北京二手房签约量降幅82% 限购令=“降压灵”？

　　《新闻1+1》2010年5月3日完成台本

　　——房价：限购令，“降压灵”

　　导视：

　　验户口本，验结婚证，4月30号北京推出严厉的商品方临时性限购措施，随着二手房新政出台，上海、广州、深圳及各地政府也纷纷推出房产新政，限购二套住房上调首付比例调整房贷利率。新一轮调控究竟会带来什么影响，从价格暴涨、摇号竞购到持币代购，市场遇冷，重症用猛药，病去如抽丝，此次房地产调控能帮助中国房地产市场走出怪圈，获得稳定的可持续发展，并在制度和体制改革上获得突破吗？

　　《新闻1+1》今日关注——复杂的房地产。

　　主持人（李小萌）：

　　欢迎来到《新闻1+1》。

　　对于很多的地产商和准备买房子作为投资的人来讲，4月份令他们印象深刻。4月14日新的国十条出台了，4月30日北京的地方性的限购措施也出台了，业内说，这是有史以来最为严厉的调控措施。那么这些措施能否切中要害，对于未来的房价影响又将如何显现出来，今天我们来关注这个话题。

　　（播放短片）

　　解说：

　　五一假期，北京终于告别了持续七个月的低温，跑步进入夏天，然而北京楼市的温度却恰恰相反，一头向下。以二手房为例，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月份相比，降幅达82%。

　　短片中主持人：

　　本台消息，国务院总理温家宝14号主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的各政策措施。

　　会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产……

　　解说：

　　国务院新政出台半个月后，3月30号，北京市又出台了史上最严的楼市新政，其中规定同一家庭只能限购一套商品房，而且从5月1号起，购房人买房时还要如实填写一份家庭成员情况申报表。从4月14号国务院新政到4月底的北京新政，接连两只靴子落地，反映在市场上立竿见影的就是，北京4月下半月，期房成交量比上半个月骤降了四成多。同时二手房市场观望气氛渐浓，房主开始大规模抛售，然而这样的冷热两重天，并不单单只是发生在北京。

　　3月份，上海二手房成交量放量大涨，几乎是12月份成交量的4倍，而价格也连续第20个月攀升。

　　同期1：

　　年薪是在18万不到，已经算是比较不错的了，但是跟这个房价相比，还是相差很多。

　　同期2：

　　我老公说我有房价焦虑症，现在眼睛一睁开，就想到房子。

　　解说：

　　在上海一向被视为房市风向标的假日房展已不及过去人人头攒动的热闹，不少展位前门庭冷落，一字排开的销售人员数量超过了看房的市民。

　　房产销售人员：

　　客户的观望情绪会更浓一点，本来就很多人买，一下子变成很多人都不买了。

　　姚先生（看房人）：

　　房价我觉得还是太高了，太高了，绝大部分都是两万以上的。

　　同期3：

　　再看看，不急，等房价降了再买。

　　解说：

　　3月以来，成都市主城区二手房价格和交易量稳步攀升，成都的楼市现在呈现出供需观望对弈的局面，与往年五一购房火爆现象相比，今年已明显降温。

　　广州市十区一手房交易登记均价逼近一万两千元每平方米，继续保持者3.3%的环比升势。

　　新政出台后，广州房价涨势出现了明显的遏制，成交量更出现了下滑的迹象，如今的房地产已经把老百姓、政府、开发商牢牢地捆绑在一起，政委纠结在一起的一团乱麻。如何理清各方面的利益关系，如何让各方面都满意，着实是考验政府智慧的一道难题。而北京已出台的新政，与各市相继实行的新政又能否理顺这团乱麻呢？

　　主持人：

　　一团乱麻能否理顺呢？今天我们就请到了中国房地产经理人联盟的秘书长陈云峰先生。

　　陈先生，刚才短片当中说了，国十条也好，地方的规划出来也好，不管是买房的，还是卖房的，双方都在观望的一个博弈当中，你在售楼处看到的景象是怎样的？

　　陈云峰（中国房地产经理人联盟秘书长）：

　　售楼处来的人明显减少了，而且出钱买的更少了，这个就是售楼处的一个最直接的反映。

　　主持人：

　　这种观望按照以往来看，会持续多久打破这个僵局呢？

　　陈云峰：

　　一般说，这种观望要持续两到三个月，开发商实际并不会轻易地来降这个价的，销售量下降只是这个价格下降的前奏，如果销售量确实持续下降，会影响到开发商的回款，这个时候开发商会把价格调下来适应市场。

