谁在为开发商撑腰

　　海外热钱深探中国楼市

　　现在正是热钱涌入中国的一个小高潮，其投资重点则以GDP为标准，向二三线城市转移

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

　　希腊债务危机冲击力持续发酵，以至于5月10日，欧盟和国际货币基金组织决定以非常手段---7500亿欧元援助计划紧急驰援之。

　　一家私募房地产基金的经理Clark Lu则对此持另外的视角。“看到雅典抗议活动的电视画面，心里有些同情，但在商言商，这对我的确是有好处的。”

　　在与欧美几个大的私募基金的接连谈判中，欧元暴跌一度使他受益。谈判内容是：Clark Lu如何将这些钱投入到中国的房地产市场。这些资金，用国内的说法就是“海外热钱”。

　　“现在正是热钱涌入中国的一个小高潮。”Clark Lu说，这些热钱大部分都将通过他这样的私募房产投资基金，“在下半年或者明年寻找机会进入中国房产市场。”

　　不是因为中国市场好，而是没有更好的选择

　　5月6日的欧亚汇市上，欧元对美元一度探至1.2520，创下了2009年3月12日以来的新低。同一天，英镑盘中跌幅也一度将近400点。

　　与此同时，澳元盘中跌幅一度超过350点；美元指数虽然已经处在大的上升通道之中，但美股却也出现暴跌，道指盘中一度下挫近1000点，跌破了万点关口。

　　国际市场风险厌恶情绪高涨，而人民币盯住美元的汇率机制，正使人民币处于被动升值中。2010年以来，以中间价计算，人民币对欧元和英镑已经实际分别升值超过13%和8%。

　　在这种背景下，国际热钱还将进一步涌入中国。

　　“房地产显然最合适，虽然经历了一轮暴涨已经达到高位并面临调控，但相比别的经济面，楼市的基本面还是比较好的。”Clark Lu告诉本刊记者，虽然国内房地产业风声鹤唳，但近期海外热钱投资国内房地产的兴趣仍在增高。

　　2010年一季度以来的海外热钱，和2009年下半年的那一拨又是不同风格。在Clark Lu看来，这种风格转变，自2008年金融危机以来已经出现了两次。

　　2008年金融危机前，在中国楼市的热钱主力，主要来自海外大型机构投资者，通过中国私募股权市场的基金进入楼市。金融危机让这些海外大型机构遭受巨大损失，导致2008年第四季度海外热钱在中国私募房地产基金的投资降至冰点，清科研究中心分析师段宁宁说。

　　“那时候，私募基金的募资成本已经超过20%，因此投资项目要追求超过30%甚至更高的利润。”一家私募基金总经理张海告诉本刊记者，但金融危机的爆发，让之前两三年内投资中国地产的基金都面临亏损，甚至百仕通、凯雷、摩根士丹利这样的巨头都难以幸免。

　　房地产风险投资基金财务杠杆高得惊人，七八成资金来自银行或其他投资者。金融危机一来，银行催款，投资人离场，很多基金不得不割肉以度过难关。Clark Lu说，金融危机中热钱的遭遇绝对可以用“惨烈”来形容。

　　“2007年9月，英国基金高富诺收购了上海翠湖天地两幢楼，大概是每平方米6万元。金融危机一来，单价一下就跌到4.8万元。”

　　但2009年第一季度开始，海外热钱再次掀起一波涌入中国的高潮。按照张海的估算，2009年前三季度，仅上海房地产市场流入的外资热钱就有80亿~100亿美元，这还仅仅是“打底”和“试探”的资金，热钱的主力还囤积在香港观望。

　　和2008年出逃的热钱不同，这部分资金进入中国，更多的考虑在于“避险”，“不是因为中国市场好，而是没有更好的选择。”Clark Lu说，在投资风格上，这些热钱的要求是快进快出。

