新政出台后各地楼市迅速降温 市场观望情绪浓郁

　　《瞭望》文章：楼市调控下一站

　　这次的调控能否走出历次调控越调越高的窠臼，关键靠全面落实政策的执行力

　　文/《瞭望》新闻周刊记者唐敏

　　针对近乎疯狂的房价，中央最新一轮调控在4月中旬出招。

　　15日，国务院召开常务会议研究和部署遏制部分城市房价过快上涨的措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加强保障性住房安居工程建设、加强市场监管等四条措施；17日，国务院印发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，十条举措细化前述四项要求。

　　相关部门的新规也密集而出：国土资源部公布新一年的土地供应计划，保障性住房和中小户型住房用地大规模增加；紧接着，住房和城乡建设部发出通知加强房地产市场监管完善商品住房预售制度；中国银监会要求各商业银行严格执行新的房贷规定，各商业银行二套房贷收紧速度加快。

　　新政策出台两周以来，如火如荼的北京楼市迅速降温，出现“量价齐跌”现象；上海、广州、深圳、杭州等城市也纷纷出现成交量下跌，其中杭州出现成交量环比跌去70%以上。

　　退去燥热，一线城市房地产市场上空笼罩着浓厚的观望气氛，但部分二线城市的交易仍然保持着活跃。“所以，现在评价调控政策的效果还为时过早”。在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，此次调控可谓找准了病因，措施也非常正确，但“要收到预期的效果还需要全面落实已出台的政策和措施”。

　　是房价见顶回落前的矜持，还是下一轮上涨前的短暂喘息？此次调控能否走出以往历次调控越调越高的窠臼，下一步的政策动向甚为关键。

　　“如果认为房地产调控会影响宏观经济增长的观点占了上风，调控的效果就会大打折扣”，对于此观点，王小广特别担心。

　　国务院政策研究室信息司副司长向东认为，在精准打击投机炒房行为的基础上，下一步会逐步出台全面系统的一些措施，解决根本的问题，比如地方的土地财政问题。

　　“第二只靴子”何时下来

　　在北京二环核心区一个新开盘的项目售楼处，精致的沙盘前几乎无人。销售人员告诉本刊记者，朝北的房子现在几乎无人问津，而在调控政策公布之前，“这样的主要用来投资的房型是不愁卖的”。但尽管没有了往日的人声鼎沸，这个项目朝向较好的房型，价格依然坚挺，并没有松动。

　　从记者走访的几个新开盘项目来看，北京核心区域的房价并没有下降，郊区地段尤其是前期涨幅较大的地方如通州，一些项目价格有所下调，但是，投机的氛围明显有些凝固。

　　全国的情况也类似。根据中国指数研究院发布的最新一轮的调控措施以来的房地产市场交易情况，4月19日到25日，在其监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。

　　而综合各个媒体对各地成交量以及房价变化的报道来看，多个城市成交面积回落幅度较大，但成交均价依旧相对平稳，一些城市甚至还有所上升。

　　量减价不减的情况标志着市场观望情绪浓郁，“目前的观望情绪正是对政府能否坚持调控持怀疑态度的表现”，王小广强调，“要实现预期的效果需要加大执行力度，需要各地方各部门全面的不折不扣地落实中央的调控政策。”

　　在王小广看来，此次调控将抑制投资投机放在首位，正是找准了目前中国房地产市场过热的关键所在，从公布的调控措施来看，也是正确的，而且也非常明确，而不是像以往一样强调加强保障性住房供给等不痛不痒的措施，下一步需要强化的是执行力。

　　从各地落实调控的情况来看，针对近期中央发布的房地产调控政策，北京市已明确表态其落地政策会比中央的政策更严格，包括一系列的保障性住房政策，以及对购买第二套、第三套房将从房地产贷款和许可方面作出限制性的规定。

　　从此次最为关键的区别化房贷政策来看，诸多银行收紧了闸门，对第二套房快速执行了首付比例提高、利率提高的政策，这与以往的调控中，中央信贷政策屡被执行“瓦解”的情形迥异。

　　但是对于第二、第三套房标准的详细认定，从各地的情况来看，还有待相关的细则出台。在一些城市，第三套房房贷的调控区域并不明朗，例如，对于第二、第三套房贷的认定，各家银行各有解读，有的以央行征信系统记录为准，有的表示贷款已经还清的房子在申请贷款时并不计入申请人名下。

　　正是这些尚待解释的空间，在王小广看来，让一些人对“政府能否坚持调控持怀疑态度”，对房地产市场仍抱有投资投机的预期。

　　从本刊记者在一些中介机构采访的情况来看，仍有相当多投资者正在等房价被调控得差不多时，伺机出手抄底购盘。“等房价降下来，投资买家再杀回，房价因成交量上涨，将再度逆调控而上涨”，王小广指出，这样的话，“危害更大”。

　　所以，“下一步的政策动向非常关键”，王小广表示。

　　激烈的利益博弈

　　“大家都在看"第二只靴子"何时下来”，一位不愿透露姓名也不愿多谈的开发商半开玩笑地说。此番调控政策似乎并没有直接针对开发商的强硬举措，但在他看来，仍须比历次调控都慎重地来对待。