　　主持人：

　　那就是说打破僵局是开发商扛不住了降价，而不会是购房人扛不住了，出钱买房？

　　陈云峰：

　　一定是这样的。

　　主持人：

　　我们都说，从今年以来到现在，国十条出来以后，房地产市场热得不行了，也使中央下决心出台这样的措施，您看到市场热得不行了，又是什么样一些表现？

　　陈云峰：

　　在北京，最火热的时候是2007年，北京一谈能卖五百套房子，到了2010年的3月份，北京一天能卖两千套房子，而且在销售量增长的同时，价格在大幅攀升。比如比较典型的就是北京通州，在2009年12月底，还是一万块钱，而且这一万块钱用了十几年才涨到了一万，而进入了2010年，一到三月份就涨成了两万，4月份还不到20天就接近了三万。所以这种速度确实连我们开发商都接受不了。

　　主持人：

　　当通州的房子涨到三万的时候，买的人还是不少，这又是什么原因使得人们明知道它已经超过它应有价值的时候，还愿意掏钱去买这样的房子？

　　陈云峰：

　　实际我们经常说是一种恐慌性的购买，就是有的人买了房子他确实是要住的，他发现房子涨的速度比自己的工资涨的要快得多，你现在不买，将来就买不起了，所以他就买，他不光给自己买，他还给自己正在上学的孩子买，所以这个就是恐慌性的购买，实际这个也是泡沫。还有的人看到这个房子确实涨得很快，所以他就去炒房子，这一套房子拿在手里一年，如果一出手就能赚几十万，这个可比赚工资来得快多了，所以炒房子比例也在大幅度地增加，我觉得这个是销售量增长和房价攀升的主要原因。

　　主持人：

　　越涨越买，我们现在看到这些调控措施主要都是针对投资或者投机性的购房行为，这真的是抬高房价的最根本、最重要的原因吗？

　　陈云峰：

　　我觉得真的是，我经常说一句话，当买房子的人，他不是为了住的时候，这样才可怕。他就是为了买房子像炒股票一样去炒，我去赌升值，所以这个时候房地产的价格就是失控。什么人炒？就是买三套房、四套房，包括北京很多的外地人看好了北京，是首都，是资源，他也来炒，所以一下就把北京的房价给抬上去了。但是实际上，真正北京挣工资的老百姓这个房价已经高得已经买不动了，涨到三万涨到五万对他已经没有什么区别了留下的只是担心和害怕。

　　主持人：

　　对于商品来讲，它的价格制定和它的成本应该是有关系的，占到多大的比重，利润是怎样，当这个炒房行为不断在增加，房价不断涨的时候，形成房价的因素都有些什么？

　　陈云峰：

　　开发商定房价的时候，他还是根据周边楼盘的价格，但是有一种情况出现了，这个价格就控制不住了，有一套房子会有几人买，甚至十几个人买，更多的时候是几百个人买的时候，这个时候开发商不可能不动心，所以这个就出现了，在北京所有的楼房，卖楼都是摇号，什么是摇号呢？有一个地方出现这么个情况，一千套房放出来七千个号，就是七千个人去抢一千套房。

　　主持人：

　　像拍卖一样。

　　陈云峰：

　　所以这个时候开发商把价格加上一千到两千，买房子已经疯了，进去就抢，因为什么呢？你只要是谈价格，一会儿就没有你的份了，恐慌性在蔓延。

　　主持人：

　　您刚才有一句话，一笔带过了，但是我觉得还得说一下，定价的时候，原来只是根据周边房子的价格来定，其实这一句本身就挺有说头的。

　　陈云峰：

　　实际上这个是根据市场定价的，这个也无可非议，但是实际上房子还有一个支撑就是它的成本，大家都在说，土地的价格在推高成本，这个也无可非议，确实也是这样。在北京，一套房子的价格当中，有一半实际上是开发商去买地的价格，但是这个并不足以让房价涨得这么高，涨得这么高，还是大量的投机性和恐慌性的购买，入市之后，实际上他出现的这么高的价格和这么大的交易量。

