楼市调控当以尊重市场为本

　　“叩问中国楼市”系列评论之二十三

　　房地产调控是最近经济界最热的话题之一。众声喧哗之中我觉得，在说清楚我们反对什么的同时，还必须说清楚我们支持什么。否则我们就成了怨妇，而非富有建设性的公民。下面就说说我支持和反对的房地产政策方向。

　　我支持短期内适度增加土地供给，但我不支持把土地变现的绝大部分收益留给地方财政。地方政府土地变现之后，很多时候不把钱用来投资学校医院和改善民生，而是用来盖大楼，装门面，补贴跨国公司（美其名曰“招商引资”），还可能产生腐败。

　　同样，我也支持要求部分央企退出房地产市场，但我不认为这能从根本上解决地价居高不下、央企“凶猛”的问题。央企之所以可以在土地拍卖市场频频举牌，叱咤风云，是因为他们身后有国有商业银行组成的超级后援团。而国有商业银行之所以愿意成为它们的坚强后盾，除了政治安全之外，根本上还是因为他们依靠行业垄断而获得的超强的现金流和盈利能力。在这种依靠行业垄断获得超额利润的局面没有改变之前，把一些央企清出房地产市场只会像淋浴的喷头一样，水垢堵住了几个孔，其他的出水孔会更加汹涌。国有商业银行的自然选择一定是转身更加激进地支持那些仍然被允许继续从事房地产开发和销售的央企。

　　我支持商业银行在发放按揭贷款的时候采取更加保守和审慎的原则，但我不支持关于第几套房可以按揭多少百分比的一刀切的硬性规定，更是坚决反对诸如“一个家庭只能购买一套房”这种回归“粮票时代”的做法。据说最近出现了一个新词叫“骗购住房”，买东西成了“骗”，举世罕见。其实，商业银行作为独立的金融实体（很多还是对股东负有受托人责任的上市公司），经过这么多年的洗礼应该已经建立起一整套的风险评估体系。能不能给按揭、能给多少按揭，应该由银行根据自己的风险评估体系依照市场化的原则独立确定，而不应由政府越俎代庖。

　　商业银行应该在审核按揭贷款申请的时候在同等条件下优先考虑在本地工作和生活的申请人，但是不应对外地购房者大门紧闭，更不该把外地购房者同房地产投机等同起来。我们早已过了闭关锁“城”的年代，人是流动的，需求是多样化的。本地人/外地人，自用/投资，人为做出这种划定，表面看是维护市场稳定，实质则是践踏市场原则。你去超市买肉馅，不能说只有当天回家立马包饺子的人才能买。和绝大多数人一样，我同样不喜欢那些游魂野鬼一样的炒房团，但我觉得应该让供需支配的市场给他们以教训，而不是试图依靠行政指令来“计划”供需的政府。

　　我支持国家为低收入的工薪阶层提供廉租房以及有计划地发展经济适用房市场，但是我不支持政府对中高端商品房市场进行过度的干预。都是住房，八千一平方米和八万一平方米这两个品种，对社会稳定的影响完全不可同日而语，因此政府的主要精力应该放在保证廉租房和经济适用房的公平供给上，而不是打压中高端的购房需求上。

　　为了防止过度投机，我支持在房地产交易中征收资本增值税，但我不支持对于新购房产实施超过一年的锁定期。只要我们承认房地产市场的基本市场属性，就应该允许买卖双方自由进出这个市场。锁定新购房产不让交易就和交通限号一样，是费力不讨好、并且在法理上难以立足的公共政策选择。相比之下，利用增值税杠杆来适度抑制投机性购买显然更加可取，这部分税收也可以用来更好地发展廉租房和经济适用房市场，以便实现社会财富在一定范围内的有序平衡。

　　王冉（易凯资本CEO）