透视昆明开发商护盘策略：捂盘惜售抗价不跌

　　新华社昆明5月7日专电（新华社记者刘娟）从严控房贷到实名购房，从增加有效供给到加强市场监督，国家一系列“组合拳”让人们对楼市回归理性寄予厚望。记者在昆明调研时发现，五一小长假期间，昆明楼盘3天仅成交63套、成交量不及平时一天成交量的1／3。但是5月3日当天，昆明楼盘销售均价达到9929．81元／平方米，创下年内新高。

　　有分析认为，目前购房者和开发商步入博弈相持阶段，购房者普遍怀有下跌预期，认为房价将步入下行通道，而部分房地产开发商采取捂盘惜售等非正常的“护盘策略”。

　　策略一：利用刚性需求撑住房价保持坚挺

　　“昆明的商品房是刚性需求，因此房价不会下跌。”当记者随机走进昆明南市区各个楼盘售楼中心询问房价走势时，笑容可掬的售楼小姐答案总是如出一辙。

　　记者在位于昆明市南二环外侧的盛高大城售楼中心看到，绿色掩映下的售楼中心冷冷清清，销售人员热情招呼记者入内，并开始在沙盘上介绍房屋的朝向楼层。一位姓朱的置业顾问告诉记者，前期房源已经全部售罄。“在盛高大城的销售过程中，我们感觉昆明市场目前主要是以自住的刚性需求为主。”

　　而在盛高大城买了套90平方米小高层住房的韩先生告诉记者，他名下还有多套房产和铺面，由于住房邻近南过境高架桥，家人前来居住的可能性不大。购买这套房子，主要就是为了保值增值。据他介绍，像他一样购买房屋投资的市民不在少数。

　　中国房地产信息集团针对昆明二套房、三套房购房客户分析发现，二套房客户主要以改善型住房为主，三套房客户主要以投资型居多。瑞丰和（中国）地产顾问云南公司副总经理陆韬说，公司对全国主要城市的调查数据显示，在北京、上海和深圳，购买投资性住房的比重占到40％至60％，同处西部的成都市投资性住房比例为30％，在昆明购买投资性住房的比例为20％左右。“这个数据相比北京上海成都等一二线城市并不算太高，但是作为三线城市的昆明，这个比例并不低。”

　　昆明市统计局发布的数据显示，今年一季度，昆明全市城镇居民人均可支配收入5122．31元，也即每月人均可支配收入仅为1707．44元。2009年，昆明房价涨幅超过40％，至2010年3月份，全市成交均价达到每平方米7300元的历史高位。

　　在昆明工作3年的昭通籍大学毕业生周兴说，自己的月收入是2400元左右，不吃不喝一年只能买得起商品房中的一间厕所。而像自己一样在昆明工作的外地人比比皆是。“我以后要结婚生孩子，存在买房的刚性需求，可关键的问题是这么高的房价让我根本不敢去考虑买房子的问题。”

　　策略二：捂盘惜售强扛房价不下跌

　　住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放ＶＩＰ卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　分析人士认为，上述规定无法限制开发商故意不办理，或者放缓办理预售许可证的行为，开发商照样可以钻空子。记者调查发现，国家系列政策出台后，昆明部分楼盘依然采取认购、预订、排号等方式，变相收取定金；昆明部分取得预售许可的商品住房也未在10日内一次性公开准售房源及单套价格；许多开发商并没有紧急出货的现象，多数都表示要观望后市。

　　在位于昆明市西山风景区太平镇“万辉星城”售楼中心，置业顾问赵先生告诉记者，万辉星城四期五期预计下半年开盘，目前每张200元的排序卡已经销售完毕，开盘当天可以有0．5％的优惠，开盘时将会根据卡的先后序号来进行选房。

　　位于北京路延长线上的“龙江雅苑2期”将于5月9日开盘，记者调查了解到，3月27日起推出世家认筹卡以来已有约400人购买认筹卡，其卡每张2万元，持卡客户可在开盘当天享受按揭2％、一次性付款3％的优惠。