　　主持人：

　　所以这个时候已经不看我的成本是怎样的，我只是看周围的人，他如果定成两万的话，我不可能定得比这个低，它已经在售的是两万，如果我新开的盘，我定到多少呢？

　　陈云峰：

　　你要定两万，我定到两万一，我定到两万一仍然是一抢而光，这个时候你就要卖两万二，我看到你卖两万二还能卖动，我干脆就卖两万四，实际房价就是这样一点一点给哄抬起来了。

　　主持人：

　　房价就是一点一点被哄抬起来，又该如何经过政策的调控之后，一点一点被压下去，我们持续关注。

　　（播放短片）

　　解说：

　　一个家庭只能购买一套住房，如果这套房属于二套房，将执行二套房贷政策，如果属于三套房，则不予贷款。这是由北京市政府推出了房产调控措施，被媒体解读为认房不认贷。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，4月19号以来，北京有16个项目获得预售许可证，截止到4月30号这一天，三千多套新房中仅有65套签约，占总数的三分之二。

　　某楼盘销售人员：

　　一次性付款的话是能优惠六万，贷款的话看你有几套，第二套的话，首付必须50%，这个能在总价上减三万。

　　记者：

　　咱们这个房子现在有卖出去的了吗？

　　某楼盘销售人员：

　　目前还没有。

　　同期4：

　　明显感觉客户持币观望情绪比较浓重，大概客户在最近几天，下降比例在20%到30%，从18号以后，几乎没有发现投资客，基本都以自住客为主，最近成交的大部分为公积金贷款。

　　陈志（北京市房地产协会副秘书长）：

　　这次的政策基本上锁定了这些有需求的，包括改善性的需求的这样的人群，会把北京市长的不合理的炒房的泡沫挤出去，应该会显现立竿见影的效果。

　　解说：

　　值得注意的是，本轮楼市新政的出台，距离国四条，国十一条的上一轮调控信号释放只过去了三个月，但也就是在这一段时间内，国内70个大中城市，房屋销售价格同比上涨了11.7%，北京更是高达60%。

　　短片中主持人：

　　自去年的10月，CBD东扩的概念亮相至今，短短五个月之内，该区域的平均房价已经大涨了七千块钱，房源的均价由去年的一万四左右，上涨到了现在的两万一。

　　记者：

　　今年的春展五环以内的项目均价已经达到了两万五，像我身后这个项目，去年春展的时候房价是八千元一平方米，而现在已经飙涨到两万五一平方米。

　　买房人1：

　　不会考虑，我觉得说，如果我再有钱的话，我不会把钱投资在房子上，因为我觉得北京的房价太高了。

　　解说：

　　据报道，除北京外，青岛市已出台楼市14条意见，抑制高房价，多条意见按国家政策上限执行，或者比国家政策更加严厉。广州、深圳、上海等地，也正在积极酝酿地方执行细则，预计五一后会公布。

　　史上最严，前所未有，这一次密集出台的地方楼市新政，有让人回忆起了各地为了挽救低迷楼市的2008年。

　　近一段时间以来，房地产市场交易量的持续下跌和买房人的观望，使得更多开发商尝到了寒冬的滋味，打着促销比比皆是。

　　买房人2：

　　房价应该还有一个下降的一个可能。

　　记者：

　　那你现在会选择出手买吗？

　　买房人2：

　　我在观察。

　　买房人3：

　　我要是不着急用，我就过一段再买。

　　2008年资料：

　　陕西省西安市出台政策，决定从2008年9月4号起至2009年12月31号，对购房户按购房款总额给予0.5%至1.5%的财政补贴。

　　目前南江江北的一些楼盘房价已经降到每平米三千元。

　　短片中主持人：

　　今天北京发布了关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见，以解决居民各类基本住房需求为核心，出台了一系列相关措施。

　　北京市民：

　　开发商价钱还是降得不够多，折扣还是不够到位，还在观望。

　　解说：

　　有业内人士表示，今年4月以来的调控措施，比以往历次调控都要猛烈，但也有着不同于以往的宏观背景，比如通胀预期，比如市场上充斥的热钱。短期猛烈的退烧药，长期看能否扭转楼市的供需形式，我们又能否以此为契机，改革金融，收入分配等，与房地产直接相关的制度体系，实现更为长远的调控目标呢？

　　主持人：

　　拿北京市的12条调控措施来看，对于很多购房人来讲，都觉得是措手不及，对于卖房人来讲，又是一个怎样的心态来看待。作为业内人士，您是怎么来看待出台的新政的，在您的意料之内吗？

　　陈云峰：

　　国十条和京版的12条出来之前，我们实际预计到了，肯定会提高首付，也肯定会加息，但是我们没有想到力度这么大，特别是对于二套房和三套房都给了不同的界定，在北京甚至不给三套房贷款，包括不许给纯外地人贷款，这个确实是我们当时没有预料到了。

