四月京沪深楼市成交狂跌 拐点基本确立
来源：
中国新闻网
2010年05月06日09:54
4月中旬出台的楼市新政对市场的冲击作用正在逐渐显现。
相关数据显示，京沪深三地楼市成交量在4月下旬不约而同地骤降，虽然成交价暂未出现大幅松动，但业内分析人士指出，随着各地调控细则的不断出台，观望情绪将快速蔓延，5月一线城市房价或迈入下滑通道。
北京成交大幅下跌
据北京房地产交易管理网数据显示，4月30日北京二手房存量已经达到了历史最高的21295套，相比楼市新政前的14号上涨了18.9%。而据北京中原三级市场研究部提供给本报记者的统计数据显示，在4月14日以后的下半个月里，北京二手房市场新增客户需求新增下跌了八成。在北京中原回访的8000个从3月15日登记的购房客户中，明确表态短期内不再看房的比例达到了75%。
4月15日出台的楼市新政在市场中显现了巨大的威力：统计显示在4月15日以后的二手房存量中，60%的房主表示不再涨价，有20%的房主已经表示愿意降价，如果全款的购房者能够得到3%—5%的优惠幅度。
“以一套面积100平方米，政策前市场价在2万／平方米的商品住宅为例，政策出台后购买的话最少可以省下6万元。”21世纪不动产北京安信瑞德门店的工作人员称。
据北京中原调查显示，目前北京市场已经出现了明显的炒房客离场的现象，成交的客户大部分为对政策效果持保守态度的刚性需求。目前的市场状况与2007年底非常接近，敏锐的投资者离场将给5月份的市场带来大量的新增房源。同时，目前的市场供需比已经因为新政的影响出现了非常明显的逆转，达到1∶2.3左右，而4月初的这一比例为1∶4.5。买方市场已现端倪，5月甚至可能出现供给多于需求的现象。
“随着调控新政的全面执行及房产税征收预期的增强，投资客集中抛售的现象将继续增多这股抛售浪潮可能于5月开始到来，并将率先在高端市场上掀起。”21世纪不动产北京分析师齐凡表示。
统计数据显示4月份下半月北京商品房市场已经出现了非常明显的成交量下降现象，特别是非政策类期房住宅，4月份下半月的成交相比上半月下跌了39.21%。而现房也在下半月出现了明显的下降，下跌了8.7%。
4月初开始的宏观调控预期和15日开始的楼市新政非常明显地影响了北京商品房销售。统计显示截至4月25日北京在4月当月取得预售许可的项目为21个，相比3月同期的18个上涨了16%。销售率也出现了明显下跌，当月销售率仅为12.1%，相比3月预售项目当月销售率37.8%，下降幅度达到了68%。而在4月18日以前取得预售证的项目销售率也仅为20%，相比3月项目销售率均下降明显。4月预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78%。
有售楼人员对本报记者表示，从4月中旬以来，看房客户忽然一夜之间减少许多，以前许多同事接待看房客户都忙得晕头转向，而现在许多售楼人员都闲得发慌。本报记者4月底在该售楼部走访时看到，有不少售楼人员显得很清闲，三三两两聚在一起聊天，哈欠连连。
数据显示，4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截至27日，新上市的2377套新房中仅成交一套。而大部分售楼处一天也难以接待几个客户。不仅客户少，很多业务员也都忙于安抚之前已经签约的客户的贷款问题和解决解约的投诉。
事实上，上周出台的京版国11条已经让市场中的观望情绪进一步加重。分析人士指出，随着调控政策影响的持续深化、落地政策的继续出台、购房者持币观望的加剧，今年传统的交易高峰期黄金五月将步入“冰点”，房价即将进入下行通道。
上海4月下半月过半房源滞销
上海方面，中国房产信息集团分析师薛建雄告诉本报记者，近期的政策调控已经让上海楼市从供不应求转向了严重供过于求，预期5月还将有80个楼盘推出新房源，另外还有17个4月未上市的新盘欲延期到5月开盘，巨大的供应压力给世博后的上海房价带来巨大压力。
