买卖双方观望 北京楼市“结冰”

　　4月起，房地产调控的重拳终于落下，“新国十条”等相继出台，而住建部、银监会等职能部门相应政令已先期启动，频率之大，涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。

　　4月30日，广受关注，被称之为“具有示范焦点意义”的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》重磅发布，“京版国十条”比“新国十条”更细化更明确。

　　北京的房地产调控严政推行一周多，情况如何呢？公开数据显示，本轮调控效果正在部分区域显现，以通州为首的郊区房价由领涨变为领跌，部分新楼盘降幅在每平方米2000元人民币上下，而中关村等学府楼盘销售并未受到新政的冲击……记者走访了位于北京东西南北中五大区域的21世纪不动产、我爱我家等多家房产中介公司，勾勒出一个调控初期的市场反应：房价虽有小幅回落，但市场观望气氛浓厚，北京楼市渐入冰川期。

　　京东 价格松动，小有回落

　　根据21世纪不动产的检测数据显示，在新政策出台的一周内，八通线沿线的二手房源出现了10%至15%的增长，区域房价已经开始松动。总价高的大户型，均价相比新政出台前普遍出现了每平米近千元的降价，降幅约为5%，相对坚挺的小户型也出现了一万元上下的让利，目前市场处于买卖双方观望对峙期。

　　京西 刚需旺盛，抗跌性强

　　目前中关村周边二手房的均价在3万元/平方米左右，相比于年初上涨了3000元/平方米。新政出台后区域房价虽有小幅滑落，但并不明显。由于中关村周边房地产有学区房的特殊性，此类刚性需求稳定，抗跌性较强。有一个佐证是，金融危机后全北京市二手房成交量下跌近13%，但名校云集的海淀区二手房成交量却逆市上涨了2%。

　　京南 房源略增，价格企稳

　　以亦庄为例，从去年初至今，保持了平稳的上涨态势。相比年初，区域整体均价上涨了2000元至3000元/平方米，新政出台后虽然房源有所增加，但并未出现明显的降价。由于今年年底前轻轨亦庄线将通车，哪怕房价已逼近1.8万元/平方米的高位，新政出台也只是让新房价格上行趋势减缓，但房价的回落空间相当有限。

　　京北 略有下滑，双方观望

　　今年几大热点地块的拍出，使望京楼市普遍上涨了1000元/平方米，很多业主在新政出台前仍在捂盘待涨。

　　新政出台后，望京地区二手房房源比新政出台前增加了一成多，价位虽略有下滑，但仍处高位，并未出现低价抛房的现象，近期区域内出现大幅降价的可能性并不大，买卖双方观望气息浓厚。

　　京中 房源稀缺，价格稳健

　　相对于远郊，北京三环以内的房价受新政影响最轻，房价不仅相对稳健，甚至仍会稳步上升。究其原因，大致是因为三环以内的房源并不属于北京房地产的热点成交区，投资性需求较少，成交量一直就不大，外加区域稀缺的房源以及优越的地理位置，都是对房价有力的支撑，即便在2008年楼市冷淡的时候，也没有明显掉过价。

　　【焦点背景】从“国四条”到“京版国十条”

　　2009年12月14日

　　国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策，被称为“国四条”。政策的核心通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，果断对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。令人遗憾的是，在地方政府和开发商的博弈和对抗下，“国四条”遭遇和以前的调控政策一样的命运。

　　2010年4月17日

　　由住房建设部起草的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)出台。本次“新国十条”明确提出“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”。在以往的历次调控中，中央政府从没有明确地方政府在房产调控中应承担的责任，从而造成了此前很多政策被地方政府架空，形成两级政府的博弈，政策效果大打折扣。引入问责机制，可以看出中央政府的调控决心是前所未有的。

　　4月30日

　　“京版国十条”以对国务院新政最为严苛的执行力度悄然发布。其中实行了严格的差别化贷款政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；并要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房发放贷款。此外，北京楼市新政还提出，对不能提供一年以上本市纳税证明的非本市居民，暂停发放贷款。不少业内专家认为这一规定，规避了以温州客为代表的炒房人继续炒房的可能，将有力地打击游资购房，有利于稳定市场。

　　记者从北京各家银行了解到，大部分银行已经开始执行“新国十条”。其中，农业银行、建设银行、民生银行明确表示，已经于4月30日起开始执行严格的差别化住房信贷政策，暂停向不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民发放购房贷款。工商银行、中国银行、中信银行等则表示在等待总行的操作细则。

　　自5月5日起，北京市公积金房贷政策也从严调整，二套房首付比例由此前的首付四成提高至五成，同时暂停向第三套房贷发放贷款。

　　【焦点声音】各方人士点评新政效果

　　潘石屹(SOHO 中国董事长)

　　政策调控很有必要。之前，中国的房地产市场确实有点乱套，地价比房价高；租金和房价之间的关系也不正常，政府出台这些政策是想尽一切办法，让地价和房价和租金的关系，恢复到正常水平。数据显示，北京、上海、深圳、重庆、杭州等城市住宅的成交量环比下降均超过50%，有些城市甚至下跌超过90%，这些都是地产新政发挥作用的结果。中国的房地产随着调控政策的出台迅速地进入冰川期，但房价下降仍需时日。

　　王珏林(建设部政策研究中心副主任)

　　2009年的房价涨得有点离谱，这样的房价脱离了市场的实质，是不会被市场所接受的，所以必须要调控。市场不稳定，调控不会放松，大家不要期望阶段性的调控，以前我们吃过很多次亏了，调完一次没有解决问题，继续再调。我估计这次要有长期的准备，因为调控效果出不来肯定不行。

　　巴曙松(国务院发展研究中心金融研究所副所长)

　　本次楼市调控跟以前几次房地产调控相比，针对性和预见性方面有比较大的提高。目标很明确——促供给，抑投资、投机需求，监管市场秩序。

　　首先是供给量在加大，2010年国土资源部新增土地供应面积为18万公顷，这个数字是2009年的135%，是前几年平均增长速度的3.3倍。在这个新增的部分里，要求70%土地用在廉租房、限价房、租赁房、棚户区改造这些中小户型保障房上，针对性明显；在抑制投资、投机需求方面，无论是贷款利率还是二套房首付的提高，还是针对第三套住房的政策，都是历史上最严的，这样对抑制投机很有用处。严厉的调控政策带来的行业洗牌，对房地产业的健康发展有益。

　　【焦点链接】各地近期出台楼市新政

　　青岛

　　4月26日，青岛市政府办公厅正式公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款；对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；商业银行可停发第三套房贷款；中小套房建设用地至少占77%；重点建中小套型商品住房；房源价格须一次性公开；住房预售信息向社会公开。

　　深圳

　　5月6日，深圳市国土局公布了“新国十条”执行细则，除却关于保障性住房等一些常规性内容外，最值得关注的是对“非本地居民”(即非深户居民)的限制。该细则规定：限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

　　广州

　　“国十条”广州细则内容包括进一步加强和改进住房保障，重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破，促进住房一、二、三级市场的均衡发展；严格规范市场秩序，严查囤地、囤房、哄抬房价、规避政策等违法违规行为，确保调控取得实效；全力抓好保障性住房建设任务的落实。驻京记者 孙佳音 (来源：新民晚报)