束,亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”

  万科一季报也对市场发出了明确的预警:一线城市成交大幅下挫,很危险。数据显示,在万科一季度销售面积中,2009年楼市最为亢奋的珠三角同比下降45.1%;长三角同比下降33.9%;环渤海则同比下降0.1%;而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%,这为万科提供了一定的缓冲空间。

  对于饱受质疑和批评的2009年,民众或许将为万科平反——对于一个销售额超过600亿的公司而言,不管是低潮还是亢奋,稳健才是硬道理。

  预警一线城市

  珠三角销售面积与去年一季度相比下滑45.1%,长三角销售面积同比下滑33.9%。尽管单个季度的销售存在很多偶然因素,但万科的一季报所透露的信号仍然让许多人颤栗。

  万科的警报也在资本市场拉响,和其他房地产股一样,万科的股价也在近期楼市调控中暴跌,从4月2日的9.77元到4月28日收市时的7.78元,不到一个月其A股市值蒸发接近200亿元。

  数据不会撒谎。一季报显示,报告期内,万科累计实现销售面积124.2 万平方米,销售金额150.9 亿元,分别比2009 年同期下降18.5%和增长23.5%。分区域看,珠三角市场实现销售面积27.0 万平方米,销售收入41.6 亿元,同比分别下降45.1%和7.2%;长三角市场实现销售面积26.8 万平方米,销售收入30.6 亿元,同比分别下降33.9%和14.9%;环渤海市场实现销售面积45.0 万平方米,销售收入56.6 亿元,同比分别下降0.1%和增长93.7%;中西部市场实现销售面积25.4 万平方米,销售收入22.1 亿元,同比分别增长43.1%和81.3%。

  万科的数据只是房地产市场的一个缩影。

  4月27日,中国指数研究院的一周监测数据显示,在其跟踪的35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大,环比下跌73%;4个一线城市的成交量也是全面下跌,其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院分析师认为,楼市新政对房价过快上涨城市作用明显,投资性需求得到有效抑制,随着政策进一步落实,楼市将进入较长的观望期。

  销量的下滑并不是突然而至。万科3月实现销售面积50.7万平方米,销售金额63.1亿元,分别比2009年同期减少29.8%和增加2.8%。这已经是万科连续两个月出现销售面积同比下滑。

  这也不是万科第一次对一线楼市预警。

  2009年12月,王石在“2009复旦大学EMBA同学会年会”上表示,自己对房价的上涨也感到惊讶,尽管现在中央一道道地对房地产下限令,但今年一年放了10万亿元的贷款,产生资产泡沫也是必然的,因为房地产商品是非常特别的。

  王石在当时表示,据统计,现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者,这是很可怕的。“目前全国二、三线城市还没有泡沫,但是我非常担心这种泡沫向二、三线城市蔓延,这就非常像日本的泡沫经济时代。”

  谨慎的老大

  一季报显示,一季度万科实现净利润11.3亿元,与2009年同期相比增长46.5%。万科执行副总裁肖莉表示,2010年万科将继续坚持稳健的项目发展策略,应对市场可能出现的各种变化。

  万科在一季报中称,政策的出台将对市场产生显著的影响,相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束,亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。另一方面,由于市场是一个高度复杂的体系,某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应,再加上中国幅员辽阔,各地发展阶段和市场情形也千差万别,行业能否就此结束2007年以来的剧烈波动,走上健康平稳的发展轨道,将有待事实的验证。

  万科董秘谭华杰表示,尽管政策出台的具体时机无从预料,但从2009年下半年开始,万科已经注意到部分核心城市房价上涨过快的现象,并开始着手调整自身的投资策略。

  在2009年中期报告中,万科对土地市场进行了这样的描述,“尤其核心城市,再度呈现激烈的竞拍场面”,“核心城市的土地供应量持续数年低于住房开工量和销售量,则在一定程度上加剧了竞争的激烈程度,使得部分项目的地价带有较强的预期成分”。所谓“较强的预期成分”,实际上已经隐含了土地市场过热的判断,也正是从这一判断出发,万科先后提出了“宁可错过,决不拿错”,“万科没有志在必得的项目”,“发挥战略纵深优势”等一系列投资策略,并将拿地重心向二、三线城市倾斜。

  这一投资策略在2009年的市场氛围下无疑显得有些保守。如果从拿地金额和同期销售金额的比例来看,万科在大型开发企业中处于比较低的水平。2009年万科的销售金额继续蝉联冠军,尽管开发规模大,但根据克尔瑞的研究报告,年末万科的土地储备量排名并没有进入行业前十。