　　主持人：

　　力度大是说狠，但是稳和准也很重要。

　　陈云峰：

　　一个是狠，另外一个是准。我们经常在业内说一个笑话，说这一次的政策是精确制导，应该打那儿就打哪儿，所以这次我感觉不光是力度大了，而且确实准确度比以往历次的调控都提高了。

　　主持人：

　　怎么讲应该打哪儿就确实打到了哪儿？

　　陈云峰：

　　因为在北京，实际真正买房子的人，自住性需求的人和改善性需求的人，占的比例实际并不高，真正高的就是从进入了2010年之后，投资性和投机性的需求。在我们一线销售现场看，已经超过了50%，买房子是投资的和投机的，已经比自住的人要多了。而且在买房子的过程当中，有很多外地人出现，这些外地人并不是咱们平时所说的已经在北京工作了，是北漂一族，纯粹就是看好北京是首都，是资源兴城市，我就来这儿赌一把，我把钱押在这儿，比存钱强多了，这种投机性的需求进入之后，实际搅乱了整个楼市。

　　所以我觉得宏观调控应该还是要保护这种自住性的需求，住房也是基本的需求，这一点政策做到了，不伤及无辜。但是对于来投机的，坚决予以打击，包括对于二套房提高首付50%。很多人不理解，为什么二套房也这么严厉，我改善性需求不可以吗？实际我认为就是不可以，中国地少人多。包括在北京，北京的资源非常紧张，水资源，包括交通的拥堵。

　　主持人：

　　您这么说小心得罪人，改善性住房都不可以？

　　陈云峰：

　　改善性住房也要受到抑制，并不是说不可以，提高到50%，我觉得力度是刚刚好。

　　主持人：

　　刚才您开玩笑说，差点就穿着大衣来了，因为感觉到寒意了，准备怎么过冬呢？

　　陈云峰：

　　我也是一大开发商，所以我感觉这次的调控，首先我们也是欢迎的。我们也感觉到，如果楼市这么疯狂下去，我们将来也没什么可开发了。价格涨到天价，将来真是像大家预测的，五六万块钱，或者说十来万块钱，那谁还买得起。

　　主持人：

　　你们也是欢迎的吗？

　　陈云峰：

　　我们是欢迎的。作为一个开发商，我们也想健康稳定地来发展，我每年都开发，每年都有房子卖，每年卖得都比较好，十几年之后，我们还在做开发商。如果照着2009年，或者2010年初的势头，我觉得有两三年，北京的土地就会被抢光了，没有房可卖了，大家手里拿着这些钱，又去炒别的地方的房，所以我觉得真的是乱套了。

　　主持人：

　　比如我现在就有一种担心，2008年的时候因为金融危机的出现，当时房价低迷，买房的人也很少。很多开发商那个时候扛不住了，降了价，打了折，进行了各种优惠的力度，把房子卖出去了，结果发现卖早了，后来买房的人还是多，房价上去了，很多人说，我要是扛住一个月、两个月，我就可以用原来的个卖房了。有了这一次的教训之后，到了今年这个调控会不会有人扛的时间更长一点，我把这个严冬扛过去，我就是不降价？

　　陈云峰：

　　实际开发商肯定会扛的，但是开发商并不像大家想象的那么急功近利。实际在开发过程中，这些老板们主要要控制风险，什么是风险呢？就是资金链断裂，如果说这次新政起到的作用如果按我预计的，消灭50%的销量，我觉得这样房价会有一个小的调整，我觉得这个是正常的，如果说下去两三个月，或者三四个月，销售量还像现在一样，是原来的十分之一，或者说五分之一，这样开发商的回款就保证不了。他保证不了，在建的工程，包括再去买土地的钱就更没有保障，所以这个时候，他会放下架子来，把价格调整到老百姓能接受的幅度。

　　主持人：

　　平常业内会说，关于楼市是一管就死，一放就乱，能不能避免这样的情况循环地出现？

　　陈云峰：

　　我觉得这个房地产市场确实是很难控制的一个市场。这次我觉得实行精确打击，实际就保留了原来的自住性的需求，包括一部分改善性的需求。随着将来一些更好的不断的调控政策出来，有可能将房地产控制在一个房价增长比较恰当的一个幅度，消费者也比较能接受，这个幅度是开发商、整个社会，包括买房者，大家都能接受的，实际这个就是我们所期望达到的程度。具体要问房价涨多少……