　　2009年调控后涌入中国的热钱，则又重新打起了长期投资的打算。张海说，国际市场不仅没有出现新的投资机会，风险反而在增加，再加上调控新政比以前更加严厉，“快进快出也不现实”，这使存量观望和新增的热钱把投资周期重新延长到3~5年。

　　直接买楼更安全也更划算

　　在新一轮宏观调控背景下，热钱投资的特点是：产权型投资为主，开发型投资为辅；二、三线城市为主，一线城市为辅；商业地产投资成为新热点。

　　开发型投资即以资金入股国内开发商的项目公司，和开发商共同开发楼盘，再通过楼盘销售回收资金并获益；产权型投资则是直接收购现成的楼盘，过几年再高价卖出。目前，产权型投资占总交易量的2/3以上，新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊记者。

　　开发型投资需要资金方也参与项目开发，这就需要相当高的专业性，这是大部分基金公司所不具备的，因此投资成本很高；另一方面，开发型投资必须在整个项目完成后才能获利退出，承担的是整个项目所面对的风险。而产权型投资只承担持有部分房产的风险，所以在宏观调控背景下，“直接买楼更安全也更划算。”

　　“预计今年下半年就会有一些开发商的资金链出问题。”张永河预估，届时开发商给予热钱的折扣将在二成以上，“如果开发商的融资难度继续增加，那三成的折扣也是可以预期的。”

　　“经历了2009年的暴涨和接连两次调控的中国楼市，如今已经给海外热钱创造了最好的投资机会。”张永河说，

　　热钱深入二、三线城市

　　热钱在国内房地产业的投资重点，正在以GDP为标准，向二、三线城市转移。

　　“比如上海，人均GDP已经超过1万美元，新的普通住宅远离市中心，不再是房地产的主角。”张永河说，

　　北京、上海等大城市的普通住宅，已不再被海外热钱视为乐土。

　　住宅方面，目前最受热钱青睐的是人均GDP在3000到5000美元的城市。主要是旧市区的高档住宅，“一般不考虑新区，因为投资成功与否受当地政府政策影响较大，所以，未开发完全的新区风险更高。”

　　在人均GDP达到5000到8000美元的城市，如果新区发展已经超过三年，也属热钱投资热点。在人均GDP达8000到1万美元的城市，也就是人口超过千万的大都市，热钱一般更乐意收购规划三年内完成的地铁房。

　　张永河说，投资中国房地产业的热钱，将国内城市主要划分为五级。和以往外界熟知的划分不同，新的划分中，天津、杭州、南京、宁波、厦门、福州等城市被定义为“准一级”。

　　北京、上海等一线城市的房价在2009年大都上涨了30%以上，因此也正是政府最想调控的地区，所以其房价总体而言已步入比较平稳的时期。而这些“准一级”城市，房价达到每平方米8000元到1万元，而且二手房交易量接近一手房，证明这里的都市化水平已经相当高，“未来就是房产一级都市俱乐部的成员，这里，也将是房价上涨的新主角。”

　　合肥、郑州、重庆、西安、长春、济南等2009年房价达到每平方米5000~6000元的“二线城市”，在2009年上涨了10%到20%之后，投资价值反而不高，“一年涨幅如果超过8%到15%，就有泡沫出现。”

　　三线城市主要指地级市，2009年，这里的房价进入了3000元时代；四级城市即区、县级市，房价在2009年提升到每平方米两三千元水准，豪宅价格超过4000元的也屡见不鲜。“中国今后的重点国策就是小城镇建设，这将是推动三四线城市发展的主要动力，也是未来10年房地产业的主要来源。”

　　2006年前后，海外热钱开始转向准一级城市和二线城市的房地产业，“当时这些城市经济发展迅速，开始重演2000年到2005年间上海房价暴涨的故事。大部分家庭都只有一套住宅，拥有两套的不多，市场支撑力非常充足。”张海说，2008年金融危机之后，海外热钱涌入这些城市形成了第一波高潮。