　　上述开发商不愿多说，但是有的开发商并不吝于表达自己的观点。例如，任志强，这位房企老总在调控政策出台之后立即写出万言书，质疑政策。

　　对于看涨恨跌的多种预测、分析，在向东看来，“市场博弈很有意思，开发商不希望房价降，银行不希望，甚至地方政府也不希望，拥有住房的老百姓都不希望房价降。”

　　尤其是政策执行主体的地方政府，大都担心房地产的下滑会危及地方财政的钱袋子。

　　据国土资源部最新公布的数据显示，2009年全国土地出让总价款为15910.2亿元，比上年增长63.4%。其中，招拍挂出让价款15098.5亿元，占出让总价款的94.9%。全国重点城市综合地价呈平稳上升态势。全国35个主要监测城市综合地价增长率为5.66%，其中居住地价增长率最高，为8.63%。

　　另一方面，土地抵押面积和抵押贷款呈现大幅增长的态势。全国84个重点城市抵押土地面积净增5.1万公顷，抵押贷款净增7749亿元，比上年分别增长35.5%和59.7%。

　　在政府财政对房地产过分依赖的趋使下，政策层面对房地产的开发与消费自然舍不得打压。

　　“所以这一次比较强调一点，地方政府负有稳定房价的责任，这是责无旁贷的。”向东认为，“今后各地方政府要相应出台稳定房地产市场的配套措施，只有上下共同努力，才能把这个问题解决掉。”

　　一方面，中央政策力度空前，对人们的心理预期起到了一定的正面引导，有希望使房价出现理性回归。但另一方面，激烈的市场博弈，有可能会影响政策最终的执行力。正因如此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，不能简单地将目前的市场变化与楼市“拐点”画等号，后市究竟如何还要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。

　　王小广最担心的是，“历次调控中都会出现的认为房地产调控会影响宏观经济增长的观点占了上风。如果这样认为，那就不要调控了，也没法调控了。”

　　“这种观点是调控屡屡失效、无功而返的重要原因。调控房地产，房价回归理性，中国经济倒不下去，银行也死不掉。反倒是，如果这次调控的结果还是“空调”，危害将更大。”所以，“这一次的调控不能失败”，一直以来不断警诫中国经济不能对房地产倚重太深的王小广坦言。

　　多位受访专家认为，在当前房价调控的深度胶着期，各方宜更加理性地反思中国的房地产，进一步加深对房地产发展的认识。一方面，充分意识到楼市调控已经成为当前中国经济运行最大的难题之一；另一方面，当前最重要的是稳定市场预期，不能总是强调“越调越高”，否则可能带来预言的自我实现。而部分城市楼市降温后，从“放盘”“接盘”、议价空间、土地交易等方面的变化，是否标志着楼市已经进入较长观望期？同时，还要冷静观察和分析逐利资本的走向。如温州炒房团将楼市列为“高风险投资”后投资热情是否真的下降，他们的资金流向哪里？地方是否出台因地制宜措施，是否清理与中央调控精神相违背的规定，也是一个重要的观察点。更为关键的是，要深入探讨如何解决中低收入群体的住房出路和中高收入群体的财产性收入出路这两个根本问题。

　　政府还可以出哪些牌

　　对于下一步的政策走向，王小广认为，在信贷政策的基础上，还应该加强税收政策的调控作用。从近期来看，如果物业税的出台暂时有一定的难度，还需要一定的时间，可以针对房地产投资投机的增值部分收税。

　　对于一些学者建议征收的消费税，王小广并不赞同。在他看来，消费税只是在购买环节征税，一次性的征税很可能被转嫁给买房者，而住宅持有成本毫无变化。

　　从宏观经济层面来看，王小广建议适时调整货币政策。目前的信贷投放规模偏大，这是导致泡沫的重要原因。即使基准利率不调整，针对房地产贷款的利率应该加大调整力度。目前来看，仅仅1.1倍是不够的。

　　从央行发布的数据亦可佐证，2009年人民币各项贷款增长9.59万亿元，相比2008年的4.9万亿元，激增95.7%，创下历史新高。而受楼市繁荣的影响，居民户中长期贷款共增加1.7万亿元，增量是2008年的4.7倍。

　　“应该说这次调控是从供给和需求两方面都在着力，都在加大力度”。前瞻下一步的调控，向东认为，要分清政府和市场的关系，政府的责任主要还是加快保障性住房建设，加大对中小套型居住房建设的土地供应。“我们希望看到一个健康运行的房地产市场。房地产作为国民经济的支柱性行业，对它的发展，政府也是多次表明过态度，关键是现在要阻止可能出现的全民炒房、泡沫越积越大，我们身边的教训太多。我们自己也有，包括海南、广西北海。日本十多年爬不起来，还有美国等。”

　　“这个问题我们应该采取强有力的措施来避免，不至于把中国经济平稳较快发展的好势头断送掉”，向东强调。