恒大首祭“降价”大旗 可能成开发商洗牌导火索

　　楼市买卖双方的僵持格局，是否就此打开？

　　5月5日，恒大地产（03333.HK）内部一位知情人士对本报记者透露，即日起在全国范围内，恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售，打响了今年以来发展商降价售楼的头炮。

　　同日，恒大公布了今年4月的销售业绩，实现合约销售额37.4亿元，合约销售面积57.8万平方米，合约销售均价每平方米6467元。4月合约销售额较去年同期增长55.9%，销售面积同比增长17.8%，销售均价同比增长32.4%。

　　既然销售情况如此理想，为何还要折价售楼？

　　“折扣优惠从5月5日开始，目前并没有定下来何时结束，到时看情况再定。”上述恒大内部人士强调，恒大目前完全没有资金压力，八五折优惠售楼也不是单纯的促销行动，而带有一定的战略意图。

　　不过，在分析师看来，发展商此时决定打折售楼的举措，仍然与宏观调控下为减少持有的成本和风险有关。

　　对峙僵局一旦被打破，地产市场的快速洗牌或将接踵而至，或许，这正是恒大本次“战略性”降价的真正意图所在。

　　手持现金209.9亿港元

　　从数据上看，恒大今年以来的销售情况相当良好，今年1至4月，恒大累计实现合约销售额121.3亿元，同比增长120.3%；累计合约销售面积189.3万平方米，同比增长60.4% ；合约销售均价每平方米6408元，同比增长37.3%。

　　上述恒大内部人士解释说，“决定推出八五折的优惠，主要出于两方面的考虑：其一，恒大作为一家大型的开发商，需要保持平稳的现金流的增长；其二，这是恒大的一个战略性举动，目的是为了在目前的调控背景下扩大市场份额，加速行业整合，兼并吸收其他小型的开发商。”

　　恒大去年上市之后，截至2009年12月底，现金余额163.6亿港元。而今年1月底现金余额190.2亿港元，2月底现金余额156.6亿港元，3月底现金余额150.6亿港元。

　　今年4月份，恒大继今年1月成功发行五年期、年利率为13％的7.5亿美元优先票据之后，再次发行6亿美元优先票据，资金状况进一步改善。截至4月30日，恒大的现金余额达209.9亿港元。

　　对于恒大的发展战略，评级机构标准普尔的企业评级副董事符蓓接受本报采访时评价说，“恒大还是比较激进的，如果只是维持平稳增长，其资金链就没有压力。但如果恒大加速扩张，评级机构对其销售的要求就会相应提高。”

　　恒大定出今年的销售目标为400亿元，前4个月已经累积销售121.3亿元。由于其发展重点主要在房价涨幅较低的二三线城市，因此受到政策的冲击时间比一线城市相对要晚一些。符蓓认为，恒大的标准化运营比较到位，目前在二三线城市的销售已经超过在广东本土的销售了，有助于分散风险。

　　以4月恒大的销售情况来看，其合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙，占比分别为18.7%、14.1%及10.6%。而合约销售面积排名前3位的地区为重庆、石家庄及长沙，占比分别为14.4%、13.4%及11.8%。

　　富力，下一个降价者？

　　近期楼市的新政接踵而至，买家观望情绪浓，成交量骤冷。

　　国泰君安地产业分析师姚峣对本报记者表示，一般来说，负债比率较高、开发规模较大、处于热点城市的开发商，比较容易采取打折销售的措施。

　　“我们觉得接下来富力地产也很有可能打折销售，因为其资产负债比率较高。打折的目的就是为了降低持有的成本和风险。由于宏观调控政策的出台促使整个行业的调整期提前到来，所以开发商才会出台相应的举措。”姚峣说。

　　数据显示，截至去年底，富力地产的净负债虽然有改善，仍高达97.6%。而恒大地产的总负债与股东权益比率则为110.2％。

　　五一假期前，北京正式出台房产调控的通知，要求“充分认识房价过快上涨的危害性”，“遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展”，4月26日，青岛也已出台的相关细则文件。

　　姚峣估计，未来其他城市如果出台各自的地产调控细则，其严厉程度会比北京的要低，但重庆和上海这两个城市的调控政策相信会比较严厉。而对于那些主要在二三线城市发展的地产商来说，尽管二三线城市所受的宏观调控影响会比一线城市来得晚，但是其负面影响也不小。