　　“还有一些资金开始进入三线城市，这和一些大城市中小型开发商的发展趋势正好一致。”Clark Lu说，三四线城市虽然已经引起热钱关注，但“中国毕竟太大，城市太多了，从这个角度来看，热钱的力量还太弱小，所以三五年内，热钱还是把主要注意力放在二线城市。”

　　国内游资的无奈

　　对于京沪市场，热钱也不会轻易放弃。按照国际发展的经验，除了传统豪宅投资，人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用（办公楼商场等）不动产将逐步成为地产业投资的新主角。

　　“事实上，上海的商业地产一直没有好好炒过。”张海说，2009年第二季度开始，海外热钱逐步进入商业地产领域。那也正是上海商业地产最低迷的时候。

　　公开数据显示，2009年第二季度，上海甲级写字楼市场整体租金较上一季度下跌9.0%，半年跌幅达14.6%，总体空置率也创2005年以来新高，达到14.1%。其中，超甲级写字楼和普通甲级写字楼的平均空置率分别达到18.8%和12.5%。环球金融中心、恒隆广场、金茂大厦等上海最高端的超甲级写字楼租金，无一例外全部跌破日每平方米10元。

　　商业地产方面，2009年一季度，上海商铺租金也在持续10年上涨后见顶回调。环比上一季度，上海的商铺平均租金下跌了1.4%，为每平方米每天47元。

　　“当时很多小投资者开始抛售商铺和写字楼，相比住宅的大赚特赚，很多人在写字楼和商铺里面埋伏了一两年，最后却是亏本出来的。”和基金相比，王浩是个小投资者。

　　王浩原本也靠炒房起家，目前依然是一个温州炒房群体的牵头人。2007年底，在上海拥有100多套住宅的王浩出于分散风险的考虑，购买了一些商铺和写字楼，“上海周边一些小城市推出了包租的商铺，我也买了很多。”

　　在原先的设想中，商铺和写字楼升值虽慢，却能提供稳定的资金回报，“细水长流，特别是昆山、桐乡一些小城市的商铺，还承诺帮我们租出去，合同上写明每年8%的回报。”但最后的结果是，王浩在2009年初将这些资产全部亏本抛出，把资金又重新投到住宅市场。

　　“炒住宅的专业要求是小学程度，炒商业地产起码要是博士以上。”张海说，和住宅的居住特性不同，商业地产讲究的是功能性，装修、外观、市政配套，“最重要的是，基金收购商业物业之后并不是坐等升值的，而是要通过对项目的定位、物业管理等方面进行改造，主动提升物业价值。当然，前提是你要先在众多的项目中找到真正有潜力的。”

　　“虽然都是地产，但差别实在太大了。如果只是买下来等升值的话，买住宅的成功率至少是95%，买商业地产的成功率最多不过30%。”王浩说，“我认识的投资客，真正能在商业地产上赚大钱的很少，比如很多人听到‘动线’，根本就不懂什么意思。”

　　“动线”是建筑与室内设计用语，意指人在室内室外移动的点，连起来就成为动线。在购物中心或者百货公司里，同一层商铺的租金和售价，会因为动线影响而悬殊巨大。

　　王浩说，相对于国外热钱，国内游资基本还处于高抛低吸的初级阶段，“大多也就是买几个商铺房来租的水平。”

　　至于把钱投入股市甚至是股指期货市场，他从未考虑过，“炒房团的人求的是稳，风险小，平稳获益，这跟股市和股市期货大起大落的高风险特性是完全不同的。我周围很多人，手上有闲钱的时候就买点股票，但真要说把这作主业还是不可能的。说白了，还是专业性的问题。”

　　风险稍低的黄金投资王浩也看不上，“2009年国际金价大涨，现在买黄金也就是保值，但保值能比得上房子吗？要么就炒现货，但现在到处都是骗子，一不小心就骗光。”

　　王浩说，这就是炒房团的无奈，“除了买住宅等涨价，别的我们什么都不会，也不大敢去做。”■