中国房产信息集团最近的报告显示，4月上海市共推出了65批房源达127.04万平方米的商品住宅，比3月份的79.53万平方米高出六成之多；其中楼市新政策出台的4月份下半月就有85.09万平方米的新房源推出，是上半月41.96万平方米供应面积的2倍多。
21世纪不动产上海区域数据监测中心对多个局部板块的统计数据显示，这些板块在4月下旬的合计成交套数仅为上月同期的三至四成，政策调整对需求的抑制作用十分明显。
类似的情况同样出现在“五一”小长假，上述监测中心在对多个前期热点板块的调查中发现，等待利空出尽再入市是不少买家的心态写照。在普陀曹杨、虹口曲阳、浦东三林、浦东金桥等板块，目前的可议价房东比例已较4月下旬期间提高三成左右，议价幅度普遍在1%—5%左右。
薛建雄认为，新政出台之后，大多开发商急于将手上房源抛出，预计5月份为抛盘高潮。中房信的调研结果显示上海有80个楼盘预期在5月推出新房源，而4月份还有17个没有上市的项目也欲推延到5月上市，同时上海周边的昆山、吴江等地也有17个楼盘要大量推房，以争抢中低端的刚性需求。因此，未来各楼盘折扣加大将是必然趋势。
中房信的统计数据还显示，4月前28天上海市商品住宅的成交量只有98.84万平方米，其中七成房源是上半月成交的，下半月以来成交了37.99万平方米，只相当于同期79.43万平方米供应量的47.8%。这意味着去年以来持续了1年多的供不应求局面被急速扭转，并出现了超过2∶1的供过于求局面。从目前开发商的预期推盘和购房者观望的情绪来看，5月以后房源滞销的现象会更加严重。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，楼市在遭遇重大政策调整后，一般需要2到3个月的政策消化期，在此期间市场双方的博弈氛围较为浓厚，相对明显的降价行为更少出现，但在交易量连续处于低位后，业主将会有一个普遍的降价过程，但基于市场供求格局未发生根本改变，大幅降价很难出现。
“但双方的博弈状态在6月会趋于弱化，更多业主会做出价格让步，一些急于套现的业主很可能抛出"特价房"。”他说。
深圳新房成交骤然收缩
相关数据显示，尽管4月深圳市场新房成交环比上涨7.5%，但下半月却呈现出骤然收缩的态势，新房成交1221套，占4月整月的38%，其中最后1周，深圳新房仅成交268套，成交量创下近10周最低。
深圳国土局数据显示，4月二手房市场延续了3月的火爆，成交环比上涨50.29%，成为楼市主角。但在楼市新政出台后，其上涨的势头已明显趋弱。
“深圳二手房成交量放量大增恰恰说明市场对未来走势的分岐存在某些业主表示有一定的议价空间就直接降价放盘，同时也有人因为刚性需求或是通胀预期的驱动继续看涨。”21世纪不动产深圳分析师泛城指出。
“但如果接下来还有相关配套的调控政策出台的话，市场上的投资客会逐渐退场，自住客比例会逐渐增多。”他说。
拐点已经来临
北京中原地产预计，未来北京房价将停涨，部分郊区房价在5月可能下调10%—15%，一半的炒房客将在3个月内开始抛售二手房源，房价很可能在年内出现下调30%的现象。而5月份北京二手房的实际交易量很难超过1.5万套，市场成交量下跌幅度将超过60%。
截至4月末存量房住宅网签套数共计8万套，北京中原地产预计2010年北京市场存量房住宅网签交易量较去年同期26.6万套会下降近五成，即13.3万套左右。本次楼市的调整时间将超过2年，很难在2012年以前出现回暖。
北京中原还预计，5月份北京商品房将出现明显的下跌，有可能出现成交量下跌超过五成，而价格则因为5月开盘城区项目比例开始增加，开盘均价有可能继续上涨，但是部分郊区项目必然开始下调价格，楼市调整的趋势已经确立。
今年的4月份，供应量达到127万平方米，成交量估计不到105万平方米，是近1年多来首现供过于求的月份，但均价已经达到23812元／平方米的高位；而从目前的情况来看，5月份的供应量还可能大幅增加，房价拐点也已经到来。
本报记者 王松才 张一鸣 (来源：中国经济时报)
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