　　在“西山大宅”售楼中心，已经销售了2／3的三期楼盘所有房源及单套价格，并没有按规定进行公布。记者在昆明市滇池路片区的楼盘走访后发现，取得销售许可证但却推盘意愿不高的楼盘，多数采用“推而不卖”的方式。

　　“面对调控新政策，开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。”昆明市某房地产公司负责人说，当下开发商的资金普遍比较充裕，短期内尚具备支撑高房价的能力，在浓重观望情绪和强势政策的打压下，市场预期出现下挫，许多楼盘项目推迟至下半年入市。

　　今年32岁的周小姐近日在昆明东二环附近石闸立交桥旁的“金色俊园”楼盘看房子时发现，每平方米房价已经涨到了七八千元，而且户型还有限。“售楼人员告诉我说仅有126平方米到136平方米的大户型出售，数量还不多，有些房源根本抢购不到。”

　　“捂盘惜售其实就是让购房人形成房源紧张、供不应求的恐慌心理，开发商获取利润最大化。”昆明市一大型房屋中介工作人员分析认为，许多楼盘采取“挤牙膏”式推盘策略，一个个楼座分别错时推出，让很多买家感觉“可买的房子越来越少”。

　　昆明一位房地产企业执行总监向记者坦言，由于住房供应紧张局面难以改变，捂盘惜售违规成本并不高，即便是顶风作案被罚，比起因为捂盘惜售而获取的高额利润也非常值得。

　　策略三：玩花招营造政策杀伤力大假象

　　每次楼市调控政策出台，总有一些开发商一面营造房价将会下跌的舆论氛围，一面却悄悄地捂盘抬价。记者调查发现，尽管4月国家密集出台了一系列房产调控政策，但当月昆明楼盘成交均价依然比3月上涨了5．66％，达到6467．22元／平方米。

　　许多开发商坦言，历次调控的结果让部分开发商感觉政策的出台不会伤及到楼市的筋骨，经过短暂的观望调整后，市场最终还将走入上涨通道，甚至还会出现报复性反弹的结果。一位姓王的开发商说，每次楼市调控政策的出台，可以看见一个悖论——即有报道宣称调控显现效果，北京、上海、深圳等一线城市纷纷出现投资客大量抛盘现象，但购房者真正询盘买房时却发现，房价非但没降，也不太容易买到中意的房子。

　　有媒体报道在广州市国土房管局近期召集开发商、四大国有银行、银监会代表、地产中介机构和业内专家参加的闭门会议上，开发商普遍呼吁地方政府针对三套及其以上住房不要再出台政策进行调控，因为中央政策已经够厉害了。

　　业内人士认为，这是开发商一贯使用的手法，即公开承认政策效果明显，甚至“过猛过狠”，以此营造房价已经下跌的舆论氛围，与此同时，暗地中却使用捂盘惜售、维持售价、推迟开盘等方式，悄然度过政策效果期，并在后市悄悄抬价。一旦极个别楼盘出现零星打折促销等现象，将被用作营造所谓楼市“拐点”迹象的有效证据。

　　此次调控力度明显不同于以往，这让开发商感觉到一阵寒意。也正是基于此，开发商才拿出自己的一贯伎俩，不遗余力地放出政策对楼市杀伤极大的各种言论，还请出各方专家，鼓吹现有调控政策的力度是如何之大、中国楼市不存在泡沫等言论。言下之意是让国家看到调控效果显现，此后就没必要再出台房产税、物业税等更严厉的政策了。

　　瑞丰和（中国）地产顾问云南公司副总经理陆韬说，现在看来，新出台的政策能够体现出稳定的效果，至少需要一两个月时间。目前是市场的应急“本能”反应，等这段令开发商惊恐和购房者激动的心情都平复下来后，政策对市场会体现真正稳定的影响。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪建议，为了取得预期的调控目标，后续配套措施还需跟进，让调控挥舞起来的重拳，实实在在打在房地产投机行为上。