  市场分析人士认为,2009年万科的新增项目大多位于市场比较稳定的二、三线城市,这些城市的房价、地价相对于一线核心城市更加稳定,由于新增项目大多具有较好的区位条件,盈利能力比较有保障,这种投资布局使得万科在市场出现波动时具有更强的抗风险能力。

  在万科2009年的业绩推介会上,谭华杰也表示,政策环境方面会发生变化,成交量这个走势在年内有不确定性,需要继续观察。因为万科在投资上保持了充分的谨慎,现金流是正的,所以公司的现金流非常稳健。如果行业的资金面趋紧比较明显,对万科来说,在土地市场上面临的趋势比2009年更好一些。

  年初预定的庞大的开工面积反映出了万科谨慎中的乐观。万科预计2010年新开工面积855万平方米,同比增长52.5%。

  万科一位内部人士对记者表示,万科看好2010年以后的市场,今年大量开工,而竣工量有限,这就意味着万科在渡过了今年的宏观调控期后,将有大量房源上市。

  戴德梁行综合住宅服务董事吴健也有类似的看法,由于新开工到竣工需要两年时间,万科2010年新开工面积扩大主要是看好未来市场,但也跟万科在二线城市扩张有关。

  不过,不管2010年调控如何变化,万科的业绩已经有了充分的保证。一季报显示,截至报告期末,公司尚有433.3 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约458.4 亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4 万平方米,合同金额423.3 亿元,这为2010 年业绩奠定了良好的基础。

  万科式应对

  作为中国房地产市场的带头大哥,当楼市前景不明时,许多人希望听到万科的声音。实际上,万科早已表明了态度。

  2009年,万科600多亿的销售额,32.1%的净利润增长率成为公司历史上的新高,但相比其他公司在楼市暴涨中动辄翻倍的业绩则失色不少,排在第二位的绿城年销售额已达510亿元,保利、中海也分别以430亿元、413亿元的业绩紧随其后。因此,在2010年的众多楼市预测里,“踏错步”的万科能否坐稳行业龙头宝座成了一大看点。

  “必须承认,万科确实没有预测到2008年底到2009年初的政策逆转,以及随之而来的市场V型反转。对于这一偶然情况,公司并不后悔。如果回到2008年年初,万科还是会做出同样的决定。”谭华杰表示。

  在中银国际的分析师田世欣看来,万科是较早做好市场调整准备的地产公司。他的依据是:一季度万科销售的产品中,90平方米以下中小户型的比例为56%;去年全年至今年一季度,总共拍得土地权益地价款仅为378 亿元,仅占同期全部合同销售收入的48%;虽然也出现了经营性现金净流出0.62 元,但资产负债率和净负债率仍然保持在68.1%和36.4%的低水平上,手持货币资金179 亿元,为下半年土地市场调整时逢低买入做好了准备。以万科的谨慎态度,其在调整市场中的表现通常好于一般地产公司。

  一季报显示,中西部市场实现销售面积25.4 万平方米,销售收入22.1 亿元,同比分别增长43.1%和81.3%。事实上,从2008年开始,万科就已经有意识地避开一线城市土地市场“地王”的纠缠。年报显示,万科已经进入全国30多个城市,在布局上也是一线、二线、三线并重。在区域布局方面,万科在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31.5%、29.2%、27.8%和11.5%,在结算收入中的占比分别为34.0%、31.3%、24.9%和9.8%。

  另外,2009年年报显示,从销售额指标看,在本次调控的一线重点城市中,深圳的份额是10.77%,广州8.98%,上海9.37%,北京4.95%,合计不到35%,而对比国内大地产商50%的平均水平,万科有其优势。

  在谭华杰看来,万科转战二、三线城市,有其理由。“2009年核心城市土地市场争夺比较激烈,高溢价成交情况频频出现,万科在拿地方面比较谨慎,主动规避了争夺过于激烈的土地。相比之下,二、三线城市更容易找到价格合理、收益空间较好的项目资源。”

  万科总裁郁亮则估计,今年销售面积上,环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多,从金额上,因为环渤海价格可能会偏低一点,大概会占到1/4左右。郁亮还表示,未来万科三个区域鼎足而立,加上成都、重庆、武汉、西安等西部城市也会迅速成长起来,万科的整体布局更加均衡。

  对于最近几年的稳健,郁亮的解释是,“万科这两年来放慢步伐,调整心态,调整自己的发展模式,这也是对过去快速发展的反思。”郁亮表示,“规模越大反而会使收益水平下降,对开发商来说,不能仅仅只追求自己的效益,而是要追求更加平衡的效益。”

  另外,今年1月,万科宣布,随着国家对保障性住房的日益重视,万科在保障性住房方面做了很多探索性的尝试,这部分项目由政府先期垫付一部分资金,周转速度快,零风险。

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