新政后交不起首付 消协帮市民退房没交违约金

　　新政后交不起5成首付

　　消协帮他退房没交违约金

　　消协的依据是“情势变更”和“不可抗力”，双方均无责

　　陈咏

　　宝应市民栾先生在县城买了第二套房子，4月12日购房当天，他和开发商约定首付20％。可当他17日去银行办理购房贷款时却吃了“闭门羹”，因为根据国务院房贷新政的有关规定，从4月16日起，像栾先生这种情况，首付必须达50％。栾先生提出退房，开发商说退可以，必须承担违约责任。栾先生不服，向该县消费者协会投诉。经过协调，消协以法律条款中的“情势变更”和“不可抗力”为依据，帮栾先生退了房子。昨日，栾先生办理了退房手续。

　　■购房者：

　　新政前签订的协议要算数

　　栾先生今年50岁，在县城做小本生意，经过多年打拼，1998年终于攒够了首付款，在县城贷款买了一套80多平方米的住房。2009年，老栾的儿子大学毕业，结识了一个年轻漂亮的女同事，后两人发展到谈婚论嫁的地步，女方家长提出，男方必须在县城买一套100平方米以上的房子。爱子心切的老栾，决定按照“准亲家”的要求买一套房。

　　今年3月，老栾在县城相中了一套110平方米的房子，由于家里积蓄不多，他和开发商商量后于4月12日签订了购房协议，并约定首付20％购房款，其余按揭贷款。签了协议后，老栾没有及时办理贷款手续。17日，听周围朋友说，国家推出了房贷新政，老栾慌了神，赶紧到银行一打听，果然，像他这种情况从16日起，要首付50％。找开发商协调没得到满意的答复，栾先生说：“我是在新政实施前就签订了首付20％的协议，就该按照老协议办事！”

　　■开发商：

　　新政“驾到”就得按新规办

　　在和开发商协商无果的情况下，栾先生来到宝应县消费者协会安宜分会求助，工作人员接到投诉后十分重视，第一时间找到了开发商。

　　国家为了遏制房价泡沫，出台了差别化的住房信贷新政策，像栾先生这种情况，17日办理按揭贷款，出现了12日的老协议和16日实施的新规定“打架”的情况，到底该依哪一个为准？开发商理直气壮地说：“我们也是按照国家新规定办事，以前的协议毕竟不能和国家新规定相抵触呀，要以新规定为准。”

　　■消协：

　　属“不可抗力”双方均无责

　　近50万的购房款，要是首付50％，对老栾这种家庭来说，确实吃不消，无奈之下，他提出退房。但开发商表示，退房必须承担数万元的违约金。消协认为，像栾先生遇到的这种情况，在合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不能归责于合同双方当事人原因的客观变化，在法律上属于“情势变更”。国家发布新政策，对栾先生和开发商而言，都属于“不可抗力”，双方都不需要承担违约责任，经宝应消协安宜分会工作人员的努力，开发商作出让步，昨天，栾先生终于如愿把房子退掉了。

　　消协表示，尽管“情势变更”不需要双方承担违约责任，但是从契约对等的精神来说，很有可能对其中一方来说有失公允，如老栾在新政实施前只需要首付20%，但新政后他要首付50％，无奈之下只好选择了退房，如果要他支付违约金，他会觉得有失公允。消协认为，在签订协议时，最好明确把可能出现的交易风险而导致的责任归属作出约定。相对于个人而言，商家对可能出现会导致“情势变更”的事件应有更多的关注义务，如果意识到会产生“情势变更”，而恶意拖延，最终利用“情势变更”的政策漏洞，导致合同无法履行，那么商家就可能存在“缔约过失”，要承担相应法律责任。　 通讯员 徐钟 李虎

　　　本报记者 陈咏