前4月房贷数量巨大 严格准入标准防范信贷风险

　　新华网北京5月15日电（记者吴雨、刘琳）国家统计局日前发布的统计数据显示，1至4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元。其中，国内贷款4552亿元，增长39．9％；个人按揭贷款2955亿元，增长102．1％。

　　面对严厉的房地产调控政策，如此庞大的贷款数量不免让人担心。未雨绸缪，防范房价波动所带来的信贷风险，应成为当前银行工作的重点。

　　房地产行业贷款占比较大

　　央行发布的数据显示，4月份住户中长期贷款增加2303亿元。之前发布数据显示，一季度个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53．4％，比上年末上升10．3个百分点。

　　交通银行首席经济学家连平认为，此次调控主要针对投机房地产，政策出台后，将会有效挤压房地产市场的泡沫，价格将会出现一定波动，趋于理性。

　　据14家上市银行已公布的2009年年报显示，14家银行累计贷款总额约23万亿元，涉及房地产市场的贷款超过5万亿元，占比超过20％。

　　截至2009年末，工行个人住房贷款达到8742．44亿元，房地产业达到4218．04亿元，综合两种贷款涉房贷款达到12960．48亿元。建行个人住房贷款达到8525．31亿元，房地产业达到3586．51亿元，涉房贷款达到12111．82亿元。

　　涉房贷款在银行贷款中占比较大，房价波动势必对银行产生一定影响。不过业内人士认为，房价如果下跌10％－20％，对大中型银行将不会有太大影响。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，在银行抵御开发商贷款风险方面，监管层从今年年初就出台一系列的监管措施要求商业银行严控房地产市场贷款风险，各家银行应该都已经提前做好了应对房地产市场价格动荡的准备。

　　目前风险整体可控

　　据了解，目前，商业银行个人按揭房贷业务由于有住房作抵押，风险相对较低，属于优质业务。个人按揭房贷资产不良率不到1％，其中一些银行在0．3％到0．4％之间。

　　也就是说，只要房价不陡然下降，由于银行在设定抵押率时预留了缓冲空间，还有相应的资产保全安排，风险总体是可控的。

　　郭田勇认为，“随着政策执行，房地产行业贷款增速将会降低。由于利率上升，银行"以价补量"能够弥补一部分贷款量的回落。”

　　在各家银行执行房地产调控政策的同时，银监会已要求各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

　　日前，交通银行在业绩发布会上公布了房贷压力测试结果，若房价下跌30％，其开发商贷款不良率将增加1．2个百分点，个人按揭贷款不良率将提高0．9个百分点。兴业银行风险部门负责人表示，若房价下跌30％，对公房地产贷款不良率将上升0．99个百分点，个人按揭贷款不良率上升将不超过0．3个百分点。

　　连平告诉记者，就各家银行压力测试一般结果看，一旦房价下跌30％，银行业个人按揭部分的不良率可能上升1个百分点左右，而开发商贷款的不良率有可能上升6个百分点左右。由于按揭贷款和开发商贷款占银行业总的贷款比重20％左右，因此综合两种贷款，按照下跌30％计算，整个银行业资产不良率上升0．5个百分点左右。而用于抵押的房地产，往往在估价时是按照最低标准，更是打过5折到6折进行资产抵押。因此即便房价下降30％，也不会使得银行出现大面积的不良资产。 郭田勇指出，只要不出现系统性风险，合理控制流动性，就单笔业务来讲，风险可以得到缓释。如果因为房价下跌，一些客户断供违约，只会造成不良率上升，影响银行的信用风险；如果发生群体性断供违约，可能会对银行现金流造成影响。但此时银行可能会采取外部手段进行解决，如拍卖抵押品。假设出现极端情况，抵押品难以变卖，商业银行还可以向央行申请融资。目前，在房地产调控政策下，各家商业银行的现金流也并没有显现出问题。

　　“当下，商业银行业绩冲动强，部分中小银行存贷比已超过了监管部门提出不得超过75％的要求。一季度，民生银行存贷比已经超过80％，兴业银行也已经超过75％。在追求收益的同时，商业银行还在和央行的货币政策进行博弈。近期央行再次上调存款准备金率，虽然未对银行体系流动性造成实质性冲击，但加大了部分存贷比较高的银行的压力。使得这些银行更注重合理控制房贷节奏，调整存贷结构。”郭田勇说。

　　严格准入标准　两个市场亟待细分

　　目前，各家银行已提高准入门槛，防范房价波动下的信贷风险。

　　中国建设银行副行长朱小黄表示，从开发贷款看，目前主要防范房地产价格波动导致开发商行为不规范，出现资金链断裂等问题。

　　对此，建行已提高客户甄选标准，要求企业自有资本金不能少于35％，证件齐全。采取限额管理下的名单准入制度，由总行审核客户，并对发放的贷款采取封闭管理，避免资金“乱”流。

　　专家指出，作为民生必需品的自住房，与作为投资品的商品房，应该分属两个不同的市场，但目前两个市场并未清晰区隔开。对于银行来讲，要兼顾两类不同需求，往往只能采取折中的风险管理尺度，一方面抑制了部分合理住房需求，另一方面也给投机留下空间。

　　中国社会科学院研究所金融市场研究室主任曹红辉认为，要解决我国房地产方面的问题，必须将两个市场区分开。一方面需要政府加大保障性住房建设投入，解决安居问题；一方面利用市场化手段调节供给和需求，挤压房地产泡沫。

　　此外，银行还应该与房产、税务等部门加强信息交流合作，以防范购房信息不对称所带来的风险。

　　连平建议，目前银行防控风险最重要的是，要按照国家有关规定操作，不能放松准入标准，对首付成数、抵押资产评估等都要严格规范。并且，密切关注炒房者的贷款，以防止一旦利率上涨，这部分人房供可能出现的中断。